Beslutning om at sende forslag til kommuneplantillæg og lokalplan 17.05 for Have Borupvej i St. Merløse i offentlig høring

Indstilling

Administrationen indstiller, at:

1. Forslag til Kommuneplantillæg og Lokalplan nr. 17.05 for boliger ved Have Borupvej i St. Merløse, godkendes til udsendelse i offentlig høring

Resume

Kommunalbestyrelsen besluttede den 17. september 2025 at udsende forslag til lokalplan for rækkehus boliger ved Have Borupvej i offentlig høring. Administrationen siden hen blevet opmærksom på en uoverensstemmelse mellem kommuneplanen og lokalplanforslaget, som betyder at skal genbehandles sammen med et forslag til kommuneplantillæg, der øger det maksimale etageantal fra 1½ til 2 etager for området. Planerne giver mulighed for at opføre 35 rækkehuse ved Have Borupvej i St. Merløse med udgangspunkt i områdets beliggenhed, landskab og naturlige træk. Bl.a. sikres der grønne fællesarealer og områdets naturlige terræn bliver udnyttet til regnvandshåndtering.

Sagsgang og sagstype

Udvalget for Plan, Bolig og Lokal udvikling, Økonomiudvalget, Kommunalbestyrelsen

Beslutningssag

Økonomiudvalget 19. april 2023: Pkt. 87 Beslutning om igangsætning af ny planlægning for delområde i Lokalplan 17.01 Store Merløse fra parcelhusbebyggelse til rækkehusbebyggelse

Kommunalbestyrelsen 22. januar 2025: Pkt. 4 Beslutning om vedtagelse af kommuneplan 2024

Kommunalbestyrelsen 17. september 2025: Pkt. 190 Beslutning om at sende forslag til lokalplan 17.05 for Have Borupvej i St. Merløse i offentlig høring

Uoverensstemmelse mellem kommuneplan og lokalplanforslag

I forbindelse med Økonomiudvalgets igangsætning af planlægning for boliger ved Have Borup i 2023 blev det besluttet, at der skulle udarbejdes et forslag til kommuneplantillæg for at muliggøre boligbebyggelse i 2 plan. Den gældende kommuneplanramme gav kun mulighed for at bygge i 1½ plan. På grund af en længere opstartsproces for planarbejdet blev det fundet hensigtsmæssigt at foretage ændringen af etageantal i forbindelse med Kommuneplan 2024-revisionen.

I forslag til Kommuneplan 2024 blev alle kommuneplanrammer, der gav mulighed for halve etageantal, forhøjet til nærmeste hele etageantal. I forbindelse med den endelige vedtagelse af kommuneplanen besluttede Kommunalbestyrelsen dog ikke at forhøje de halve etageantal til nærmeste hele etageantal, og derfor blev etageantal ”tilbageført” til de etageantal, der var gældende i Kommuneplan 2021. I den forbindelse var administrationen ikke opmærksom på den igangværende planproces for boligområdet ved Have Borup. Kommuneplanramme 17.B04 for Ågården, Have Borupvej blev derfor ”tilbageført” til 1½ etage i januar 2025 i forbindelse med endelig vedtagelse af Kommuneplan 2024. 

Det følger af planlovens rammestyringsproces, at en lokalplan ikke kan vedtages, hvis den er i strid med kommuneplanen. Lokalplanforslaget, som har været i høring, var ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplanramme for området, da lokalplanforslaget muliggør byggeri i 2 etager, og gældende kommuneplanramme for området kun muliggør byggeri i 1½ plan. Sagen skal derfor genbehandles, da der skal tages stilling til forslag til kommuneplantillæg, der muliggør byggeri i 2 etager sammen med lokalplanforslaget for området. 

Lokalplanforslaget er rettet, så det fremgår at der medfølger et forslag til kommuneplantillæg, men er derudover identisk med planforslaget, der blev behandlet på kommunalbestyrelsesmødet den 17. september 2025.

Ønsket om at bygge rækkehuse i området er i overensstemmelse med Holbæk Kommunes boligstrategi, hvori der fremgår et ønske i St. Merløse om at udvikle byen med flere typer boliger.

Om planforslagenes indhold

Planforslaget for et boligområde ved Have Borupvej i St. Merløse er udformet ud fra en idé om at skabe et område med en identitet som bærer præg af overgangen fra land til by. Lokalplanområdet skal udbygges med rækkehuse, og giver mulighed for en blanding af 1-plans og 2-plansboliger. 1-plansboligerne er placeret sydligst, og 2-plansboligerne er placeret i nord med udsigt over marker. For at skabe en ensartethed i området er det hensigten, at boligerne skal opføres med samme materialevalg og farver.

Områders afgrænsning og overgang

Grundejer har ansøgt Holbæk Kommune om en ændring af gældende Lokalplan 17.01, så der kan opføres rækkehuse i lokalplanens delområde 3 i nord, som vist på kortbilag. Delområdet ændres herved fra at kunne rumme 10 parcelhusgrunde til maksimum 35 rækkehuse. Området får en karakter af at være den nye byafgrænsning i den nordlige del af St. Merløse. Dette markeres ved hjælp af et eksisterende dige, som skaber en grøn overgang fra landskabet til byen ved hjælp af træer, der beplantes i klynger.

Boligtype- og størrelser

Lokalplanen vil give mulighed for at opføre op til 35 mindre rækkehuse. De nordliggende boliger får private haver med udsigt over markarealer. De resterende boliger bliver placeret i den østlige side af området og med vestvendte haver, som får udsigt over grønne friarealer med aftensol. Rækkehusene i den østlige side bliver placeret i fire rækker med formålet om at udnytte det skrående terræn.

Grønne fællesarealer

En stor del af planområdet bliver en grøn kile, som udgør et fællesareal. Det grønne område udlægges som et fælles sammenhængende friareal, der sammenkobles via stisystemer. Denne grønne kile bliver et grønt fællesareal med en bund af græs, og med spredte grupper af mindre træer og buske. Der plantes egnskarakteristiske buske og træer, som falder naturligt ind i området og landskabet.

I den lave vestlige ende af kilen, anlægges et regnvandsbassin til lokal afledning af regnvand (LAR). Bassinet indgår som et bærende rekreativt element for lokalplanområdet. Der vil glimtvis være udsigt fra Have Borupvej til de grønne friarealer.

Vejadgang fra Have Borupvej 

Der anlægges vejadgang fra Have Borupvej. Adgangsvejen giver ligeledes adgang til et internt stisystem, som kan tilgås alle beboere og nemt forbinde dem til fælles friarealer, affaldsområder og parkeringspladser. Adgangsvejen bliver omkranset af træer, som bidrager til et grønt boligområde. 

Nuværende plangrundlag

Der er udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg for at muliggøre byggeri i 2 fulde plan. Den nuværende kommuneplanramme for området muliggør alene byggeri i 1½ plan. 

Økonomiske konsekvenser

Der er ingen økonomiske konsekvenser.

Miljø- og klimamæssige konsekvenser

Gennemførelse af den ønskede ændring af planlægningen vurderes ikke at indebære væsentlige miljø- eller klimamæssige ændringer, set i forhold til gældende planlægning. 

Øvrige konsekvenser

Indplacering af rækkehuse i området vurderes at være udtryk for en imødekommelse af en øget efterspørgsel efter mindre boliger, herunder rækkehuse, som bliver konkluderet i Holbæk Kommunes boligstrategi.

Høring

Der afholdes fire ugers offentlig høring. Der planlægges ikke borgermøde i høringsperioden. 

Lovgrundlag

Planloven