Baggrund

Byrådet vedtog den 27. september 2023, at der skal etableres et nyt plejehjem i Låsby. Projektet indgik i budgetforliget for 2024. Den 28. februar 2024 vedtog Byrådet en procesplan for projektet, og den 25. juni 2025 vedtog Byrådet et programoplæg.

Den overordnede ramme for projektet og proces er følgende:

Der etableres 60 plejeboliger i Låsby i ét plan uden centerfunktion med serviceareal til fællesskabende aktiviteter, som på nuværende Plejecenter Søndervang. Det nye plejehjem skal erstatte Plejecenter Søndervang på sigt.

Byrådet vedtog den 26. februar 2025 standarden "Fællesskabshuse og plejehjem i Skanderborg Kommune", og at den erstatter politikken ’Plejeboligplanen’ samt standarden ’Overordnet koncept for fremtidens plejecentre i Skanderborg Kommune 2021’.

Forslag til Lokalplan 1205 - Plejecenter vest for Nørregade i Låsby var i offentlig høring frem til den 28. august 2025. På grund af rettelser til lokalplanområdets omfang og disponering har der i perioden den 30. september 2025 til den 27. oktober 2025 været afholdt en supplerende høring om rettelserne i lokalplanforslaget. 

Det bemærkes, at der aktuelt ikke er enighed vedrørende køb af det pågældende areal, idet ejer ikke ønsker at sælge. Byrådet vedtog den 24. september 2025, at Skanderborg Kommune - hvis der ikke kan opnås enighed om køb af arealet - er villig til at ekspropriere det relevante areal til opførelse af det nye plejehjem. Der har været afholdt åstedsforretning den 5. november 2025.

Byggeprogrammet er grundlaget for totalentreprisetilbuddet og omhandler bl.a. byggeriets omfang og indhold.

Byggeriets omfang og indhold

Det nye plejehjem i Låsby skal opføres nord for byen. Lokalplanprocessen er undervejs, og den endelige godkendelse af Lokalplan 1205 forventes at foreligge i december 2025.

Plejehjemmet planlægges opført med ca. 4.640 kvm. boligareal og ca. 860 kvm. serviceareal (begge tal er bruttotal). Det omfatter opførelse af faciliteter til:

Boliger:

• 57 stk. 2-rums boliger
• 3 stk. 3-rums boliger
• 1 stk. gæstebolig
• Fælles boligarealer.

Servicearealer:

• Produktionskøkken inkl. grovkøkken og opvask
• Vareindlevering og -modtagelse inkl. køle-/fryserum
• Kontor- og mødefaciliteter
• Omklædning
• Faciliteter til fællesskabende aktiviteter for lokalområdet.

Produktionskøkken

I budgetforliget for 2025-2028 blev der sat fokus på køkkenforholdene, hvor følgende fremgår:

"Afdækning af mulighed for madlavning på plejecentre. I forbindelse med opførelsen af de kommende plejecentre skal afprøves, om der indenfor de afsatte rammebeløb for byggeriet og den vedtagne borgerbetaling kan laves mere mad på stedet, så der tilsvarende modtages mindre mad fra det centrale produktionskøkken. Hvis madkonceptet på flere af kommunens plejehjem skal ændres, skal det vedtages af Byrådet."

I forlængelse heraf er der i programfasen arbejdet med forskellige muligheder for at understøtte lokal produktion af mad på plejehjemmet. Der planlægges således etablering af både et produktionskøkken samt fire mindre hverdagskøkkener ved de enkelte boafsnit, som også kan bruges af beboere og pårørende. Produktionskøkkenet kan enten etableres som boligareal, hvor beboerne betaler anlæg og drift via huslejen, eller som kommunalt serviceareal, hvor kommunen dækker omkostningerne. Hidtil har praksis i Skanderborg Kommune været, at produktionskøkkener er etableret som kommunale servicearealer i de kommunale plejehjem.

I forhold til etablering af plejecentret i Låsby anbefaler bygherreledelsen, at produktionskøkkenet etableres som et serviceareal, da omkostningen kan holdes inden for budgettet til servicearealer.

Bæredygtighed

Det kommende byggeri skal planlægges og opføres i henhold til "Politik for Kommunalt byggeri i Skanderborg Kommune" med tilhørende standarder. Byggeriet skal være af en sådan kvalitet, at det også i fremtiden bevarer sin værdi. I materialevalg og håndværksmæssig udførelse skal det være gedigent.

I forbindelse med disponeringen af byggeriet og valg af materialer skal der lægges stor vægt på, at drifts- og vedligeholdelsesudgifter begrænses mest muligt. Det betyder bl.a., at der især skal være opmærksomhed på, at klimaskærmen udføres i vedligeholdelsesvenlige materialer, og at der kan opnås et samlet energiforbrug, som er så lille som muligt.

I nærværende byggeprogram foreslår bygherreledelsen, at kravet lægges på den gældende grænseværdi i henhold til bygningsreglementet. Det forventes at være 8,0 kg CO2 ved ansøgning om byggetilladelse i 2027. Ansøgning for byggetilladelse forventes fremsendt maj/juni 2027 ud fra en forventet sagsbehandlingstid i Planklagenævnet på 12 måneder.

Det skal bemærkes, at plejehjem generelt er kendetegnede ved forholdsvis mange små rum samt særlige krav til støjregulering, hvilket gør det vanskeligt at opnå en lavere LCA-værdi (livscyklusvurdering - en beregning af byggeriets samlede miljøpåvirkning gennem hele dets livscyklus, fra råmaterialeudvinding til bortskaffelse)

Det kan i forlængelse heraf desuden oplyses, at der i forbindelse med projektet sættes særligt fokus på valg af bæredygtige bygningsløsninger samt anvendelsen af genbrugsmaterialer, hvor det er muligt.

Bedømmelsesudvalg

Bedømmelsesudvalgets opgave er at indstille hvilket projekt, der bedst opfylder byggeprogrammets intention og rammer. I bedømmelsesudvalget indgår eksterne fagdommere. Bedømmelsesudvalgets indstilling forventes fremlagt for Byrådet i september 2026. Jf. standard for byggestyring sammensættes bedømmelsesudvalget af følgende repræsentanter:

• Repræsentanter fra fagudvalget (her Sundheds- og Omsorgsudvalget)
• Repræsentanter fra fagområdet (her Sundhed, Omsorg og Handicap)
• En medarbejderrepræsentant
• En repræsentant fra en relevant bestyrelse
• Bygherreledelsen
• Projektarbejdsgruppen.

Det foreslås, at bedømmelsesudvalget sammensættes af:

• Medlemmerne af Sundheds- og Omsorgsudvalget
• Bygherreledelsen
• En repræsentant fra fællesrådet
• En repræsentant fra plejehjemsrådet
• En medarbejderrepræsentant fra plejehjemmet
• En repræsentant fra friplejehjemsgruppen
• En repræsentant fra Seniorrådet.

Bedømmelsesudvalget understøttes af to fagdommere (arkitekt og ingeniør), Anlæg og Ejendomme samt ekstern bygherrerådgiver.

Prækvalifikation og udbudsform

I forbindelse med prækvalifikationen skal ansøgningerne opfylde en række krav i forhold til økonomisk, finansiel og teknisk formåen for at komme i betragtning til at kunne afgive tilbud.

Anlægsarbejdet udbydes i totalentreprise i henhold til standard for byggestyring i Skanderborg Kommune, og udbuddet gennemføres med forhandling. Udbuddet gennemføres i omvendt licitation, idet der alene vurderes på, hvad kommunen kan få for den fastsatte totalentreprisesum. Det betyder, at prisen er fast, og konkurrenceudsættelsen derfor handler om, hvilken løsning byderne kan levere til denne pris.

Tildelingskriterierne er:

• Arkitektur, disponering og funktionssammenhæng 40 %
• Kvalitet og funktionalitet for de tekniske løsninger 30 %
• Organisation 15 %
• Afleveringsproces 15 %.

Ansvar, organisering og involvering

I henhold til Skanderborg Kommunes standard for byggestyring ligger bygherrerollen hos Anlæg og Ejendomme, som er overordnet ansvarlig for de projekter, der skal gennemføres. Projektarbejdsgruppen og bygherreledelsen har fungeret under det hidtidige arbejde og opretholdes, og vil fortsat blive involveret i projektet frem mod aflevering.

Processen fremadrettet

Udbudsfasen starter efter Byrådets behandling i december 2025. Prækvalifikationen forløber fra december 2025 til primo februar 2026, hvor bedømmelsesudvalget vil blive orienteret om de udvalgte tilbudsgivere. Det forventes, at der udpeges tre totalentreprenører til at afgive tilbud.

De indledende tilbud præsenteres for bedømmelsesudvalget i maj 2026. Derefter påbegyndes en forhandlingsperiode, som forventes afsluttet i august 2026 - og med indstilling om vinderprojektet til politisk behandling i september 2026.

Der forventes at være første spadestik i september 2027. Plejehjemmet forventes i forlængelse heraf at stå klar til brug primo 2029.

Det bemærkes, at ekspropriationssagen evt. kan få betydning for både tidsplan og økonomi.

Læsevejledning til bilag

Det samlede udbudsmateriale består af byggeprogram med bilag og en række dokumenter vedrørende udbuds- og kontraktbetingelser.

Byggeprogrammet, Rumbeskrivelser og notatet ’Notat - Ændringsoversigt’ (Udvikling fra programoplæg til byggeprogram) er vedlagt som bilag til sagsfremstillingen sammen med en oversigt over øvrige dokumenter til udbuddet. Byrådets intentioner for det kommende byggeri fremgår især af afsnit 1, 2, 5 og 6 i Byggeprogrammet og Rumbeskrivelser, og det øvrige materiale er af mere byggeteknisk og udbudsteknisk karakter.