Rudersdal

Proces for grundsalg og lokalplanlægning på Vasevej 119B-121 – Drøftelse af ny planlægning og afledte merudgifter

00.22.00-P35-494234 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Ja

Opsummering v1

Spørgsmål

Bør Rudersdal Kommune igangsætte ny planlægning for boligudviklingsprojektet på Vasevej 119B-121?

Opsummering

Rudersdal Kommune overvejer at igangsætte ny planlægning for et boligudviklingsprojekt på Vasevej 119B-121, der omfatter opførelse af ca. 2.500 m² boligbyggeri. Projektet kræver nedlæggelse af vejareal, anlæg af ny adgangsvej og omdannelse af kommunalt parkeringsareal. Forvaltningen har udarbejdet pejlemærker og anbefalinger til projektet, og der er økonomiske og trafikale overvejelser at tage stilling til.

Fordele

  • Øget boligkapacitet
  • Forbedret arkitektur og byrum
  • Mulighed for mere grønt område

Ulemper

  • Høje kommunale udgifter
  • Færre offentlige parkeringspladser
  • Kompleks planlægningsproces

Emneord

  • Bolig
  • Byudvikling
  • Økonomi

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Forvaltningen har været i dialog med ejer af Vasevej 119B-121, om et boligudviklingsprojekt med opførelse af ca. 2.500 m2 boligbyggeri i Vasevejscentret. Skitseprojekt er vedlagt som bilag.
 
Realisering af projektet forudsætter nedlæggelse af vejareal, anlæg af ny adgangsvej, omdannelse af kommunalt parkeringsareal og magelæg. 
 
Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til drøftelse om ny planlægning med afsæt i skitseprojektet samt drøftelse om nedlæggelse af vejareal og magelæg (grundsalg).   
 

Sagsfremstilling

Agat Ejendomme har i 2023 udarbejdet et skitseprojekt på ejendommene på Vasevej 119B-121, der i dag er adskilt af en adgangsvej til et offentligt parkeringsareal, som kunder til Meny også benytter. Skitseprojektet indeholder 2.500 m² boligbyggeri og en bebyggelsesprocent på ca. 102 efter matrikulære ændringer på Vasevej 119B-121.  
 
Projektet omfatter en hesteskoformet bebyggelse, der fremstår i varierende etageantal i op til fire etager, herunder en grøn tagterrasse samt integreret parkering.  
 
Pejlemærker og bearbejdning af skitseprojektet 
Forvaltningen har udarbejdet en række pejlemærker og anbefalinger til bearbejdning af skitseprojektet, som kan danne grundlag for den videre planlægning. Disse pejlemærker skal drøftes i udvalgene med henblik på at afklare, om de skal indgå som grundlag for lokalplanarbejdet i en evt. igangsættelse af udarbejdelse af nyt plangrundlag.  
 
Det anbefales, at bebyggelse opføres i varierende etageantal og bygningshøjder som vist i skitseprojektet, da variationen har betydning for arkitektur og oplevelsen af byrum. Det er væsentligt, at bebyggelse mod Vasevej ikke fremstår for massiv.  
 
Forvaltningen anbefaler endvidere, at tagterrassen trækkes tilbage for at sikre et lettere udtryk samt, at byggeriet skal fremstå i teglfacade i blank mur. Dog skal udtrykket i den tilbagetrukne tagetage adskille sig fra de resterende etager for at sikre mere oplevelsesrig og varierende arkitektur. Det er endvidere afgørende for et vellykket projekt, at kantzoner bearbejdes yderligere for at definere grænser mellem private og offentlige rum. Design af tilgængelige kantzoner kan samtidig give plads til mere grønt, der kan fremme kvaliteten af Vasevej.    
 
Kommuneplan
Projektområdet er i Kommuneplan 2021 udpeget som et boligudviklingsområde, hvilket giver mulighed for at bygge tættere i et eksisterende byområde. Projektområdet er i Kommuneplan 2021 udlagt til centerområde i form af et bydelscenter med mulighed for byggeri i tre etager i maksimalt 8,5 m og med en bebyggelsesprocent på 60. Der er endvidere krav om, at der skal anlægges udendørs opholdsareal svarende til 100 procent af boligetagearealet. Opholdsarealer må ikke være omfattet af vejstøj over grænseværdierne.  
 
Kommuneplanen stiller ligeledes krav om en p-norm på en p-plads pr. 25 m2 detailhandel. Realisering af projektet medfører færre offentlige parkeringspladser, hvilket betyder, at Meny på Vasevej 119A kan få en lavere parkeringsnorm, eksempelvis en plads pr. 50 m² butik. 
 
Realisering af projektet kræver ændring i Kommuneplan 2021 ift. den fastlagte bebyggelsesprocent, krav til udendørs opholdsareal, etageantal samt højden på bebyggelsen. 
 
Proces frem mod realisering af projektet
Realisering af projektet forudsætter følgende procestrin: 
 
  • Nedlæggelse af kommunalt vejareal  
  • Vedtagelse af nyt plangrundlag 
  • Magelæg (grundsalg) med vilkår om etablering af ny adgangsvej 
  • Etablering af trafikale foranstaltninger på Vasevej, bl.a. til sikker trafikafvikling  
  • Reetablering af offentligt parkeringsareal som konsekvens af projektet og etablering af ny adgangsvej 
 
Nedlæggelse af vejareal
Nedlæggelse af det nuværende vejareal skal ske med krav om en otte ugers høringsfrist. Processen kan med fordel gennemføres samtidigt med planprocessen for at sikre gennemsigtighed. Afgørelse om nedlæggelse af vejareal kan indbringes for taksationskommissionen. I forlængelse af nedlæggelsesproceduren samt i lokalplanen vil der være krav om, at der skal anlægges ny adgangsvej til området.   

 
Forvaltningen vurderer, at magelægget skal gennemføres via et offentligt udbud, da det efter grundsalgsbekendtgørelsen ikke kan udelukkes, at tilkøbsarealet selvstændigt kan bebygges. Et magelæg forstås som en transaktion, hvor to parter bytter ejendomme med hinanden. Transaktionen – eller byttet – af ejendomme kan tillægges et supplerende kontantbeløb fra den ene part, såfremt der vurderes at være forskel på værdien af de to ejendomme. Det vurderes, at kommunen skal tillægges et beløb, da arealet, som kommunen skal overtage, har en lavere værdi end den ejendom, som kommunen overdrager grundet mulighed for etablering af boligbebyggelse på arealet.   
 
Agat Ejendomme har suppleret skitseprojektet med en oversigt over skelændringer, som viser, at Agat Ejendomme skal købe ca. 730 m² af kommunen samt afstå et areal på ca. 225 m². Det er en forudsætning, at magelægget sker til markedsprisen, hvor nettotilgangen på de ca. 510 m² skal overgå fra vejareal til boligbyggeri.  
 
Det er forudsat, at det tilkøbte areal nedlægges som vejareal og efterfølgende sammenlægges med ejendommene på Vasevej 119B-121 (projektområdet), som muliggør realisering af skitseprojektet. 
 
Forvaltningen har fået en ekstern mægler til at udarbejde et vurderingsnotat og estimere prisen på tillægsværdien. Det er foreløbigt vurderet, at Agat Ejendomme i forbindelse med magelægget skal betale et supplerende beløb til Rudersdal Kommune på ca. 2.485 millioner kr. Der er forbehold for, at købssummen kan være både højere og lavere med en usikkerhed på op til 20 procent.     
 
Økonomi 
Forvaltningen har gennemført et foreløbigt eksternt økonomisk overslag for reetablering af parkeringspladserne, som er vurderet til at koste ca. 3 millioner. Endvidere har forvaltningen vurderet, at anlæg af ny adgangsvej med trafikanlæg og fortov mv. kan koste ca. 3 millioner.  
 
Der er en økonomisk usikkerhed forbundet med anlægsbyggeri, som kan have indvirkning på økonomien på op til 20 procent, da der ikke er udarbejdet et egentligt myndighedsprojekt.  
 
Realisering af projektet vil med afsæt i de foreløbige økonomiske overslag resultere i, at kommunen får en øget udgift på ca. 3,5 millioner kr. for at realisere planlægningen. På grund af den økonomiske usikkerhed kan realiseringen medfører yderligere udgifter.  
 
Udvalget skal drøfte det fremlagte skitseprojekt samt forvaltningens forslag til pejlemærker som grundlag for en eventuel særskilt igangsættelsessag. Derudover skal udvalget drøfte projektets forventede merudgift for kommunen. 
 

Indstilling

Direktionen foreslår, 
  1. at skitseprojektet forelægges til drøftelse med henblik på, om der skal igangsættes ny planlægning, og 
  2. at den videre proces frem mod mulig realisering af projektet drøftes, herunder de økonomiske forhold og behov for kommunale investeringer. 
 
 

Beslutning

ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder direktionens forslag med den bemærkning, at ”sagen er drøftet idet, der også er drøftet et projekt vedlagt under meddelelser omkring udvikling af området”

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>Forvaltningen har været i dialog med ejer af Vasevej 119B-121, om et boligudviklingsprojekt med opførelse af ca. 2.500 m</span><span><span>2</span></span><span> boligbyggeri i Vasevejscentret. Skitseprojekt er vedlagt som bilag.</span></div><div> </div><div><span>Realisering af projektet forudsætter nedlæggelse af vejareal, anlæg af ny adgangsvej, omdannelse af kommunalt parkeringsareal og magelæg. </span></div><div> </div><div><span>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til drøftelse om ny planlægning med afsæt i skitseprojektet samt drøftelse om nedlæggelse af vejareal og magelæg (grundsalg).  </span><span> </span></div><div> </div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><span>Agat Ejendomme har i 2023 udarbejdet et skitseprojekt på ejendommene på Vasevej 119B-121, der i dag er adskilt af en adgangsvej til et offentligt parkeringsareal, som kunder til Meny også benytter. Skitseprojektet indeholder 2.500 m² boligbyggeri og en bebyggelsesprocent på ca. 102 efter matrikulære ændringer på Vasevej 119B-121. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Projektet omfatter en hesteskoformet bebyggelse, der fremstår i varierende etageantal i op til fire etager, herunder en grøn tagterrasse samt integreret parkering. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Pejlemærker og bearbejdning af skitseprojektet </span><span> <br></span></em><span>Forvaltningen har udarbejdet en række pejlemærker og anbefalinger til bearbejdning af skitseprojektet, som kan danne grundlag for den videre planlægning. Disse pejlemærker skal drøftes i udvalgene med henblik på at afklare, om de skal indgå som grundlag for lokalplanarbejdet i en evt. igangsættelse af udarbejdelse af nyt plangrundlag. </span> </div></div><div><div> </div><div><span>Det anbefales, at bebyggelse opføres i varierende etageantal og bygningshøjder som vist i skitseprojektet, da variationen har betydning for arkitektur og oplevelsen af byrum. Det er væsentligt, at bebyggelse mod Vasevej ikke fremstår for massiv. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen anbefaler endvidere, at tagterrassen trækkes tilbage for at sikre et lettere udtryk samt, at byggeriet skal fremstå i teglfacade i blank mur. Dog skal udtrykket i den tilbagetrukne tagetage adskille sig fra de resterende etager for at sikre mere oplevelsesrig og varierende arkitektur. Det er endvidere afgørende for et vellykket projekt, at kantzoner bearbejdes yderligere for at definere grænser </span><span>mellem private og offentlige rum</span><span>. Design af tilgængelige kantzoner kan samtidig give plads til mere grønt, der kan fremme kvaliteten af Vasevej.   </span><span> </span></div></div><div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Kommuneplan</span><span> <br></span></em><span>Projektområdet er i Kommuneplan 2021 udpeget som et boligudviklingsområde, hvilket giver mulighed for at bygge tættere i et eksisterende byområde. Projektområdet er i Kommuneplan 2021 udlagt til centerområde i form af et bydelscenter med mulighed for byggeri i tre etager i maksimalt 8,5 m og med en bebyggelsesprocent på 60. Der er endvidere krav om, at der skal anlægges udendørs opholdsareal svarende til 100 procent af boligetagearealet. Opholdsarealer må ikke være omfattet af vejstøj over grænseværdierne. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Kommuneplanen stiller ligeledes krav om en p-norm på en p-plads pr. 25 m</span><span><span>2</span></span><span> detailhandel. Realisering af projektet medfører færre offentlige parkeringspladser, hvilket betyder, at Meny på Vasevej 119A kan få en lavere parkeringsnorm, eksempelvis en plads pr. 50 m² butik.</span><span> </span></div></div><div><div> <br><span>Realisering af projektet kræver ændring i Kommuneplan 2021 ift. den fastlagte bebyggelsesprocent, krav til udendørs opholdsareal, etageantal samt højden på bebyggelsen.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Proces frem mod realisering af projektet</span><span> <br></span></em><span>Realisering af projektet forudsætter følgende procestrin:</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><ul><li><div><span>Nedlæggelse af kommunalt vejareal </span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>Vedtagelse af nyt plangrundlag</span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>Magelæg (grundsalg) med vilkår om etablering af ny adgangsvej</span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>Etablering af trafikale foranstaltninger på Vasevej, bl.a. til sikker trafikafvikling </span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>Reetablering af offentligt parkeringsareal som konsekvens af projektet og etablering af ny adgangsvej</span><span> </span></div></li></ul></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Nedlæggelse af vejareal</span><span> <br></span></em><span>Nedlæggelse af det nuværende vejareal skal ske med krav om en otte ugers høringsfrist. Processen kan med fordel gennemføres samtidigt med planprocessen for at sikre gennemsigtighed. Afgørelse om nedlæggelse af vejareal kan indbringes for taksationskommissionen. I forlængelse af nedlæggelsesproceduren samt i lokalplanen vil der være krav om, at der skal anlægges ny adgangsvej til området.  </span> </div><div><br> <br><span>Forvaltningen vurderer, at magelægget skal gennemføres via et offentligt udbud, da det efter grundsalgsbekendtgørelsen ikke kan udelukkes, at tilkøbsarealet selvstændigt kan bebygges. Et magelæg forstås som en transaktion, hvor to parter bytter ejendomme med hinanden. Transaktionen – eller byttet – af ejendomme kan tillægges et supplerende kontantbeløb fra den ene part, såfremt der vurderes at være forskel på værdien af de to ejendomme. Det vurderes, at kommunen skal tillægges et beløb, da arealet, som kommunen skal overtage, har en lavere værdi end den ejendom, som kommunen overdrager grundet mulighed for etablering af boligbebyggelse på arealet.  </span><span> </span></div></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Agat Ejendomme har suppleret skitseprojektet med en oversigt over skelændringer, som viser, at Agat Ejendomme skal købe ca. 730 m² af kommunen samt afstå et areal på ca. 225 m². Det er en forudsætning, at magelægget sker til markedsprisen, hvor nettotilgangen på de ca. 510 m² skal overgå fra vejareal til boligbyggeri. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Det er forudsat, at det tilkøbte areal nedlægges som vejareal og efterfølgende sammenlægges med ejendommene på Vasevej 119B-121 (projektområdet), som muliggør realisering af skitseprojektet.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen har fået en ekstern mægler til at udarbejde et vurderingsnotat og estimere prisen på tillægsværdien. Det er foreløbigt vurderet, at Agat Ejendomme i forbindelse med magelægget skal betale et supplerende beløb til Rudersdal Kommune på ca. 2.485 millioner kr. Der er forbehold for, at købssummen kan være både højere og lavere med en usikkerhed på op til 20 procent.    </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Økonomi </span><span> <br></span></em><span>Forvaltningen har gennemført et foreløbigt eksternt økonomisk overslag for reetablering af parkeringspladserne, som er vurderet til at koste ca. 3 millioner. Endvidere har forvaltningen vurderet, at anlæg af ny adgangsvej med trafikanlæg og fortov mv. kan koste ca. 3 millioner. </span> <br><span> </span></div></div><div><div><span>Der er en økonomisk usikkerhed forbundet med anlægsbyggeri, som kan have indvirkning på økonomien på op til 20 procent, da der ikke er udarbejdet et egentligt myndighedsprojekt. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Realisering af projektet vil med afsæt i de foreløbige økonomiske overslag resultere i, at kommunen får en øget udgift på ca. 3,5 millioner kr. for at realisere planlægningen. På grund af den økonomiske usikkerhed kan realiseringen medfører yderligere udgifter. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Udvalget skal drøfte det fremlagte skitseprojekt samt forvaltningens forslag til pejlemærker som grundlag for en eventuel særskilt igangsættelsessag. Derudover skal udvalget drøfte projektets forventede merudgift for kommunen.</span><span> </span></div><div> </div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><div><span>Direktionen foreslår, </span></div><ol><li><span>at skitseprojektet forelægges til drøftelse med henblik på, om der skal igangsættes ny planlægning, og </span></li><li><span>at den videre proces frem mod mulig realisering af projektet drøftes, herunder de økonomiske forhold og behov for kommunale investeringer.</span><span> </span></li></ol></div><div><div><div><span><span> </span><br></span><span> </span></div></div></div></span> <h3>Beslutning</h3> <span><div>ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder direktionens forslag med den bemærkning, at ”sagen er drøftet idet, der også er drøftet et projekt vedlagt under meddelelser omkring udvikling af området”</div></span> </div> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/cd3f6c7a-a4db-43c2-9dcf-c902048e475f"
      • DocumentId "cd3f6c7a-a4db-43c2-9dcf-c902048e475f"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "00.22.00-P35-494234"
  • Navn "Proces for grundsalg og lokalplanlægning på Vasevej 119B-121 – Drøftelse af ny planlægning og afledte merudgifter"
  • Punktnummer "3"
  • Bilag 1 items
    1. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Skitseprojekt Vasevej 12-12-2023"
      • Id "08ec30a7-6235-427f-b7b5-3806c8d245af"
  • Documents null
  • Id "e9cbcbb0-1386-4cd1-9c95-df7fe276ba0d"
  • IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • AgendaUid "b2070c96-6274-4b63-985b-4ff48873b06f"
  • Number "3"
  • Sorting 3
  • IsOpen false
  • CaseNumber "00.22.00-P35-494234"
  • SourceId null
  • Caption "Proces for grundsalg og lokalplanlægning på Vasevej 119B-121 – Drøftelse af ny planlægning og afledte merudgifter"
  • CasePresentationUid null
  • ExternalAgendaItemAttendees 0 items