3. Godkendelse af renovering (skema A) af AAB Silkeborgs afd. 29 Frejasvej, Silkeborg

AAB Silkeborg anmoder om godkendelse af renovering af 30 almene familieboliger i afdeling 29 Frejasvej 51-111, Silkeborg, matr. 7lu Hvinningdal By, Balle.

Afdelingen består af 30 tæt/lav boliger opført i 1989, og består af både 2- og 3-rumsboliger i hhv. 1 og 2 plan.

Boligfordeling:

Renoveringen

Formålet med renoveringen er at gøre boligerne sunde, konkurrencedygtige og attraktive samt at øge tilgængeligheden. Renoveringen ønskes gennemført med støtte fra Landsbyggefonden.

Afdelingen har flere byggetekniske udfordringer, herunder:

• Tagkonstruktionen – flere steder er tagsten porøse og smuldrer
• Fundamenter og sokler – sokkelhøjden er lav
• Kolde gulve
• Fugt og skimmel indvendigt i boligerne
• Dårligt indeklima
• Kuldebroer
• Håndtering af regnvand/klimasikring – boligernes placering og koterne i terræn medvirker, at afdelingen på nuværende tidspunkt ikke er i stand til at håndtere de store regnmængder og der sker ofte en ophobning af overfladevand ved boligerne

For at udbedre disse udfordringer er følgende indeholdt i renoveringen:

• Nyt tag på alle boliger og skure
• Efterisolering af facade mellem værelse og skur
• Etablering af omfangsdræn og regnvandshåndtering i terræn
• Overskærende dræn
• Sikring af optimal sokkelhøjde og niveaufri adgang
• Tilgængelighedsrenovering af 10 boliger
• Indvendig opgradering af boligerne, herunder nye badeværelser med gulvvarme, køkkener, gulve mv.
• Etablering af balanceret ventilation

Afdelingen er populær og beboerne bor der i mange år, og derfor ønsker man at renovere en del af boligerne så de bliver tilgængelighedsboliger så man kan blive boende i afdelingen selvom man bliver evt. gangbesværet eller lignende.

Finansiering

Den samlede anskaffelsessum består af tre dele:

Gruppe 1: arbejder som indgår i støttesagen, og som modtager støtte fra Landsbyggefonden f.eks. ombygnings- eller sammenlægningsarbejder, tilgængelighedsarbejder og miljøarbejder. Finansieres med støttede lån.

Gruppe 2: arbejder som er ustøttede, men alligevel indgår i støttesagen, da de er en obligatorisk del af gruppe 1-arbejderne f.eks. vedligeholdelse- og forbedringsarbejder. Finansieres med ustøttede lån samt evt. driftsstøtte.

Gruppe 3: ustøttede arbejder, som ikke indgår i støttesagen. Finansieres med ustøttede lån, egne henlæggelser mv.

Den samlede anskaffelsessum for renoveringen er opgjort til i alt 51,966 mio. kr., og finansieres således:

I henhold til Landsbyggefondens finansieringsskitse – sendt til kommunen 12. november 2025 – er der i sagen behov for særlig driftsstøtte fra Landsbyggefonden på 0,920 mio. kr. pr år. Landsbyggefondens samlede driftslån til afdelingen fastsættes som et årligt fast beløb i 15 år, som ikke aftrappes i perioden.

Det forudsættes, at boligorganisationen yder et egetbidrag til afdelingen på minimum 1/3 af den samlede særlige driftsstøtte til afdelingen. Boligorganisationens egetbidrag ydes over en 30-årig periode og er fastsat til at udgøre minimum 0,460 mio. kr. årligt.

I år 16 forudsættes det at boligorganisationen selv overtager fondens andel, og yder herfra den fulde driftsstøtte til afdelingen. Samtidig skal tilbagebetalingen til driftslånsudbetalingerne til Landsbyggefonden påbegyndes.

Garanti

Det er en forudsætning for renoveringssagens gennemførelse, at kommunen yder garanti for det støttede realkreditlånet, jf. almenboliglovens § 91, stk. 13. Kommunen skal påtage sig garanti for hele lånet, hvis lånet placeres med en prioritet ud over 60 % af ejendommens værdi på lånetidspunktet. Der skal derfor i dette tilfælde stilles 100 % garanti for det støttede lån. Garantien stilles som en regaranti over for staten. Landbyggefonden skal godtgøre kommunen for 50 % af dens eventuelle tab for følge af garantiforpligtelsen, jf. almenboliglovens § 91, stk. 14.

Det er desuden en forudsætning at kommunen ligeledes yder garanti for det ustøttede realkreditlån, jf. almenboliglovens § 98, stk. 1. Også her skal kommunen påtage sig garanti for hele lånet, hvis lånet placeres med en prioritet ud over 60 % af ejendommens værdi på lånetidspunktet. Der skal derfor også her stilles 100 % garanti for det ustøttede lån. For det ustøttede lån er der ingen regaranti fra Landsbyggefonden.

Samlet garantiforpligtigelse (foreløbig):

De endelige garantier fastsættes først efter byggeregnskabets godkendelse.

De garantier der ydes med hjemmel i almenboligloven medregnes ikke til kommunens låntagning, jf. lånebekendtgørelsen § 3, stk. 2, nr. 1.

Huslejestigninger

Det nuværende huslejeniveau er på 1.032 kr. pr m2 pr år (2025). Med den skitserede støtte vil huslejen stige med 18 kr. pr m2 til et huslejeniveau på 1.050 kr. pr m2 pr år.

Beboerdemokratisk godkendelse

Da renoveringssagen er fremrykket hos Landsbyggefonden, har boligorganisationen endnu ikke indhentet den beboerdemokratiske godkendelse af projektet. Afdelingen skal have godkendt projektet inden arbejderne igangsættes, jf. almenboligloven § 37. Derfor betinges nærværende godkendelse af, at der forelægger en beboerdemokratisk godkendelse inden skema B godkendelsen.