REMA 1000 på Sophienborg Alle 3 – se bilaget ’Luftfoto’, har på baggrund af områdets udvikling samt butikkens popularitet, et ønske om at udvide det samlede butiksareal. I 2023 fik ansøger afslag på igangsættelse af en ny lokalplan til etablering af 1200 m² dagligvarebutik på en anden lokation (Falkevej 2-4A). Afslaget blev givet med baggrund i, at den eksisterende butik med placering ved Sophienborg Skole og midt i boligområdet, er vigtig for at skabe liv i kvarteret og den har dermed den helt rigtige placering i lokalcenteret. Som følge heraf ønskes det at udvide den eksisterende butik på Sophienborg Alle 3, fra 803 m² til 1200 m². For at kunne realisere projektet, som beskrevet og skitseret i bilaget ’Dispensationsansøgning vedr. udvidelse af dagligvarebutik, skal der opnås dispensationer fra nedenstående bestemmelser i den gældende lokalplan 308.

Pkt. 7.6.1

’I delområde 6 må der maximalt opføres 1000 m 2 dagligvarebutik eller daginstitution i byggefelt vist på kortbilag A…..’

Pkt. 8.6.4

’Faste baldakiner må ikke opsættes….’

Udover ovenstående kræver den ønskede udvidelse, at der tilkøbes et areal fra begge naboejendomme, som efter erhvervelse vurderes at ligge i samme delområde og med samme anvendelse, som den eksisterende dagligvarebutik. Økonomiudvalget har den 30. april 2025 besluttet at være villig til at afhænde de aktuelle 100 m², hvis de nødvendige dispensationer opnås. De endelige handler afventer afgørelse af nærværende dispensationsansøgning.

Der er i sagsfremstillingen kun taget stilling til de ansøgte dispensationer og ikke til ansøgers skitserede detaildisponering af butik, vareindlevering og udenomsarealer, da det vil indgå i byggesagsbehandlingen efter modtagelse af en endelig ansøgning om byggetilladelse.

Dispensation fra pkt. 7.6.1 til udvidelse af dagligvarebutik til 1200 m²

Eksisterende lokalplan er vedtaget før planloven ændrede den maksimale størrelse for butikker i lokalcentre fra 1000 m² til 1200 m². Gældende kommuneplanramme UL.C.2 for Sophienborg lokalcenter muliggør en dagligvarebutik på op til 1200 m². Et evt. nyt plangrundlag for området vil derfor åbne op for en mulig etablering af en 1200 m² stor dagligvarebutik. En dispensation til fravigelse af gældende lokalplan ligger derfor indenfor hvad der, med baggrund i planloven, fremadrettet kan planlægges for i området. På dette grundlag anbefaler forvaltningen, at der meddeles dispensation til udvidelse af eksisterende butik på op til maksimalt 1200 m² og med vilkår om, at der kan opnås byggetilladelse samt øvrige nødvendige tilladelser til projektet.

Dispensation fra pkt. 7.6.1 til overskridelse af lokalplanlagt byggefelt

Den skitserede løsning for udvidelse af dagligvarebutikken medfører at byggefeltet, der er fastlagt og vist i lokalplanens kortbilag A, bliver overskredet med mellem 500-600 m². Da den nordlige del af butikken delvis nedrives og efterfølgende udvides mod syd og væk fra det fastlagte byggefelt, vil ca. halvdelen af den fremtidige butik ligge udenfor byggefeltet. Teknisk udvalg dispenserede i 2005 med byggetilladelsen til den eksisterende butik, til en mindre overskridelse af byggefeltet mod syd. Senere i 2005 blev der meddelt afslag på ansøgning om yderligere overskridelse af byggefeltet, med begrundelse om, at overskridelsen var for markant. Omfanget af overskridelsen fremgår ikke af sagens akter. Byggefeltet kan ses på vedhæftede bilag ’Kortbilag A fra lokalplan 308’.

Der er ikke praksis for at meddele dispensationer til overskridelse af lokalplanlagte byggefelter. Byggefelterne indgår ofte i en samlet bebyggelsesstruktur samt som en del af lokalplanens redegørelse og formål, og håndhæves som udgangspunkt restriktivt. I det aktuelle tilfælde er byggefeltet udelukkende nævnt i afsnittet ’Bebyggelsens omfang og placering’ og er skematisk vist på et kortbilag. Det vurderes ikke at indgå som en del af en større sammenhæng eller med umiddelbar baggrund i specielle hensyn til områdets udvikling. Der kan derfor principielt set godt dispenseres til forholdet, da byggefeltet anses som en bebyggelsesregulerende bestemmelse og ikke som en del af lokalplanens principper. Med i overvejelserne om at meddele dispensation til det skitserede er, at overskridelsen kan betragtes som en omdisponering af byggefeltet. Der ændres ikke på byggeretten eller på det samlede omfang af det fastlagte byggefelt (ca. 1750 m²), men udelukkende på placeringen af henholdsvis bebyggelse samt udenomsarealer indenfor det aktuelle delområde. Der bliver således ikke ændret på det planmæssige udtryk af, at der er opført en dagligvarebutik med tilhørende funktioner på grunden, det er blot spejlvendt i forhold til den oprindelige disponering, som vist på kortbilaget. Lokalplanens krav til parkering, vurderes at kunne opfyldes uagtet en omdisponering/overskridelse af byggefeltet.

Med baggrund i ovenstående anbefaler forvaltningen, at der meddeles dispensation til overskridelse/omdisponering af byggefeltet og med vilkår om, at der kan opnås byggetilladelse samt øvrige nødvendige tilladelser til projektet. Naboorientering vil blive foretaget i forbindelse med byggesagsbehandlingen.

Dispensation fra pkt. 8.6.4 til etablering af fast baldakin

For at markere butikkens indgangsområde samt skærme torvearealet mod regn og morgensol ønskes det at etablere en fast baldakin. Baldakinen er beskrevet med et omfang på samlet set ca. 68 m² fordelt med en dybde på 3,5 m samt en længde på 8 m ned langs hver facade fra det nordøstlige hjørne – se eksempel på baldakin i bilaget ’Dispensationsansøgning vedr. udvidelse af dagligvarebutik’.

Det står meget kort og præcist i bestemmelsen, at faste baldakiner ikke må opsættes. Ud fra beskrivelsen af, at baldakinen skal skærme torvearealet mod regn og sol, har den nærmere karakter af en fast overdækning end en egentlig baldakin. Forvaltningen anbefaler, at der ikke meddeles dispensation til etablering af en baldakin, i det omfang der er ansøgt (ca. 68 m2).

Det vurderes dog at en mindre fast overdækning som arkitektonisk markering/lokalisering af indgangsarealet samt kortvarig afskærmning mod vind og vejr for butikkens kunder, som en baldakin reelt er, vil kunne opnå en dispensation, hvis der søges om det.