Provst Bentzons Vej 39-103, 2860 Søborg

Sagsfremstilling

Byrådet godkendte 16.12.2020, punkt 6, skema A-ansøgning om renovering i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, afdeling Egeparken 2.

Boligorganisationen har nu fremsendt skema B til kommunens godkendelse efter afholdt licitationsrunde.

Om projektet

Projektet indeholder en gennemgribende renovering af afdelingen og omfatter bl.a. udskiftning af lette facadepartier, altanudskiftning, udskiftning af vinduer og døre og efterisolering af facader og gavle. Boligerne omdisponeres og får større køkken-alrum og nye badeværelser i alle boliger. Boligerne åbnes op og bliver gennemlyste, bl.a. ved at genåbne de lukkede altaner.

Derudover indeholder projektet en sammenlægning af 64 små boliger til 32 større boliger for at sikre en større boligvariation, og dermed give beboerne mulighed for at blive boende i afdelingen i flere livsfaser.

Helhedsplanen er omfattet af Landsbyggefondens Grønne Garantiaftale, som har til formål at sikre gode og sunde boliger med et lavt energiforbrug til gavn for både lejerne og klimaet. De grønne tiltag indebærer bl.a. etablering af solceller med batterilager og en genanvendelsesplan, så materialer og bygningsdele genbruges andre steder. Afdelingen indgår desuden i et energidemonstrationsprojekt, der skal undersøge energibesparelser ved behovsstyret ventilation med intelligent måleudstyr.

Sammenhæng med renovering i afdeling Egeparken 1

Boligorganisationens boligafdelinger Egeparken 1 og 2 er tæt beliggende, og helhedsplanen for Egeparken 2 gennemføres som en del af en samlet renovering af begge boligafdelinger.

I forbindelse med helhedsplanen bygges et nyt aktivitetshus for beboerne i området.

Egeparken 1 og 2 påtænkes sammenlagt ved afslutningen af helhedsplanerne.

 Forhøjelse af projektets anskaffelsessum og ændret finansiering

Skema A ansøgningen for Egeparken 1 blev tidsmæssigt fremrykket af Landsbyggefonden i forbindelse med den politiske boligaftale ”Grøn Boligaftale” i 2020. Boligorganisationen havde derfor ikke mulighed for de nødvendige forundersøgelser, hvilket der er rettet op på ved skema B.

Det har derfor været nødvendigt at ændre projektets indhold frem mod skema B. Den største enkeltstående udgiftsstigning (på ca. 22 mio. kr.) skyldes udskiftning af de lette facader ud mod haven og genåbning af altanerne. Udgifterne til håndværkere og byggematerialer er således steget fra ca. 252 mio. kr. til ca. 336 mio. kr.

Derudover bliver der afsat flere penge til genhusning af beboere og omkostninger til byggeplads og vinterforanstaltninger.

Projektets samlede budget er desuden påvirket af de generelle prisstigninger for byggeri.

Projektets forventede udgifter udgør ved skema B ca. 474 mio. kr., hvilket er ca. 142 mio. kr. mere end skema A. Udgifterne er fordelt som følger:

I forhold til projektets finansiering betyder det, at der optages højere lån. Derudover finansieres 40 mio. kr. fra afdelingens reguleringskonto. Finansieringen er i øvrigt som forudsat ved skema A:

Kommunal støtte

Den direkte kommunale støtte i form af medfinansiering af Landsbyggefondens 1/5-ordning er uændret og udgør fortsat 200.000 kr.

Den forhøjede lånefinansiering ved skema B forventes at påvirke kommunens garanti, der øges i forhold til skema A. Ved skema A blev den kommunale garantistillelse foreløbigt beregnet til ca. 80 mio. kr. af de samlede lån, mens den foreløbige beregning ved skema B viser et behov for kommunal garantistillelse på ca. 231 mio. kr., svarende til knap 90% af det støttede lån på ca. 258 mio. kr. 

I henhold til almenboligloven gives kommunens garantitilsagn ved skema, mens garantibeløbet fastsættes endeligt ved hjemtagelsen af det endelige realkreditlån på baggrund af ejendommens værdi efter renoveringen.

Projektets påvirkning af lejeniveauet

Skema A blev i 2020 godkendt med en forventning om et uændret huslejeniveau, som en følge af driftsstøtte fra Landsbyggefonden og projektets påvirkning af afdelingens fremtidige driftsudgifter.

Trods stigninger ved skema B gennemføres projektet uden yderligere huslejestigning. Dette er muligt, da projektet medfører besparelser på driften, hvorved der frigøres penge til at betale for projektet, samtidig med, at der ydes yderligere omfattende driftsstøtte til afdelingen.

Driftsstøtten gives i form af:

• Fritagelse for indbetaling til dispositionsfonden
• Driftsstøtte fra Landsbyggefonden
• Et årligt tilskud fra boligorganisationens dispositionsfond til afdelingen

Efter renoveringen vil huslejen blive reguleret og udgøre 1.148 kr./m². Lejen bliver ved sammenlægning af Egeparken 1 og 2 ens for begge boligafdelinger.

Byrådssekretariatet bemærker:

1. Ved ændringer i et støttet renoveringsprojekt, herunder overskridelse af den godkendte anskaffelsessum ved skema A, skal skema B godkendes af Landsbyggefonden efter indstilling fra kommunen. Samtlige ændringer i projekter er løbende aftalt med Landsbyggefonden og projektet opfylder Landsbyggefondens krav.
2. Projektet forudsætter kommunal medfinansiering på 200.000 kr. af den samlede kapitaltilførsel på 1.000.000 kr. Kommunens tilsagn er givet i forbindelse med skema A og kommunens udgift til kapitaltilførslen er reserveret i puljen til opførelse af almene boliger.
3. Støttetilsagn fra Landsbyggefonden betinges af kommunal garanti for den del af det støttede realkreditlån, der har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi. Landsbyggefonden stiller regaranti på 50 % indenfor rammerne af landsdispositionsfonden. Garantiforpligtelsen er p.t. beregnet til at udgøre ca. 231 mio. kr. Kommunens samlede garantistillelser for støttet byggeri er senest opgjort pr. 31.12.2024 og udgør ca. 658 mio. kr. De kommunale garantier er stillet enkeltvis for lån i almene boligafdelinger, som udgør selvstændige økonomiske enheder. Kommunens samlede garantiforpligtelse vil derfor ikke kunne blive udløst på én gang, men konkret ift. udmøntning af en kommunal garanti i en boligafdeling. Garantistillelse for anlæg og vedligeholdelse af alment byggeri er almindeligvis givet med en relativ lille risiko, og Gladsaxe Kommune har p.t. ikke haft udgifter ved sådanne garantier.
4. Skema B-ansøgningen overholder i øvrigt gældende støttebetingelser.

Byrådet 16.12.2020, punkt 6

Økonomiudvalget 28.10.2025, punkt 3