1. Udlejnings- og anvisningsaftalens trappemodel for udlejning efter særlige kriterier

Gennem den fælles udlejnings- og anvisningsaftale - indgået mellem Helsingør Kommune og de almene boligorganisationer med boligafdelinger i kommunen - er der indført en beboerdatabaseret trappemodel, som skal sikre, at boligafdelinger og -områder får og fastholder en bæredygtig beboersammensætning. Modellen gælder for samtlige almene boligorganisationer i kommunen.

Der er aftalt generelle fortrinsretskriterier (fleksible kriterier) for beskæftigelse og uddannelse, som helt eller delvist anvendes ved udlejning af ledige almene familieboliger i en afgrænset del af boligafdelingerne i Helsingør Kommune.

Med udgangspunkt i parallelsamfundslovgivningens kriterier anvendes beskæftigelse som det primære parameter for modellens opdeling i røde, gule og grønne trin, og afdelingernes indplacering sker med udgangspunkt i andelen af beboere uden for arbejdsmarked eller uddannelse, hvor disse data foreligger.

Hvor boligafdelingerne er så små, at der ikke foreligger tilgængelige data, er indplaceringen foretaget på baggrund af dialog mellem den pågældende boligorganisation og Helsingør Kommune og med afsæt i afdelingens særegne forhold.

• For grønne boligafdelinger anvendes de fleksible kriterier ikke.
• For gule boligafdelinger anvendes kriterierne ved hver anden udlejning til venteliste
• For røde boligafdelinger anvendes kriterierne ved samtlige udlejninger til venteliste

2. Betydningen af anvendelsen af kriterierne ved samtlige udlejninger til venteliste

Boliggårdens to afdelinger, afd. 105 Nøjsomhed og afd. 24 Vapnagaard, rummer hovedparten af de almene familieboliger i kommunen, hvor der – med undtagelse af de særlige tilgængeligheds-/seniorboliger i Nøjsomhed, se pkt. 3 nedenfor – anvendes fortrinsretskriterier for beskæftigelse og uddannelse ved samtlige udlejninger til venteliste.

I det omfang at der blandt de aktive boligsøgende på venteliste til boliger i de pågældende boligafdelinger vedbliver at være tilpas mange, som opfylder de fastsatte kriterier, så vil det i realiteten afskære boligsøgende, der ikke opfylder nogen af kriterierne, fra at blive tilbudt en bolig i afdelingen.

Dette vil således kunne være folke- eller førtidspensionister eller borgere med fx handicap, for hvem det ikke er muligt at opfylde betingelserne for at være i beskæftigelse eller under uddannelse.

3. Seniorboligerne i afd. 105 Nøjsomhed

Afd. 105 Nøjsomhed huser imidlertid 96 såkaldte seniorboliger fordelt på syv opgange, som alle er blevet særligt indrettet for at sikre gode tilgængelighedsforhold for beboerne.

For netop disse boliger gælder helt særlige fortrinsretskriterier, som tilgodeser seniorer. Der gives fortrinsret efter følgende kriterier i prioriteret rækkefølge:

1. Boligsøgende som er fyldt 50 år, opfylder de fleksible kriterier (beskæftigelse/uddannelse), og

1. [for Nordvej 9B, 15, 23, 25 og 31] ikke har hjemmeboende børn
2. [for Nordvej 33 og 37] har hjemmeboende børn

2. Boligsøgende der er fyldt 65 år og ikke har hjemmeboende børn
3. Boligsøgende der opfylder de fleksible kriterier (dvs. med eller uden hjemmeboende børn, og uanset alder)

Opmærksomheden skal her særligt henledes på kriterie nr. 2, der giver fortrinsret til boligsøgende, der er fyldt 65 og ikke har hjemmeboende børn.

Ved Byrådets beslutning den 22. september 2025 – og som forud herfor godkendtes på seneste møde i Dialogforum for almene boliger den 2. juni 2025 – tilføjedes kriterie nr. 3; da der fortsat var seniorboliger, som det ikke var lykkedes at udleje til den ønskede målgruppe.

Dette illustrerer, at almene boliger – selv i en boligafdeling, hvor samtlige almene familieboliger, der udlejes til ventelisten, udlejes ved anvendelse af særlige kriterier – ikke er fuldkommen lukket land for seniorer.

4. To eksempler på mulig tilpasning i ny fælles udlejnings- og anvisningsaftale

Eksemplerne nedenfor gives med udgangspunkt i, at en ny udlejnings- og anvisningsaftale grundlæggende baseres på samme form for trappemodel som den nuværende.

4.1. Undgå at lade fleksible kriterier gælde for samtlige udlejninger til venteliste

I stedet for at lade samtlige udlejninger til venteliste i røde boligafdelinger ske ved anvendelse af fleksible kriterier, så kan det som udgangspunkt frit aftales – jf. dog nedenfor pkt. 4.1.1. for undtagelsen hertil – at de fleksible kriterier skal anvendes ved en lavere andel, fx i 80 % af udlejningerne til venteliste.

I eksemplet vil hver 5. bolig der udlejes til venteliste (de resterende 20 %) således udlejes til den alm. venteliste, hvor det alene er den boligsøgendes anciennitet, der er afgørende.

4.1.1. Særligt for forebyggelsesområder (afd. 24 Vapnagaard)

Det følger af almenboliglovens § 60, stk. 4, 1. pkt., jf. § 61 b, at almene familieboliger beliggende i et forebyggelsesområde skal udlejes efter særlige kriterier, herunder beskæftigelses- og uddannelseskriterier.

Da Vapnagaard er et forebyggelsesområde, er det således lovbestemt, at udlejningen i boligafdelingen skal ske ved anvendelse af fortrinsretskriterier for beskæftigelse og uddannelse. Den umiddelbare følge er, at der skal gælde fleksible kriterier for samtlige udlejninger, hvorfor løsningsforslaget i pkt. 4.1. ikke kan benyttes på de almene familieboliger i Vapnagaard.

4.2. Tilføjelse af yderligere fleksible udlejningskriterier, der tilgodeser ønskede målgrupper

Rammerne for hvilke konkrete fleksible kriterier, der kan aftales mellem en almen boligorganisationer og en kommune er enormt vide, og de afgrænses principielt kun af forenelighed med konventionerne samt overholdelse af forvaltningsretlige principper, herunder om saglighed.

Mulighederne er derfor nærmest uanede, og det vil fx frit kunne aftales, at der skal gælde fortrinsretskriterier for boligsøgende, som har en vis alder, er pensionister, førtidspensionister, har nærmere afgrænsede funktionsnedsættelser mv.

Fortrinsretskriterierne kan tilsvarende frit bestemmes enten sidestillet eller indbyrdes prioriteret, ligesom det er muligt at aftale særlige (og sindrige) udlejningshjul, der giver specifikke fortrinsretskriterier forrang i en nærmere angiven rækkefølge.

Uagtet mulighederne er det dog til hver en tid afgørende, at der aftales objektivt konstaterbare kriterier, således at udlejningen kan administreres ensartet og uden uforholdsmæssigt ressourceforbrug – herunder ifm. efterprøvelsen af kriteriernes opfyldelse.