Baggrund

Plan-, Miljø- og Klimaudvalget besluttede d. 8. januar 2024 (sag 6), at igangsætte planlægningsarbejdet for Lokalplan F127 for seniorbofælleskab i Sørup. Formålet med lokalplanen var at muliggøre et nyt bæredygtigt seniorbofællesskab i Sørup med ca. 22 tæt-lav boliger, fælleshus med spisesal, køkken, orangeri, værksted og motionsrum, samt fælles haveanlæg og parkering.

Den 5. november 2024 (sag 114) forelagde administrationen en sag om det planmæssige grundlag for udarbejdelsen af lokalplanen og Plan-, Trafik- og Klimaudvalget besluttede at ”sagen sendes tilbage til administrationen, idet udvalget ønsker yderligere dialog parterne imellem, faciliteret af administrationen.”

Den 10. marts 2025 (sag 31), forelagde administrationen en sag om det planmæssige grundlag for udarbejdelsen af lokalplanen. Et flertal i udvalget (B, V, A, L og C) besluttede ”at administrationen skulle invitere udviklergruppen Søruplund Seniorbofælleskab og foreningen Bevar Sørup landsby til et til flere dialogmøder, før udvalget tager stilling i sagen. F stemmer imod, idet F mener, at der alene skal kunne indrettes lejligheder i eksisterende bebyggelse.”

Planmæssige forhold og området

Lokalplanområdet omfatter en tidligere landejendom på Sørupvej 23, matr. 1a Sørup By, Grønholt som udgør et areal på 13.748 m2. Lokalplanområdet grænser op til Sørup mod syd og vest, og Fredensborg Golfklub mod nord og øst. Arealet hører i dag til den tidligere landejendom, der benyttes som bolig med tilhørende ferielejligheder i den ene længe.

I Kommuneplan 2021 gælder følgende kommuneplanrammer for den fremtidige lokalplanlægning for området: Området overføres fra landzone til byzone med en vedtaget lokalplan. Anvendelse er tæt-lav boligbebyggelse i maks. 1,5 etager med en maks. bebyggelsesprocent på 30%. Af kommuneplanens redegørelsesdel fremgår det, at der kan opføres ca. 22 boliger.

Opsamling på dialogmøderne

Der har fra november 2024 og frem til nu været møder med både Søruplund Seniorbofælleskab, der repræsenterer ejer og udviklergruppen, og med foreningen Bevar Sørup landsby, der repræsenterer en gruppe af bosiddende i Sørup, herunder naboer til ejendommen Sørupvej 23 og medlemmer i øvrigt.

Formålet har været at faciliterer en dialog mellem de to parter som ønsket af Plan-, Trafik- og Klimaudvalget for at afdække informationer ønsket af udvalget forud for en beslutning om det planmæssige grundlag for udarbejdelsen af et lokalplanforslag for Sørupvej 23.

Der har siden november 2024 været både en række individuelle møder og fire fælles dialogmøder og workshops frem til i dag. Dialogen har indledningsvist taget afsæt i de første skitser, der blev vist for Plan-, Trafik- og Klimaudvalget d. 10. november 2024. Dette projekt indeholdt i alt 25 boliger fordelt på 4 boliger i de eksisterende bygninger og 21 nye boliger placeret langs grundens kanter med grønne områder i midten af området og mod Sørupvej. 

Ved de efterfølgende dialogmøder har en række skitser af et tilpasset projekt, som udviklergruppen har fået udarbejdet, været drøftet. Det har givet mulighed for også at drøfte forskellige temaer i planen som trafik, træer, flagermus, miljøforhold, etageantal, boligstørrelser, fælleslokaler, bebyggelsesprocent og seniorbofællesskaber.

De mest principielle drøftelser har på den baggrund knyttet sig til antallet af boliger og boligernes placering på grunden og ved det eksisterende byggeri. 

Foreningen har gennem forløbet ment, at grunden er foreslået planlagt med en for tæt bebyggelse og at den placeres for tæt på nabobebyggelserne. Forudsat at grunden overhovedet skal bebygges, har det være foreslået at der kunne være maks. 10-12 boliger i den eksisterende bebyggelse. Eventuelt med enkelte nye boliger tæt omkring den eksisterende hovedejendom.

Udviklergruppen har gennem forløbet argumenteret for, at et seniorbofælleskab forudsætter en vis mængde af boliger for at være levedygtigt og at det bliver vanskeligt med færre end 20 boligenheder.

Ved det seneste dialogmøde 6. oktober 2025 blev en skitse der viser op til 8 boliger omkring i og ved det nuværende byggeri og med 10 nye boliger på grunden præsenteret og drøftet. Den seneste skitse viser en bebyggelse, der er flyttet længere væk fra grundens kanter og hvor der i højere grad end de tidligere skitser arbejdes med en bebyggelse placeret ved den eksisterende ejendom og mod nord.

Administrationens vurdering

Grundlæggende har de to parter givet udtryk for at man på udviklergruppens side ønsker et seniorbofælleskab med minimum 20 boliger og helst 25 boliger og på foreningens siden har man givet udtryk for at man ikke ønsker at der bygges på grunden og alene indrettes boliger i det nuværende byggeri.

I forsøget på at finde et kompromis har der været talt om at man på ejersiden kan gå med til ca. 18-20 boliger i alt og at man på foreningssiden vil kunne gå med til ca. 10-12 boliger i alt med nogle forudsætninger om byggeriets placering i og ved det nuværende byggeri. 

I forhold til lokaliseringen af nyt byggeri kan der findes et kompromis omkring at så meget som muligt skal placeres i og ved det eksisterende byggeri på grunden og at de grønne områder på grunden fastholdes mellem eventuelt nyt byggeri og eksisterende nabobebyggelse.

Antallet af boligenheder er der derimod ikke konsensus omkring.

Der står sagen efter et års dialog.

På den ene side vil et byggeri med omkring 10-12 boliger samlet set næppe kunne udgøre et egentligt seniorbofællesskab med en række fællesfaciliteter til beboerne. Dertil bliver den kritiske masse for lille. Omvendt vil 25 boliger medføre en større ændring af grundens udnyttelse og øge påvirkningen på bl.a. vejnettet i højere grad end det halve antal boliger alt andet lige vil.

Forholdet til Kommuneplan 2025

Arbejdet med lokalplanen blev sat i gang af udvalgt d. 8. januar 2024 på baggrund af rammerne i Kommuneplan 2021. I henhold til Planloven har kommunen pligt til at virke for en opfyldelse af kommuneplanens rammer gennem bl.a. lokalplanplanlægning som udvalget har besluttet ved igangsættelsen af lokalplanarbejdet.

I mellemtiden er der udarbejdet et forslag til Kommuneplan 2025, der har været i høring og behandles endeligt af Plan, Trafik og Klimaudvalget ved deres møde 1. december 2025 og af Byrådet d. 22. december 2025.

Rammeområdet der omfatter ejendommen Sørupvej 23 fastlægger den maksimale bebyggelsesprocent til 30 %, den maksimale etagehøjde til 1 ½ og en anvendelse til tæt-lav boligbebyggelse. Dette er uændret i forhold til rammerne i Kommuneplan 2021, der var det oprindelige grundlag for igangsættelsen af lokalplanarbejdet.

Administrationen kan oplyse at det i henhold til Planloven er muligt, at udarbejde mere detaljerede kommuneplanrammer end der for nuværende er gældende for rammeområdet der omfatter Sørupvej 23 i forslag til Kommuneplan 2025. De nuværende rammer er formuleret som overordnede maksimale rammer, der skal udmøntes mere konkret i en lokalplan.

Ønsker Byrådet at fastlægge mere detaljerede kommuneplanrammer i forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan 2025 er det disse rammer, der skal lægges til grund for den efterfølgende lokalplanlægning da et forslag til en lokalplan ikke må være i strid med den gældende kommuneplan.

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Planloven § 13

Plan-, Trafik- og Klimaudvalget