Dispensation for byggelinje - Virkelyst 24, Herning

Den aktuelle ejendom Virkelyst 20-22, Gjellerup, er omfattet af Byplanvedtægt nr. 26, vedtaget i 1973-74, som afdækker et arealmæssigt stort område af Gjellerup.

Ejendommen er placeret indenfor delområde II, der hovedsageligt er udlagt til erhvervsformål. Det angives at der kun må opføres eller indrettes bebyggelse til mindre industri- og
værkstedsvirksomhed, lagervirksomhed samt forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende virksomheder, eller som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. På hver ejendom må endvidere opføres eller indrettes en beboelseslejlighed, når denne tjener som bolig for indehaver, bestyrer, portner eller anden person med lignende tilknytning til virksomheden. 

Ejendommen Virkelyst 20-22 anvendes som værksted for en håndværks- og entreprenørvirksomhed, med tilhørende oplagsplads som er placeret på matriklen Virkelyst 24.

Ansøger ønsker nu at få godkendt det oplag som er etableret i arealet ud imod vejen, som iht. byplanvedtægten ikke må benyttes. Samme areal udnyttes ligeledes til parkering.

Forvaltningen vurderede i sagsbehandlingen, at byplanvedtægtens bestemmelser mht. oplag skulle overholdes, og dette blev ansøger informeret om via en mangelskrivelse. Dette understøttes ligeledes af en privatretlig servitut for ansøgers areal, som angiver: "at det ikke er tilladt udelukkende at anvende en parcel til oplagsplads, oplægning af materialer må kun finde sted bagved de bygninger, der opføres på de enkelte parceller". Yderligere angives, at den ubebyggede del af grundene mod vej og mod naboparceller skal stedse være anlagt - og skal stedse holdes vedlige med græsplæne, parkeringspladser, beplantning, stensætning eller lignende, således at de anførte områder får karakter af forhaver i et villakvarter.

Som respons har ansøger undersøgt området, og har indsendt dokumentation for, at der sker flere lignende overskridelser i området. Ansøger angiver at der er 12 tilfælde af oplag og 20 tilfælde med parkering.

Forvaltningen har gennemgået området, for at vurdere de enkelte overskridelser, samt kontrollere om der er givet dispensation / tilladelse til det opførte.

Ansøger har angivet at der sker en overskridelse for oplag på 12 ejendomme. En gennemgang af disse viser, at der sker en umiddelbar overskridelse som ikke fremgår af noget godkendt materiale 6 steder. Derudover er der 2 steder hvor overskridelsen fremgår af godkendt tegnings materiale, men ikke beskrevet i tilladelsen, og de resterende 4 steder vurderes der ikke at være tale om et decideret oplag.

Angående parkering angiver ansøger, at der sker parkering i det udlagte areal på 20 ejendomme. Ud af de 20 angivne ejendomme, vurderes det der kan være tale om en overskridelse, som ikke er dokumenteret på 10 ejendomme, med yderligere 4 tvivlsomme tilfælde. De resterende 6 vurderes ikke at være aktuelle. 

Med hensyn til parkering kan det være svært at skelne om der er tale om reel parkering, da mange af arealerne blot er udført med belægning, som vil give mulighed for parkering, som  eksempler nærmere beskrevet i bilaget: "Gennemgang af delområde - oplag og parkering", der dog skal anses som et udpluk af et arbejdsdokument, anvendt i sagsbehandlingen.

Forvaltningens vurdering

Området er en del af en byplanvedtægt vedtaget i 1973-74, som hovedsageligt udlægger området til erhverv, dog med mulighed for en beboelseslejlighed i relation til virksomheden. Området fremtræder i dag visuelt hovedsageligt som et erhvervsområde, der er dog enkelte ejendomme på den ansøgte stikvej, som visuelt fremtræder mere som en beboelsesejendom frem for erhverv.    

Der er flere løsningsmuligheder for området, og forvaltningen ønsker at udvalget udstikker en retning for den fremadrettede sagsbehandling, da dette kan få indflydelse på flere ejendomme i området. 

Løsning 1: Byplanvedtægten bestemmelse vedr. byggelinjen skal håndhæves, hvilket vil kræve en fysisk lovliggørelse af 8 matrikler med oplag. Der skal samtidig laves en afklaring af parkeringsforhold for 10 ejendomme hvor parkering ikke indgår i tidligere byggeansøgninger. De 4 ejendomme som tidligere har fået godkendt byggeri, hvor parkering fremgår af tegningsmateriale men ikke er nævnt i byggetilladelsen, må antages som lovlige forhold.

Løsning 2: Der dispenseres til oplag mod vejskel, hvilket vil kræve en retslig lovliggørelse af de 8 matrikler med oplag. Som med ovenstående løsning, skal parkeringsforhold fortsat afklares.

Løsning 3: Der differentieres inden for byplanvedtægtens delområde, således at den stikvej hvor flere af bygningerne visuelt fremtræder som boliger, ikke vil kunne opnå en dispensation til oplag mod vejskel, hvorimod de resterende veje vil kunne opnå en dispensation (der er dog også en enkelt ejendom på hver vej, der fremtræder som bolig). Dette vil kræve en fysisk lovliggørelse af 1 ejendom og retslig lovliggørelse af de resterende 7 ejendomme.   

Løsning 4: Byplanvedtægtens bestemmelser vedrørende oplag mellem byggelinjen og vejskel håndhæves, mens der meddeles tilladelse til parkering på samme areal.  

Forvaltningen er opmærksom på udfordringen ved at blande erhvervs- og boligformål, hvilket denne sag illustrerer. Af hensyn til de boliger, der ligger i området, kan det overvejes at håndhæve byplanvedtægten vedrørende oplag, da oplag kan virke skæmmende i et område med boliger. Når det gælder parkering, vurderer forvaltningen, at dette ikke vil fremstå skæmmende, da parkering som udgangspunkt er midlertidig og derfor ikke udgør et varigt visuelt problem for de omkringliggende boliger. Ud fra hensynet til beboerne i området, samt hensyn til hvordan de erhvervsdrivende kan få mest ud af deres areal, er det forvaltningens vurdering at løsning 4 vil være mest hensigtsmæssig. 

Den mindst indgribende lovliggørelsesmulighed, vurderes at være løsning 2, da den vil give dispensation til oplag i området mellem byggelinje og vejskel. Området vurderes dog at kunne få et synligt anderledes udtryk, da det i fremtiden må forventes at oplag, vil være muligt i et større omfang. Dette vurderes at få indflydelse på områdets karakter, som muligvis vil få tydeligere karakter af erhvervsområde.