Godkendelse af skema B i renoveringssag - DAB Lejerbo, Bistruplund afd. 008-0

Kommunalbestyrelsen godkendte den 27. maj 2020 skema A renovering, punkt 8, (link), med et budget på 184.574.220 kr.

 

Skema A blev godkendt under Coronaepidemien, og vedtagelsen blev foretaget omvendt, idet boligorganisationen og kommunen godkendte skema A og de tilknyttede forudsætninger, før projektet blev forelagt beboerne. Projektet betød, at der skulle ombygges 40 boliger i otte opgange til tilgængelige boliger. Afdelingen nedstemte efterfølgende det fremlagte projekt. Det betød, at der efterfølgende blev gennemført et stort analysearbejde for at forstå baggrunden for beboernes afvisning, og det viste sig, at omfanget af tilgængelighedsboliger var for stort samt, at en renovering af fælleshus blev vurderet som unødvendigt.

 

Der skulle derfor gennemføres en ny projektering og myndighedsdialog med et reduceret antal tilgængelighedsboliger inden for rammerne af det godkendte projekt. Dette har medført, at der er gået relativt lang tid fra godkendelsen af skema A til forelæggelsen af skema B. Det nye forslag indeholder 20 boliger i to blokke, der ombygges til tilgængelige boliger samt etablering af elevatorlift i fire opgange i stedet for elevatorer i otte opgange. Etablering af nyt tilgængeligt fælleshus blev ligeledes taget ud af projektet.

 

Dette projekt stemte afdelingsmødet for ved urafstemning i 2024.

 

De samlede renoveringsomkostninger udgør efter udbud og afholdt licitation på baggrund af det mest fordelagtige tilbud fra Skou Gruppen A/S, følgende fordeling:

 

 

Finansieringen er som følger:

 

 

Omkostningerne for renoveringen er således steget med 25.851.615 kr. på trods af det reducerede projekt. Stigningen skyldes i høj grad den voldsomme stigning i byggepriserne fra 2020 og frem Stigningen påvirker ikke den kommunale finansiering, jf. bilag skema B-ansøgning afd. 008 Bistruplund.

 

Landsbyggefonden har i deres behandling af støttesagen vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel på 1.500.000 kr., hvoraf kommunens andel udgør en femtedel svarende til 300.000 kr. Beløbet er et rente- og afdragsfrit lån, der først afdrages efter 15 år.

 

Kapitaltilførsler til alment boligbyggeri sker efter princippet i almenboligloven om en 1/5-model, hvor hhv. kommunen (yder lån), realkreditinstituttet (yder lån), Landsbyggefonden (yder lån), Landsbyggefonden (giver tilskud) og boligorganisationen (giver tilskud) hver bidrager med en femtedel af finansieringen.

 

Den anførte trækningsret på 840.000 kr. er beregnet af Landsbyggefonden og kommer fra midler, afdelingen løbende har indbetalt til Landsbyggefonden.

 

Fællespuljebidrag på 2.520.000 kr. er tillige beregnet af Landsbyggefonden og gives i de sager, hvor der er behov for en kapitaltilførsel.

 

Jyske Realkredit har den 23. april 2026 vurderet ejendommen og meddelt, at der for det støttede lån på 97.634.000 kr. skal stilles garanti på 30.836.353 kr. svarende til 100 % statsgaranti med 31,58 % kommunal regaranti.

 

For det ustøttede realkreditlån har Jyske Realkredit den 23. april 2026 meddelt, at der ikke er behov for en garanti.

 

Der har i afdelingen været afholdt urafstemning om helhedsplanen, der sluttede den 8. februar 2024. Resultatet blev 110 ja-stemmer, 52 nej-stemmer og seks ugyldige. Den 22. februar 2024 blev resultatet forelagt på et bestyrelsesmøde.

 

Afdelingen har godkendt en huslejestigning på 36,07 % svarende til en gennemsnitlig leje på 1.299 kr. pr. m2 opgjort i 2025-niveau. Licitationsresultatet viser en lejestigning på 33,90 % af den gennemsnitlige nuværende leje på 1.015 kr. pr. m2 svarende til en gennemsnitlig leje på 1.360 kr. pr. m2 og holder sig derfor indenfor det godkendte.

 

Ny leje pr. måned for et lejemål på 64 m2 med to værelser bliver 7.284,11 kr., for 72 m2 med tre værelser 8.103,72 kr. og for 82 m2 med fire værelser 9.303,63 kr.

 

Det er forvaltningens vurdering, at den samlede renovering med den anførte finansiering er nødvendig for, at afdelingen kan opnå tidssvarende og konkurrencedygtige lejemål i forhold til en bred kreds af boligsøgende. Afdelingen får sunde og tidssvarende boliger med et godt indeklima med forbedret kvalitet og effektiv drift af bygningerne. Den anførte lejeforhøjelse, der stiger en del pr. m2, er vurderet rimelig og vil fortsat sikre en stabil udlejning.