Lions Park Søllerød, Mariehøjvej 23, matr.nr. 5ci, Holte By, Gl. Holte - Godkendelse af videre planlægning for udbygning af seniorboliger

00.01.00-G01-509504 -

Prompt resultater

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Lions Park Søllerød ønsker udbygning med tre punkthuse med i alt 60 boliger ved Mariehøjvej 23 i Gl. Holte. Den ønskede udbygning er i strid med gældende lokalplan og kommuneplan og forudsætter derfor udarbejdelse af ny lokalplan og kommuneplantillæg.

Projektet indebærer opførelse af bebyggelse i fire etager, en forhøjelse af bebyggelsesprocenten samt ændrede krav til parkering og friarealer. Området er samtidig belastet af vejstøj og udpeget som risikoområde for oversvømmelse ved kraftig regn, hvilket forudsætter etablering af støjafskærmning og løsninger til håndtering af overfladevand.

Repræsentanter fra bestyrelsen for Lions Park Søllerød deltager på mødet for at præsentere projektet og de seneste beregninger og justeringer, der ligger til grund for ansøgningen, herunder støjberegninger for vejstøj.

Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget med henblik på godkendelse af, at der arbejdes videre med en ny planlægning for området.

Sagsfremstilling

Den 27. november 2024, punkt 3, (link), blev Arkitektur- og Byplanudvalget forelagt en drøftelsessag om udbygning af Lions Park i Søllerød. Arkitektur- og Byplanudvalget bemærkede, at udvalget grundlæggende ser positivt på projektet og bemyndigede forvaltningen til at gå i dialog med ansøger med henblik på bearbejdning af projektet og tilrettelæggelse af den videre proces.

På baggrund heraf har Lions Park Søllerød den 23. september 2025 afholdt et borgermøde/interessentmøde om projektet. Referat fra mødet er vedlagt som bilag. Efterfølgende har forvaltningen været i dialog med ansøger om projektet, herunder om støjrapporter. Projektet er justeret med forskellige tiltag og nye støjrapporter. Projektet er vedlagt som bilag.

Projektet omfatter en udbygning med 60 seniorboliger i form af tre-punkthuse med 20 boliger hver. Punkthusene opføres på det grønne friareal i tilknytning til eksisterende seniorboliger og plejehjem på Mariehøjvej 23. Den nye bebyggelse ønskes opført i gule mursten for at understøtte områdets eksisterende arkitektoniske udtryk. Bebyggelsen ønskes opført med fire etager.

Bebyggelsesprocenten ønskes hævet fra de eksisterende 70 til 90. Parkeringsnormen ønskes tillige ændret fra en p-plads pr. bolig til 0,75. Til orientering oplyser ansøger, at den faktiske parkeringsnorm i dag er på 0,46 p- pladser pr. bolig for området som helhed. Dette tal vil stige til 0,54 p-pladser pr. bolig med projektet.

Endvidere ønskes kravet til friarealer sænket fra 100% til 50% i projektet, og i projektet højnes kvaliteten af de eksisterende opholdsarealer.

Området er tillige belastet af vejstøj, hvorfor der ønskes etableret en 2 m høj støjskærm langs Egebækvej for at reducere støjbelastningen.

Der ønskes endvidere mulighed for udstykning og frasalg af de tre punkthuse. Anvendelsen vil forblive den samme.

Eksisterende forhold

Lions Park Søllerød er beliggende på en 29.215 m2 stor grund. Ejendommen ligger ud mod Mariehøjvej, Lendemosevej og Egebækvej. Området grænser op til landzone mod syd og øst og byzone samt Helsingørmotorvejen mod vest.

Lions Park Søllerød består af bygning til plejehjem med dertilhørende administration og fællesfunktioner, der blev opført i 1967. Samme år blev der endvidere opført fire etageboligbebyggelser på tre etager, der anvendes som lejeboliger for seniorer. I 2013 blev plejehjemmet udbygget med en treetagers boligbebyggelse.

Samtlige bygninger er opført med gul murstensfacade og flad taghældning.

Eksisterende plangrundlag

Lokalplan

Ejendommen er omfattet af Lokalplan 222 for et område ved Lendemosevej og Mariehøjvej – Lions Park Søllerød (link), der blev udarbejdet i forbindelse med udbygningen i 2013. Lokalplanen har således til formål at skabe de planmæssige rammer for udbygningen, sikre at til- og ombygninger sker med hensyntagen til eksisterende bebyggelse samt skabe hensigtsmæssige parkering- og tilkørselsforhold.

Området udlægges til offentlige formål, såsom pleje- og ældreboliger, offentlig administration samt tilknyttede funktioner som trænings- og aktivitetscenter og restaurant mv.

Lokalplanen fastlægger en parkeringsnorm på en p-plads pr. pleje- eller ældrebolig. Herudover udlægges der en p-plads pr. 50 m2 for øvrig bebyggelse.

Bebyggelsesprocenten er fastlagt til maks. 70. Grundet terrænet er der fastlagt en maksimal kote for bebyggelse samt maksimal etageantal på tre.

Kommuneplan

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2021 ramme Gh. D1 – Lions Park. Området er udlagt til offentlige formål, herunder boligområde og døgninstitution. Bebyggelsesprocenten er fastlagt til 70 og det maksimale etageantal er fastlagt til tre.

I kommuneplanen er parkeringsnormen til etageboliger fastlagt til 1,5 parkeringsplads pr. bolig, og for sundheds- og omsorgsboliger kræves 0,75 parkeringsplads pr. bolig.

Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som risikoområde for oversvømmelse ved regnvand. Det følger således af kommuneplanen, at disse områder skal friholdes for bebyggelse, der ikke er tilpasset den øgede risiko. Ved lokalplanlægning skal der derfor planlægges for tilfredsstillende afværgeforanstaltninger for den øgede mængde overfladevand.

På grund af det skrånende terræn ledes store mængder overfladevand til området ved skybrud, hvor vandet samler sig på den ønskede placering af den nye bebyggelse.

Støjforhold

Området er belastet af vejstøj, derfor skal ny bebyggelse og dertilhørende opholdsarealer sikres mod støjgener. Det følger således af planlovens § 15 a, stk. 1, at en lokalplan kun må udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis lokalplanen kan sikre afskærmningsforanstaltninger mv., der sikrer den fremtidige anvendelse mod støjgener.

Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj for eksisterende boligområder skal overholdes ved ny planlægning. Der kan således kun vedtages ny lokalplan, hvis nye boliger og opholdsarealer overholder de vejledende grænseværdier.

Bygherre har ved seneste støjberegninger (vedlagt som bilag) påvist, at projektet umiddelbart kan overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for eksisterende boligområder, der ønskes fortættet. Støjberegningerne er fortaget af Gade & Mortensen Akustik A/S, som fremgår af Miljøstyrelsens godkendte laboratorier til beregning af vejstøj.

Forvaltningens vurdering

Det er forvaltningens vurdering, at der er en række opmærksomhedspunkter, der skal belyses og bearbejdes nærmere i forbindelse med ny planlægning for området.

Forvaltningen anbefaler, at projektet skal bearbejdes yderligere, inden det kan danne grundlag for en ny lokalplan for området. Følgende opmærksomhedspunkter skal indgå i den videre bearbejdning:

Bebyggelsens volumen, arkitektur og højder: Bebyggelsens tæthed og højde vurderes at medføre en negativ påvirkning på den eksisterende bebyggelse og friarealer. Det anbefales, at der arbejdes med den fjerde etage og tætheden, så den bliver mere hensynsfuldt indpasset både ift. bebyggelsesprocent, arkitektur og højder

Friarealer og regnvandshåndtering: Projektet bør tage højde for risikoområde for oversvømmelse ved regnvand. Der skal arbejdes mere helhedsorienteret med gode robuste løsninger, der indarbejder, at området er et risikoområde.

Støj: Projektet bør tilpasses, så boliger, der etableres, bliver gode boliger, også i et støjmæssigt perspektiv. Det skal også sikres, at støjafskærmning ikke bliver visuelt skæmmende for området.
Parkeringsdækning: Parkeringsbehovet skal afdækkes nærmere, og der skal tages hensyn til det konkrete behov for de forskellige boligtyper ved kvalificering af projektet.

Indstilling

Direktionen foreslår, at det godkendes, at der arbejdes videre med ny planlægning med udgangspunkt i vedhæftede projektforslag og opmærksomhedspunkterne a-d.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>Lions Park Søllerød ønsker udbygning med tre punkthuse med i alt 60 boliger ved Mariehøjvej 23 i Gl. Holte. Den ønskede udbygning er i strid med gældende lokalplan og kommuneplan og forudsætter derfor udarbejdelse af ny lokalplan og kommuneplantillæg.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Projektet indebærer opførelse af bebyggelse i fire etager, en forhøjelse af bebyggelsesprocenten samt ændrede krav til parkering og friarealer. Området er samtidig belastet af vejstøj og udpeget som risikoområde for oversvømmelse ved kraftig regn, hvilket forudsætter etablering af støjafskærmning og løsninger til håndtering af overfladevand.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Repræsentanter fra bestyrelsen for Lions Park Søllerød deltager på mødet for at præsentere projektet og de seneste beregninger og justeringer, der ligger til grund for ansøgningen, herunder støjberegninger for vejstøj. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget med henblik på godkendelse af, at der arbejdes videre med en ny planlægning for området.</div><div> </div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><span>Den 27. november 2024, punkt 3, (</span><a href="https://dagsordener.rudersdal.dk/vis?id=a8d81fdc-26d9-47b7-a4a6-4289699997f9&punktid=03ada115-7c5e-4ff5-8cbf-7c9648137f1e" target="_blank"><span><span>link</span></span></a><span>), blev Arkitektur- og Byplanudvalget forelagt en drøftelsessag om udbygning af Lions Park i Søllerød. Arkitektur- og Byplanudvalget bemærkede, at </span><span>udvalget grundlæggende ser positivt på projektet og bemyndigede forvaltningen til at gå i dialog med ansøger med henblik på bearbejdning af projektet og tilrettelæggelse af den videre proces.</span> <span> </span></div><div> </div><div>På baggrund heraf har Lions Park Søllerød den 23. september 2025 afholdt et borgermøde/interessentmøde om projektet. Referat fra mødet er vedlagt som bilag. Efterfølgende har forvaltningen været i dialog med ansøger om projektet, herunder om støjrapporter. Projektet er justeret med forskellige tiltag og nye støjrapporter. Projektet er vedlagt som bilag. </div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Projektet omfatter en udbygning med 60 seniorboliger i form af tre-punkthuse med 20 boliger hver. Punkthusene opføres på det grønne friareal i tilknytning til eksisterende seniorboliger og plejehjem på Mariehøjvej 23. Den nye bebyggelse ønskes opført i gule mursten for at understøtte områdets eksisterende arkitektoniske udtryk. Bebyggelsen ønskes opført med fire etager.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div>Bebyggelsesprocenten ønskes hævet fra de eksisterende 70 til 90. Parkeringsnormen ønskes tillige ændret fra en p-plads pr. bolig til 0,75. Til orientering oplyser ansøger, at den faktiske parkeringsnorm i dag er på 0,46 p- pladser pr. bolig for området som helhed. Dette tal vil stige til 0,54 p-pladser pr. bolig med projektet.</div><div> </div><div><span>Endvidere ønskes kravet til friarealer sænket fra 100% til 50% i projektet, og i projektet højnes kvaliteten af de eksisterende opholdsarealer.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Området er tillige belastet af vejstøj, hvorfor der ønskes etableret en 2 m høj støjskærm langs Egebækvej for at reducere støjbelastningen.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Der ønskes endvidere mulighed for udstykning og frasalg af de tre punkthuse. Anvendelsen vil forblive den samme.</span><span> </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Eksisterende forhold</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Lions Park Søllerød er beliggende på en 29.215 m</span><span><span>2</span> </span><span>stor grund. Ejendommen ligger ud mod Mariehøjvej, Lendemosevej og Egebækvej. Området grænser op til landzone mod syd og øst og byzone samt Helsingørmotorvejen mod vest.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Lions Park Søllerød består af bygning til plejehjem med dertilhørende administration og fællesfunktioner, der blev opført i 1967. Samme år blev der endvidere opført fire etageboligbebyggelser på tre etager, der anvendes som lejeboliger for seniorer. I 2013 blev plejehjemmet udbygget med en treetagers boligbebyggelse.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Samtlige bygninger er opført med gul murstensfacade og flad taghældning. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Eksisterende plangrundlag</span><span> </span></em></div></div><div><div><em><span>Lokalplan</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Ejendommen er omfattet af Lokalplan 222 for et område ved Lendemosevej og Mariehøjvej – Lions Park Søllerød (</span><a href="https://dokument.plandata.dk/20_1426424_1505304528990.pdf" target="_blank"><span><span>link</span></span></a><span>), der blev udarbejdet i forbindelse med udbygningen i 2013. Lokalplanen har således til formål at skabe de planmæssige rammer for udbygningen, sikre at til- og ombygninger sker med hensyntagen til eksisterende bebyggelse samt skabe hensigtsmæssige parkering- og tilkørselsforhold.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Området udlægges til offentlige formål, såsom pleje- og ældreboliger, offentlig administration samt tilknyttede funktioner som trænings- og aktivitetscenter og restaurant mv.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Lokalplanen fastlægger en parkeringsnorm på en p-plads pr. pleje- eller ældrebolig. Herudover udlægges der en p-plads pr. 50 m</span><span><span>2</span></span><span> for øvrig bebyggelse.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Bebyggelsesprocenten er fastlagt til maks. 70. Grundet terrænet er der fastlagt en maksimal kote for bebyggelse samt maksimal etageantal på tre.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Kommuneplan</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2021 ramme Gh. D1 – Lions Park. Området er udlagt til offentlige formål, herunder boligområde og døgninstitution. Bebyggelsesprocenten er fastlagt til 70 og det maksimale etageantal er fastlagt til tre.</span><span> </span></div><div> </div><div>I kommuneplanen er parkeringsnormen til etageboliger fastlagt til 1,5 parkeringsplads pr. bolig, og for sundheds- og omsorgsboliger kræves 0,75 parkeringsplads pr. bolig.</div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som risikoområde for oversvømmelse ved regnvand. Det følger således af kommuneplanen, at disse områder skal friholdes for bebyggelse, der ikke er tilpasset den øgede risiko. Ved lokalplanlægning skal der derfor planlægges for tilfredsstillende afværgeforanstaltninger for den øgede mængde overfladevand. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>På grund af det skrånende terræn ledes store mængder overfladevand til området ved skybrud, hvor vandet samler sig på den ønskede placering af den nye bebyggelse.</span><span> </span></div></div><div> </div><div> </div><div><div><em><span>Støjforhold</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Området er belastet af vejstøj, derfor skal ny bebyggelse og dertilhørende opholdsarealer sikres mod støjgener. Det følger således af planlovens § 15 a, stk. 1, at en lokalplan kun må udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis lokalplanen kan sikre afskærmningsforanstaltninger mv., der sikrer den fremtidige anvendelse mod støjgener. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj for eksisterende boligområder skal overholdes ved ny planlægning. Der kan således kun vedtages ny lokalplan, hvis nye boliger og opholdsarealer overholder de vejledende grænseværdier. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Bygherre har ved seneste støjberegninger (vedlagt som bilag) påvist, at projektet umiddelbart kan overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for eksisterende boligområder, der ønskes fortættet. Støjberegningerne er fortaget af Gade & Mortensen Akustik A/S, som fremgår af Miljøstyrelsens godkendte laboratorier til beregning af vejstøj.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><div><em><span>Forvaltningens vurdering </span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Det er forvaltningens vurdering, at der er en række opmærksomhedspunkter, der skal belyses og bearbejdes nærmere i forbindelse med ny planlægning for området.</span><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen anbefaler, at projektet skal bearbejdes yderligere, inden det kan danne grundlag for en ny lokalplan for området. Følgende opmærksomhedspunkter skal indgå i den videre bearbejdning:</span><span> </span></div></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="1"><li><div><span>Bebyggelsens volumen, arkitektur og højder:</span> <span>Bebyg</span><span>gelsens tæthed og højde vurderes at medføre en negativ påvirkning på den eksisterende bebyggelse og friarealer. Det anbefales, at der arbejdes med den fjerde etage og tætheden, så den bliver mere hensynsfuldt indpasset både ift. bebyggelsesprocent, arkitektur og højder</span><span> </span></div></li></ol></div><div><div><span> </span></div></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="2"><li><div><span>Friarealer og regnvandshåndtering: </span><span>P</span><span>roje</span><span>ktet bør tage højde for risikoområde for oversvømmelse ved regnvand. Der skal arbejdes mere helhedsorienteret med gode robuste løsninger, der indarbejder, at området er et risikoområde.</span><span> </span></div></li></ol></div><div><div><span> </span></div></div><div><ol style="list-style-type: lower-alpha;" start="3"><li><div><span>Støj: </span><span>Projektet bør tilpasses, så boliger, der etableres, bliver gode boliger, også i et støjmæssigt perspektiv. Det skal også sikres, at støjafskærmning ikke bliver visuelt skæmmende for området.</span><span> </span></div></li><li style="">Parkeringsdækning: Parkeringsbehovet skal afdækkes nærmere, og der skal tages hensyn til det konkrete behov for de forskellige boligtyper ved kvalificering af projektet.<span> </span></li></ol></div></div><div> </div><div> </div><div><div> </div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><div><span>Direktionen foreslår, at det godkendes</span><span>,</span><span> at der arbejdes videre med ny planlægning med udgangspunkt i vedhæftede projektforslag og opmærksomhedspunkterne a-d. </span><span> </span></div></div><div><div> </div></div><div> </div></span> </div> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/3fea9d2b-737d-48fb-86a4-a25a4fb83059"
  - DocumentId "3fea9d2b-737d-48fb-86a4-a25a4fb83059"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "00.01.00-G01-509504"
Navn "Lions Park Søllerød, Mariehøjvej 23, matr.nr. 5ci, Holte By, Gl. Holte - Godkendelse af videre planlægning for udbygning af seniorboliger"
Punktnummer "4"
Bilag 6 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Lions Park- Præsentation"
  - Id "c38c4901-aefb-44dc-95a8-47844174c723"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Lions Park Søllerød - Ønsket projekt"
  - Id "615a8ee8-98ca-4e9c-b8b2-95be08d516af"
3. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Visualisering og indpasning"
  - Id "7de984a9-2216-4595-89da-3799f3b2c011"
4. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Områdeafgrænsning"
  - Id "f2263552-f485-4f71-96a1-0b0b1e49776d"
5. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Beregning af trafikstøj18.06.26"
  - Id "e0259b0f-72ce-4fe5-b503-61382887dfb7"
6. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Mødenotat for borgermøde 23.09.2025"
  - Id "38c858d5-66d1-4ba4-9683-b9c77b847031"
Documents null
Id "2fd208c4-9a92-4b2f-b1c8-4b5fff411c96"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "b2a1ff08-0d82-4cbf-abe1-13c654295f00"
Number "4"
Sorting 4
IsOpen true
CaseNumber "00.01.00-G01-509504"
SourceId "c9beb372-7f75-427f-8328-41d7ea044130"
Caption "Lions Park Søllerød, Mariehøjvej 23, matr.nr. 5ci, Holte By, Gl. Holte - Godkendelse af videre planlægning for udbygning af seniorboliger"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items