Monrad
Rudersdal

Regulering af huslejen på Teglværksvej 20B og 48 efter endt renovering - Orientering

13.07.00-Ø00-505626 -

Prompt resultater

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

I maj 2023 besluttede Rudersdal Kommune at renovere de kommunale udlejningsejendomme på Teglværksvej 20B og 48 i Birkerød. Renoveringen er nu næsten afsluttet og har været mere omfattende end først antaget. Udover de aftalte energirenoveringer har lejlighederne også fået nye køkkener og badeværelser, så alle lejemål fremstår velvedligeholdte og istandsatte. De to selvstændige ejendomme er begge omfattet af reglerne for småhuse, og lejen skal derfor reguleres efter reglerne om det lejedes regulerede værdi.
 
Ud af de ti lejligheder er fire udlejet til lejere, der også boede i ejendommene før renoveringerne. Lejerne har ikke været reguleret i mange år, og lejen for de lejemål vurderes at være væsentligt under det lejedes regulerede værdi. Kommunen er forpligtet til at opkræve en leje, der ikke er væsentligt under det lejedes regulerede værdi, og forvaltningen vil derfor indgå lejekontrakter med nye lejere på Teglværksvej efter reglerne om det lejedes regulerede værdi. Lejen vil herefter være mellem 6.000 og 7.300 kr. om måneden for lejlighederne med to eller tre værelser. De eksisterende lejere vil blive varslet en tilsvarende huslejeforhøjelse efter gældende regler, hvilket medfører en stigning fra 2.500 kr. - 4.400 kr. pr. måned pr. lejlighed til mellem 6.000 og 7.300 kr. pr. måned.
 
Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget, Social- og Beskæftigelsesudvalget og Økonomiudvalget til orientering.  
 

Sagsfremstilling

Rudersdal Kommune ejer en række ejendomme, der fortrinsvis lejes ud til borgere, der har et akut boligbehov. Udlejningen sker efter visitation fra Social Myndighed og Rådgivning. Borgere, der har fået tilbudt en bolig, er ikke nødvendigvis omfattet af en social indsats, efter de er flyttet ind i boligerne. Boligerne udlejes på permanente lejekontrakter. Ejendommene renoveres løbende, og senest godkendte kommunalbestyrelsen den 31. maj 2023, pkt. 4, (link), at ejendommene på Teglværksvej 20B og 48 blev renoveret med udskiftning af tag, varmesystem, vinduer, døre og ekstra isolering. 
 
Renoveringen af Teglværksvej 20B er afsluttet og Teglværksvej 48 forventes afsluttet i ultimo 2026. Renoveringen har været gennemgribende med henblik på at sikre et godt indeklima og lavere udgifter til opvarmning. Lejemålene er blevet renoveret mere end oprindeligt planlagt, da det i forbindelse med renoveringen var fordelagtigt at etablere nye køkkener og renovere badeværelserne i lejlighederne, som fremstod nedslidte og utidssvarende. Lejemålene fremstår nu i god og velvedligeholdt stand. 
 
Regulering af huslejen 
Hidtil er huslejen i lejemålene på Teglværksvej 20B og 48 alene blevet reguleret med stigningen i skatter og afgifter årligt. Derudover er der i forbindelse med nye lejere sket en regulering og istandsættelse af lejemålet, hvilket har medført en højere husleje. Huslejen er på nuværende tidspunkt mellem 2.600 kr. og 4.400 kr. om måneden ekskl. elforbrug for mellem 60 og 73 m2. I forbindelse med starten af renoveringen blev lejerne varslet en lejeforhøjelse på 226 kr. pr. m2 årligt som følge af forbedringer af lejemålet, som skulle træde i kraft, når lejerne flyttede tilbage til deres lejemål. Forhøjelse er ikke effektueret.
 
Hvad angår de lejemål, hvor lejerne ikke er fraflyttet, har der ikke har været varslet yderligere lejeforhøjelser i en årrække, og lejen har derfor været på et meget lavt niveau. En årsag hertil er, at lejemålene tidligere havde høje elregninger, da de blev opvarmet med elradiatorer og var dårligt isolerede. Med etableringen af nyt varmesystem i alle lejemål forventes det, at der opnås et bedre indeklima og lavere udgifter til opvarmning. Samtidig er lejlighederne nu renoverede og fremstår derfor i en god stand med nye køkken og bad. Den forventede besparelse på udgifter til varme udgør ca. 1.500 kr. om måneden, hvor beboerne efter renoveringen opkræves 500 kr. i a conto månedligt.  
 
Ifølge reglerne i lejeloven skal lejen på de ovennævnte lejemål fastsættes efter det lejedes regulerede værdi, hvilket vurderes at være ca. 1.200 kr. pr. m2 i forhold til den stand som boligerne har nu. Dermed er lejen selv med en forhøjelse på 226 kr. pr. m2 årligt fortsat væsentligt lavere end det lejedes regulerede værdi , da lejemålene nu er forbedret med køkken og bed. Det er derfor forvaltningens vurdering, at forhøjelsen på 226 kr. pr. m2  årligt skal bortfalde og der i stedet varsles i henhold til reglerne om det lejedes regulerede værdi. Beboerne har mulighed for at søge om boligsikring, eller opnå en højere boligsikring, hvis de allerede modtager boligsikring, der vil dække en del af den øgede husleje.  
   
Kommunalfuldmagtsreglerne fastslår, at kommunerne, hvis de har overskudkapacitet i egne ejendomme, i udgangspunktet skal foretage udlejning på markedsvilkår. Årsagen er, at det ellers vil være konkurrenceforvridende. Samtidig må kommunen indenfor reglerne heller ikke støtte enkeltpersoner indirekte – i dette tilfælde ved en uforholdsmæssig lav husleje.  
 
Ensretning af huslejen 
Forvaltningen regulerer huslejen til 1.200 kr. pr. m2 ekskl. forbrug. Det vil indebære en ensretning af huslejen i lejemålene, som er i ens og god stand, til mellem 6.000 og 7.300 kr. om måneden. I forhold til lejemålenes stand er det forvaltningens vurdering, at 1.200 kr. pr. m2 fortsat er i den lave ende af det niveau, der kan opkræves i forhold til det lejedes regulerede værdi, som Huslejenævnet vil godkende. Huslejenævnet har ikke mulighed for at give en forhåndsafgørelse. En evt. afgørelse fra nævnet vil derfor bero på en konkret sag.   
 
For kommunens lignende ca. 150 lejemål er huslejen omkostningsbaseret og reguleres efter andre regler i lejeloven, så de påvirkes ikke af nærværende sag. 
 
Forvaltningen vil forelægge anlægsregnskab, når renoveringen af Teglværksvej 20B og 48 er endeligt afsluttet.
 
Socialfagligt hensyn
Forvaltningen vurderer at det vil være muligt for borgere, som søger bolig via akutboliglisten, at bo i lejlighederne, såfremt der søges om boligsikring. Dette skal ses i sammenhæng med at borgere tidligere har kunne bo i lejligheder, og nu trods en højere husleje også forventes, at have lavere varmeudgifter på op til 1.500 kr. pr. måned. 
 

Indstilling

Direktionen foreslår, at sagen forelægges til orientering.  
 

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>I maj 2023 besluttede Rudersdal Kommune at renovere de kommunale udlejningsejendomme på Teglværksvej 20B og 48 i Birkerød. Renoveringen er nu næsten afsluttet og har været mere omfattende end først antaget. Udover de aftalte energirenoveringer har lejlighederne også fået nye køkkener og badeværelser, så alle lejemål fremstår velvedligeholdte og istandsatte. De to selvstændige ejendomme er begge omfattet af reglerne for småhuse, og lejen skal derfor reguleres efter reglerne om det </span><span>lejedes regulerede værdi.</span></div><div> </div><div><span>Ud af de ti lejligheder er fire udlejet til lejere, der også boede i ejendommene før renoveringerne. Lejerne har ikke været reguleret i mange år, og lejen for de lejemål vurderes at være væsentligt under det lejedes regulerede værdi. Kommunen er forpligtet til at opkræve en leje, der ikke er væsentligt under det lejedes regulerede værdi, og forvaltningen vil derfor indgå lejekontrakter med nye lejere på Teglværksvej efter reglerne om det lejedes regulerede værdi. Lejen vil herefter være mellem 6.000 og 7.300 kr. om måneden for lejlighederne med to eller tre værelser. </span><span>De eksisterende lejere vil blive varslet en tilsvarende huslejeforhøjelse efter gældende regler, hvilket medfører en stigning fra 2.500 kr. - 4.400 kr. pr. måned pr. lejlighed til mellem 6.000 og 7.300 kr. pr. måned.</span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget, Social- og Beskæftigelsesudvalget og Økonomiudvalget til orientering. </span><span> </span></div><div> </div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><span>Rudersdal Kommune ejer en række ejendomme, der fortrinsvis lejes ud til borgere, der har et akut boligbehov. Udlejningen sker efter visitation fra Social Myndighed og Rådgivning. Borgere, der har fået tilbudt en bolig, er ikke nødvendigvis omfattet af en social indsats, efter de er flyttet ind i boligerne. Boligerne udlejes på permanente lejekontrakter. </span><span>Ejendommene renoveres løbende, og senest godkendte kommunalbestyrelsen den 31. maj 2023, pkt. 4, (</span><a href="https://dagsordener.rudersdal.dk/vis?Referat-Kommunalbestyrelsen-d.31-05-2023-kl.16.30&id=e71a0afd-996b-4162-a1b2-94b6e4d8ee37" target="_blank"><span><span>link</span></span></a><span>), at ejendommene på Teglværksvej 20B og 48 blev renoveret med udskiftning af tag, varmesystem, vinduer, døre og ekstra isolering. </span></div><div> </div></div><div><div><span>Renoveringen af Teglværksvej 20B er afsluttet og Teglværksvej 48 forventes afsluttet i ultimo 2026. Renoveringen har været gennemgribende med henblik på at sikre et godt indeklima og lavere udgifter til opvarmning. Lejemålene er blevet renoveret mere end oprindeligt planlagt, da det i forbindelse med renoveringen var fordelagtigt at etablere nye køkkener og renovere badeværelserne i lejlighederne, som fremstod nedslidte og utidssvarende. Lejemålene fremstår nu i god og velvedligeholdt stand.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Regulering af huslejen</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Hidtil er huslejen i lejemålene på Teglværksvej 20B og 48 alene blevet reguleret med stigningen i skatter og afgifter årligt. Derudover er der i forbindelse med nye lejere sket en regulering og istandsættelse af lejemålet, hvilket har medført en højere husleje. Huslejen er på nuværende tidspunkt mellem 2.600 kr. og 4.400 kr. om måneden ekskl. elforbrug for mellem 60 og 73 m2.</span><span> <span>I forbindelse med starten af renoveringen blev lejerne varslet en lejeforhøjelse på 226 kr. pr. m2 årligt som følge af forbedringer af lejemålet, som skulle træde i kraft, når lejerne flyttede tilbage til deres lejemål. Forhøjelse er ikke effektueret.</span></span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Hvad angår de lejemål, hvor lejerne ikke er fraflyttet, har der ikke har været varslet yderligere lejeforhøjelser i en årrække, og lejen har derfor været på et meget lavt niveau. En årsag hertil er, at lejemålene tidligere havde høje elregninger, da de blev opvarmet med elradiatorer og var dårligt isolerede. Med etableringen af nyt varmesystem i alle lejemål forventes det, at der opnås et bedre indeklima og lavere udgifter til opvarmning. Samtidig er lejlighederne nu renoverede og fremstår derfor i en god stand med nye køkken og bad. Den forventede besparelse på udgifter til varme udgør ca. 1.500 kr. om måneden, hvor beboerne efter renoveringen opkræves 500 kr. i a conto månedligt. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ifølge reglerne i lejeloven skal lejen på de ovennævnte lejemål fastsættes efter det lejedes regulerede værdi, hvilket vurderes at være ca. 1.200 kr. pr. m2 i forhold til den stand som boligerne har nu. Dermed er lejen selv med en forhøjelse på 226 kr. pr. m2 årligt fortsat væsentligt lavere end det lejedes regulerede værdi , da lejemålene nu er forbedret med køkken og bed. Det er derfor </span><span>forvaltningens vurdering, at forhøjelsen på 226 kr. pr. m2  årligt skal bortfalde og der i stedet varsles i henhold til reglerne om det lejedes regulerede værdi. </span><span>Beboerne har mulighed for at søge om boligsikring, eller opnå en højere boligsikring, hvis de allerede modtager boligsikring, der vil dække en del af den øgede husleje.  </span></div><div><span> </span>  </div></div><div><div><div><span>Kommunalfuldmagtsreglerne fastslår, at kommunerne, hvis de har overskudkapacitet i egne ejendomme, i udgangspunktet skal foretage udlejning på markedsvilkår. Årsagen er, at det ellers vil være konkurrenceforvridende. Samtidig må kommunen indenfor reglerne heller ikke støtte enkeltpersoner indirekte – i dette tilfælde ved en uforholdsmæssig lav husleje. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Ensretning af huslejen</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Forvaltningen regulerer huslejen til 1.200 kr. pr. m2 ekskl. forbrug. Det vil indebære en ensretning af huslejen i lejemålene, som er i ens og god stand, til mellem 6.000 og 7.300 kr. om måneden. I forhold til lejemålenes stand er det forvaltningens vurdering, at 1.200 kr. pr. m2 fortsat er i den lave ende af det niveau, der kan opkræves i forhold til det lejedes regulerede værdi, som Huslejenævnet vil godkende. Huslejenævnet har ikke mulighed for at give en forhåndsafgørelse. En evt. afgørelse fra nævnet vil derfor bero på en konkret sag.  </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>For kommunens lignende ca. 150 lejemål er huslejen omkostningsbaseret og reguleres efter andre regler i lejeloven, så de påvirkes ikke af nærværende sag. </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen vil forelægge anlægsregnskab, når renoveringen af Teglværksvej 20B og 48 er endeligt afsluttet.</span></div><div> </div><div><em>Socialfagligt hensyn</em></div><div>Forvaltningen vurderer at det vil være muligt for borgere, som søger bolig via akutboliglisten, at bo i lejlighederne, såfremt der søges om boligsikring. Dette skal ses i sammenhæng med at borgere tidligere har kunne bo i lejligheder, og nu trods en højere husleje også forventes, at have lavere varmeudgifter på op til 1.500 kr. pr. måned. </div><div> </div></div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><span>Direktionen foreslår, at sagen forelægges til orientering. </span><span> </span></div><div> </div></span> </div> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/c4cba778-93fe-48e1-b3a8-0d93e94ad54b"
      • DocumentId "c4cba778-93fe-48e1-b3a8-0d93e94ad54b"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "13.07.00-Ø00-505626"
  • Navn "Regulering af huslejen på Teglværksvej 20B og 48 efter endt renovering - Orientering"
  • Punktnummer "6"
  • Bilag 0 items
    1. Documents null
    2. Id "bbf3eed2-4573-4f20-b786-60b0b637c0d1"
    3. IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
    4. CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
    5. AgendaUid "290e76ae-93b5-4566-b5ff-386fef1f92ec"
    6. Number "6"
    7. Sorting 6
    8. IsOpen true
    9. CaseNumber "13.07.00-Ø00-505626"
    10. SourceId "45fcb592-7573-4c94-a195-6c402e56735b"
    11. Caption "Regulering af huslejen på Teglværksvej 20B og 48 efter endt renovering - Orientering"
    12. CasePresentationUid null
    13. ExternalAgendaItemAttendees 0 items