Baggrund

Plan-, Trafik- og Klimaudvalget besluttede i sidste byrådsperiode den 8. januar 2024 at igangsætte udarbejdelsen af Lokalplan F127 for et seniorbofællesskab på ejendommen Sørupvej 23 i Sørup. Formålet var at muliggøre et nyt boligområde med ca. 22 boliger inden for rammerne af den daværende Kommuneplan 2021.

Ved vedtagelsen af Kommuneplan 2025 ændrede Byrådet kommuneplanens rammer for området. Den maksimale bebyggelsesprocent blev reduceret fra 30 % til 15 %, og det blev fastlagt, at der maksimalt kan planlægges for 12 boliger inden for området. På den baggrund besluttede Plan-, Trafik- og Klimaudvalget den 17. februar 2026 grundlaget for administrationens udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forslag til Lokalplan F127 er udarbejdet på baggrund af disse politiske beslutninger og de gældende rammer i Kommuneplan 2025. I løbet af udarbejdelsen af lokalplanforslaget har administrationen haft møder med både ejer og Bevar Sørup Landsby.

Indhold i forslag til lokalplan

Formålet med lokalplanen er at muliggøre udstykning af Søåsegårds hovedhus som en selvstændig åben-lav bolig og etablering af et nyt tæt-lav boligområde med op til 11 boliger. Herudover giver lokalplanen mulighed for, at de eksisterende længer kan omdannes til parkering, depotrum og fællesfaciliteter for områdets beboere.

Lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse.

Lokalplanområdet omfatter ejendommen Søåsegård på Sørupvej 23, matr. 1a Sørup By, Grønholt, med et samlet areal på 13.748 m². Arealet ligger i tilknytning til Sørup landsby mod nord, vest og syd og grænser mod øst op til Fredensborg Golfklub.

Lokalplanen fastlægger byggefelter, friarealer, veje, stier og parkeringsarealer med henblik på at skabe en samlet bebyggelse, der understøtter fællesskab og samtidig indpasses i landsbyen og det omgivende landskab. Bebyggelsen disponeres omkring fælles grønne opholdsarealer, mens parkering samles ved indkørslen og i de eksisterende længer.

Den foreslåede bebyggelsesstruktur omfatter i alt 11 tæt-lav-boliger disponeret omkring et fælles grønt opholdsareal. Parkering placeres ved indkørslen og i de eksisterende længer. Hovedhuset bevares som selvstændig bolig, der kan udmatrikuleres, mens de eksisterende længer ud over parkering kan bruges til fællesfaciliteter. Bebyggelsen er disponeret med henblik på at understøtte fællesskab, ophold og daglige møder mellem områdets beboere, bl.a. ved at sikre, at parkeringen sker væk fra boligerne. Bebyggelsen er trukket væk fra de eksisterende nabobebyggelser mod syd og vest, hvor der friholdes brede grønne arealer og etableres et tæt beplantningsbælte. Boligerne mod eksisterende nabobebyggelse må alene opføres i én etage, mens de højere bygninger mod golfbanen kan opføres i 1 ½ etage.

Således er bebyggelsen disponeret med hensyntagen til både fællesskab, landskab og naboer.

Der lægges desuden vægt på at bevare områdets landsbypræg ved Sørupvej med et grønt hegn ud mod vejen.

Lokalplanen indeholder derudover bestemmelser om bevaring af eksisterende træer og beplantning, håndtering af regnvand på egen grund samt tiltag, der understøtter biodiversitet, klimatilpasning og klimavenligt byggeri, herunder mulighed for integrerede solceller.

En mindre del af lokalplanområdet er i dag omfattet af Lokalplan L6 for Fredensborg Golf. Denne del ophæves ved den endelige vedtagelse af Lokalplan F127 i overensstemmelse med en tidligere matrikulær berigtigelse af ejendommen.

Trafik

Der er i juni 2026 udarbejdet et trafiknotat, som beskriver, hvordan trafikken i Sørup forventes påvirket af et nyt boligområde med 11 nye boliger og parkering i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsnorm på minimum 1,5 parkeringsplads pr. bolig. Trafiknotatet bygger på trafiktællinger på de omkringliggende veje, oplysninger fra Danmarks Statistik om bilejerskab blandt husstande i Sørup samt en vurdering af mulighederne for kollektiv trafik i området. Trafiknotatet er vedlagt som bilag 3.

Analysen viser, at det eksisterende trafikniveau i området er begrænset, og at den nye bebyggelse forventes at generere omkring 50 bilture i døgnet. Trafikken forventes primært at fordele sig på Sørupvej, Skovsvinget og Slotsvænget. De beregnede trafikstigninger på vejnettet udgør mellem 2 og 7 % afhængigt af vejstrækningen. Den største trafikstigning forventes på Sørupvej syd for lokalplanområdet, hvor trafikken vurderes at stige med ca. 33 bilture i døgnet. Trafiknotatet konkluderer, at den fremtidige trafik fortsat vil kunne afvikles på det eksisterende vejnet uden kapacitetsmæssige problemer.

Dialog og høring under arbejdet med lokalplanen

I forbindelse med arbejdet med lokalplanen besluttede Plan-, Trafik- og Klimaudvalget den 5. november 2024, at der skulle gennemføres en dialogproces mellem udviklergruppen Søruplund Seniorbofællesskab og foreningen Bevar Sørup Landsby, inden der blev taget stilling til det videre planarbejde. Gennem 2025 blev der afholdt en række møder og workshops med fokus på blandt andet bebyggelsens placering, landskab, beplantning, fællesfaciliteter og trafik.

Ifølge planloven er det et krav, at et lokalplanforslag skal fremlægges i minimum 8 ugers høring forud for en vedtagelse. Det er ikke et krav efter planloven, at der skal afholdes borgermøde.

I den konkrete sag har de planmæssige rammer været i høring med Kommuneplan 2025, og som nævnt ovenfor blev rammerne ændret efter høringen. Der har også, som nævnt ovenfor, været en udvidet dialog med parterne, som ønsket af udvalget, under planarbejdet med lokalplanforslaget. På den samlede baggrund kan udvalget beslutte, hvorvidt de også ønsker et borgermøde under høringsperioden for lokalplanforslaget.

Miljøscreening
Der er foretaget en screening af forslag til Lokalplan F127 efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Bilag 2, Miljøscreening.

Det vurderes, at det i henhold til miljøvurderingslovens § 8, stk. 2, nr. 1, ikke er nødvendigt at udarbejde en miljøvurdering af lokalplanforslaget, da planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.

I forbindelse med lokalplanarbejdet er der gennemført undersøgelser af blandt andet naturforhold, flagermus, trafik og regnvandshåndtering. Det vurderes samlet, at planforslaget ikke vil medføre væsentlig påvirkning af natur, miljø eller trafikforhold.

På den baggrund vurderes lokalplanforslaget ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet, og administrationen anbefaler derfor, at der ikke udarbejdes en miljøvurdering.

Sagen har ikke bevillingsmæssige konsekvenser.

Planloven, LBK nr. 572 af 29/05/2024

Byrådet

Såfremt forslag til Lokalplan F127 godkendes, sendes det i 8 ugers offentlig høring. Forslaget til lokalplanen offentliggøres på kommunens hjemmeside.