1. Baggrund for sagen

I forlængelse af Lokalplan for Rasmus Knudsens Vej og de tidligere planer om frasalg af U/Nord til boligudvikling med henblik på ny beliggenhed for skolen ved Svingelport, besluttede Byrådet, at Boliggården skulle etablere 55 almene boliger, jf. lokalplanens krav om almene boliger. Helsingør Kommune og Boliggården indgik herefter en samarbejdsaftale (2021).

Der blev nedsat en politisk styregruppe for at sikre, at barren blev sat højt i samarbejdet mellem boligorganisation og kommune, og at byggeriet blev både socialt og klimamæssigt bæredygtigt. Styregruppen afholdt møder og studietur, hvor bl.a. målgrupper, boligtyper, licitationsform mv. blev drøftet. Der blev ligeledes udarbejdet oplæg til vision for boligprojektet.

På grund af bl.a. de generelle svære økonomiske vilkår for alment nybyggeri og ressourceprioritering i både kommune og boligorganisation, har projektet stort set været i bero. Seneste møde i den politiske styregruppe blev afholdt i november 2022.

Dertil har det vist sig udfordrende at lade visionen være bærende for projektets fremdrift, uden et egentlig skitseforslag og disponering af grunden. Det gælder både i forhold til de økonomiske og bygningsmæssige rammer og i forhold til kommunalt grundsalg.

2. Boligprojekt på Rasmus Knudsens Vej – status

For at sikre fornyet fremdrift har Boliggården derfor, i samarbejde med rådgivningsvirksomheden Byværk og Arkitektvirksomheden Cornelius-Vöge, udarbejdet indledende skitseforslag for projektet.

Kommunen indgår i den løbende dialog og opfølgning for at sikre sammenhæng til visionsarbejdet. Det er for Boliggården samtidig vigtigt, at skitseforslaget tilpasses de økonomiske rammer, som alment byggeri styres af.

Styregruppens visionsarbejde er opsummeret nedenfor og forventes medtaget i skitseforslagets introduktion, hvor der også henvises til Kommunens arkitekturpolitik.

2.1. Vision for området

Styregruppen ønskede med boligprojektet at få et eksempel på forbilledlige, moderne, attraktive, almene boliger, der bygger på bæredygtige principper – både miljømæssige og sociale. Med henvisning til fx Romerhusene og Sjølundhusene søger man at skabe et mindeværdigt træbyggeri i Helsingør, hvor kvalitet i byggeriet går hånd i hånd med det almene boligbyggeris omtanke for nøjsomhed og fællesskab, samt fokus på drift og vedligehold.

Af visionsarbejdet fremgår det bl.a., at styregruppen ønsker:

• En blandet beboersammensætning.
  • Boligerne etableres som familieboliger, hvor op til halvdelen af boligerne skal være målrettet seniorer.
  • Bebyggelsen appellerer til forskellige aldersgrupper og familiestørrelser.
  • Etablering af 3-5 ”særligt billige boliger” til udsatte målgrupper, jf. Fonden for blandede byer.
• En fællesskabsorienteret bebyggelse.
  • Fælleshus, der bidrager til fællesskab i hverdagen.
  • At udearealer både tilbyder ro og et aktivt liv på tværs af generationer.
  • At udendørs arealer skal opdeles i private haver/terrasser, halvoffentlige rum samt fællesarealer
• Kvalitet i arkitektur og bæredygtige valg.
  • At materialer skal være af bæredygtig karakter.
  • Fokus på bygbarhed og høj kvalitet, der sikrer langsigtet holdbarhed.
  • At der indtænkes biodiversitet og naturnær drift
  • At bebyggelsen passes ind i landskabet og det kuperede terræn.

Visionsudkastet er drøftet i den politiske styregruppe i november 2022 og tilpasset derefter, og ovenstående er en opsummering heraf.

Boligprojektets overordnede tanker blev også behandlet af det daværende Arkitekturråd i 2023, hvor især bæredygtige materialer og tilpasningen til de landskabelige værdier blev pointeret.

2.2. Skitseprojektets indhold

Det er hensigten, at skitseforslaget fungerer som led i at kvalificere byggemuligheder og bygbarhed, samt som udgangspunkt for en kommende Skema A-ansøgning og generel myndighedsbehandling.

Det nuværende skitseforslag lægger op til 55 boliger i fire forskellige boligtyper mellem 51 og 114 kvm. Boligerne følger terrænet i rækkehus-grupper på 2-5 boliger.

Der lægges fra rådgiver op til boliger i 1-2 etager med saddeltag og træfacader. Løsninger, som er langtidsholdbare og bæredygtige prioriteres. Idet der er tale om alment nybyggeri, har bygbarhed indenfor den økonomiske ramme og bæredygtig drift også været væsentligt.

Oplæg til boligfordeling:

Pt. lægger rådgiver op til at etablere 4.723 kvm, med følgende boligfordeling:

• 4 boliger på 51-54 kvm, 1 etage - etableret som ”særligt billige boliger”.
• 23 boliger på 69-72 kvm, 1 etage.
• 16 boliger på 93-97 kvm, 1½ etage
• 12 boliger på 110-114 kvm, 2 etager.

I dialogen mellem kommune, boligorganisation og rådgivere har der været fokus på at sikre en boligfordeling, der matcher udlejnings-efterspørgslen, og som henvender sig til både børnefamilier i forskellige konstellationer og størrelser og seniorer med forskellige tilgængeligheds- og arealbehov. Derfor er halvdelen af boligerne i skitseprojektet i ét plan.

Fællesfaciliteter, ikke fælleshus:

I skitseforslaget indgår ikke et egentligt fælleshus, da Boliggården vurderer, at omkostningerne pr. lejemål ikke vil stå mål med den faktiske brug og afdelingens størrelse. For at imødekomme styregruppens ønske om fællesskab, er der i stedet muliggjort plads mellem boligklyngerne til 3 mindre fællesskabsorienterede elementer, som fx orangeri eller overdækket opholdsrum. Dette skal præciseres i det videre forløb.

Landskab:

Dertil har indplacering i landskabet været et væsentligt omdrejningspunkt. Det medfører, at byggeriet spreder sig over et større areal. Det er dog hensigten, at skitseforslagets nuværende bebyggelsesplan reduceres i den videre bearbejdning, så den stemmer overens med eksisterende funktioner (især Småbørnshuset) og det areal, som kommunen vælger at frasælge.

3. Fremadrettet proces

3.1. Ordinært almenbolig-projekt fremfor styregruppe

I forlængelse af Byrådets konstituering er der ikke nedsat en ny styregruppe for projektet.

Idet projektet overordnet set følger den vision og de forhold, som kommune og boligadministration har aftalt, vurderer administrationen, at boligprojektet kan fortsætte uden nedsættelse af ny politisk styregruppe.

Det betyder, at projektet herefter følger Skema ABC-processen for ordinære almenboligprojekter, hvor projektet følges administrativt med henblik på at sikre, at aftaler i forlængelse af Byrådets godkendelser fastholdes og forskellige kommunale hensyn varetages. Dertil skal skitseforslag og bebyggelsesplan gennemgå yderligere bearbejdning for at sikre, at projektet lever op til lokalplan, terrænforhold, afstandskrav, vejadgang, eventuelle dispensationer mv.

Boliggården forventer at nedsætte et byggeudvalg med repræsentanter fra deres hovedbestyrelse. 

3.2. Købsaftale og Skema A

Boliggården og rådgiver arbejder på at klargøre en betinget købsaftale og en teknisk skema A-ansøgning i dialog med Helsingør Kommune. Begge dele forventes at være klar til politisk behandling i slutningen af 2026.

Frem mod skema A og B forventer Boliggården dertil at fastsætte ’kardinalpunkter’, dvs. elementer, der er centrale i forbindelse med realisering af boligprojektet, samt tydelig prioriteringsrækkefølge som styringsredskab for den videre proces. Det er hensigten, at der ikke kan ske større fravigelser uden inddragelse af Boliggården og Helsingør Kommune.

I Skema A fastlægges den overordnede ramme for boligerne, herunder boligantal, -størrelser og -fordeling, ligesom den forventede anlægsøkonomi opstilles indenfor det lovgivne maksimumbeløb.

Boliggården forventer at udbyde projektet som integreret byggeri i totalentreprise forholdsvis hurtigt efter en Skema A-godkendelse. Formålet med dette er at inddrage entreprenør tidligt i processen og skitseringen og sikre økonomistyringen allerede fra projektets start, samtidig med at projektets intentioner fastholdes.

4. Vejadgang

For at realisere boligprojektet, skal der etableres en vejadgang til grunden, der i dag er én stor matrikel uden vejadgang.

Vejmyndigheden har peget på to mulige løsninger – enten via Rasmus Knudsens Vej og ny signalregulering ved Esrumvej eller via et ekstra ben på rundkørslen på Esrumvej ved Småbørnshuset. Valg af løsning afhænger af flere forskellige forhold, herunder hvordan hele området forventes udbygget, og derudover fx terrænspring, forsyningsledninger i jorden, adgang til eksisterende funktioner mv.

Skitseforslaget arbejder derfor med at tilgodese begge muligheder i bebyggelsesplanen.

Muligheder, konsekvenser og økonomi for de to forskellige løsninger er ikke undersøgt yderligere, og der er på nuværende tidspunkt ikke afsat midler til formålet.

4.1. Budgetforslag 2027

Hvis adgangsvejen skal etableres i 2028, hvor byggeriet vurderes at kunne igangsættes, vurderer administrationen, at der allerede i 2027 bør afsættes midler til analyse og projektering. Vejmyndigheden vurderer, at der skal afsættes 300.000 kr. hertil, hvilket der er udarbejdet et ønske på til forhandlingerne om budget 2027-2030.

5. Grundkapitallån

Med udgangspunkt i lokalplanens byggemuligheder for det udpegede byggefelt, kan der maksimalt etableres 55 boliger på gennemsnitligt 95 kvm., samlet 5.225 kvm. Skitseprojektets nuværende boligfordeling lægger op til etablering af 4.723 kvm. og en samlet anlægsramme på 145,8 mio. kr., med udgangspunkt i nuværende maksimumbeløb (2. kvartal 2026).

Kommunen yder grundkapitallån på mellem 8 og 12 pct. af anlægsrammen, afhængigt af boligstørrelse. Med skitseprojektets nuværende gennemsnitsstørrelse, vil det kommunale grundkapitallån være 8 pct., svarende til i alt 11,7 mio. kr.

Helsingør Kommune afsætter som udgangspunkt ikke løbende midler i budgettet til udbetaling af grundkapital i forbindelse med almenboligprojekter. I sammenhæng med frasalg af kommunale sociale boliger, er der dog reserveret midler til grundkapital.

Dertil har Byrådet tidligere behandlet muligheden for, at en andel af provenuet ved salg af Hamlet på Kronborgvej 1 og nedlæggelse af ældreboligerne, kan reserveres til grundkapital ved etablering af nye almene boliger. (april 2024 og september 2024).