På byrådsmødet den 10. oktober 2022 blev det besluttet at igangsætte udarbejdelsen af et nyt plangrundlag for ejendommen Storetoft 11, matr.nr. 29ag, Rindby By, Nordby (jf. Bilag 5 "Igangsættelse af nyt plangrundlag for Storetoft 11 med bilag fra sagsfremstillingen" samt Bilag 1 "Oversigtskort").

Et første udkast til lokalplanforslag blev modtaget fra ansøger i 2024. Ansøger blev pålagt at udarbejde en supplerende redegørelse for planområdets forhold til beskyttede arter omfattet af habitatdirektivets bilag IV, herunder blandt andet flagermus. Sådanne undersøgelser er ofte afhængige af, at registreringer gennemføres på bestemte tidspunkter af året for at kunne belyse arternes eventuelle forekomst og aktivitet i området, herunder om der findes ynglende eller rastende individer. Det er bl.a. derfor, at et endeligt udkast først foreligger nu.

Det skal i den forbindelse nævnes, at Planloven ikke fastlægger en egentlig udløbsfrist for selve igangsættelsen af en lokalplan, men der gælder faste frister for, hvornår et offentliggjort lokalplanforslag skal være vedtaget og bekendtgjort, før det bortfalder. 

På den baggrund er det forvaltningens vurdering, at lokalplanforslaget kan behandles med henblik på en offentlig høring, uanset at der er forløbet relativt lang tid fra den oprindelige politiske beslutning om igangsættelse til den aktuelle behandling af forslaget.

Læsevejledning 
I sagsfremstillingen har forvaltningen redegjort for de overordnede forhold i sagen. Næremere beskrivelser findes i sagens bilag. Da der er mange bilag, har forvaltningen udarbejdet en kort oversigt de enkelte bilags indhold (se bilag: "Samlet oversigt over bilag").

Planmæssige forhold

Planområdet er beliggende i landzone og fastholdes i landzone (jf. Bilag 4 - Zoneforhold). Området er omfattet af kommuneplanramme 5.L.2 (jf. Bilag 3 - Rammer i kommuneplanen).
Kommuneplanrammen er udlagt til jordbrugs- og turisterhvervsformål. Det fremgår af rammebestemmelsen, at der kan etableres turistrelaterede aktiviteter såsom campingpladser, mindre butikker, liberale erhverv og lignende aktiviteter, der kan indpasses i området uden væsentlige genevirkninger for omgivelserne.

Begrebet "genevirkninger" er ikke nærmere defineret i kommuneplanen. Det er derfor nødvendigt at skelne mellem forskellige typer af gener og den lovgivning, som regulerer de enkelte forhold. Forvaltningen kan i den forbindelse oplyse, at forhold som skygge- og indbliksgener reguleres efter byggelovgivningen, mens støjforhold og overholdelse af gældende vejledende grænseværdier reguleres efter miljøbeskyttelsesloven.

Da kommuneplanrammen ikke præciserer, hvilke former for gener der sigtes til, kan bestemmelsen om aktiviteter uden genevirkninger ikke håndhæves direkte som et selvstændigt planretligt kriterium. Bestemmelsen må derfor forstås som et udtryk for, at der inden for rammen kan planlægges for forskellige turistrelaterede aktiviteter, forudsat at gældende lovgivning på de enkelte område, samt lokalt fastsatte regler som følge heraf, overholdes.

Eksisterende lokalplan

Planområdet er i dag omfattet af Lokalplan nr. 48 (jf. Bilag 2 - Lokalplan for området).

Lokalplanens formål er at fastlægge områdets anvendelse til turisterhvervsformål, rekreative formål og jordbrugsformål, herunder blandt andet campingpladser, turistrelaterede aktiviteter og badeland.

Det fremgår endvidere af lokalplanen, at området kan anvendes til aktiviteter, som efter byrådets vurdering naturligt kan indpasses i området, herunder eksempelvis campingplads, badeland, butikker rettet mod turister, restaurationsvirksomhed, glaspusteri, fiskerøgeri, hestesport, diskotek, legepladser, park med musikpavillon og naturcenter.

Lokalplan nr. 48 skal således ses som en konkret udmøntning af den overordnede planlægningsmæssige intention for området, hvor der gennem en længere årrække har været mulighed for forskellige former for turistrelaterede aktiviteter.

Forslag til Lokalplan nr. 131

Formålet med Lokalplan nr. 131 er at skabe det planmæssige grundlag for en videreudvikling af ejendommen Storetoft 11.
Lokalplanen giver mulighed for at udvide den eksisterende gård med en ny længe samt for at anvende ejendommen til kontorformål, indendørs spillested og udlejning af værelser i form af ferielejligheder eller Bed & Breakfast.

Lokalplanen fastlægger rammerne for områdets fremtidige anvendelse og bebyggelse. Anvendelsen viderefører i væsentligt omfang de turistrelaterede aktiviteter, som allerede er forudsat i Lokalplan nr. 48, og er samtidig tilpasset den gældende kommuneplanramme.

Konkret ønskes opført en tilbygning på ca. 80 m² til det eksisterende hovedhus. Tilbygningen skal rumme funktioner som foyer, garderobe og toiletfaciliteter. Byggeriet skal tilpasses det bevaringsværdige hovedhus med hensyn til materialevalg, bygningshøjde og arkitektonisk udformning.

Lokalplanen giver endvidere mulighed for, at der på sigt kan opføres yderligere overnatningsfaciliteter inden for det udpegede byggefelt i form af ferielejligheder eller værelser. Disse bygninger skal udføres med reference til hovedhusets materialitet og karakter, men kan samtidig gives et nutidigt arkitektonisk udtryk, der respekterer de eksisterende bevaringsværdige bygninger.

Den eksisterende lade kan ombygges til koncertsal. Ved ombygningen skal bygningens overordnede arkitektoniske karakter fastholdes, samtidig med at der åbnes mulighed for etablering af portåbninger og lignende nødvendige bygningsmæssige tilpasninger.

Koncertsalen skal lydisoleres, således at gældende miljømæssige krav til støj kan overholdes.

Der kan endvidere afholdes enkelte udendørs musikarrangementer af kortere varighed inden for lokalplanområdet. Sådanne arrangementer vurderes ikke i sig selv at være lokalplanpligtige.

Planlægningsmæssige og funktionel redegørelse for byggeri inden for kystnærhedszonen

Planområdets fremtidige anvendelse er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, som udlægger området til blandt andet turistrelaterede formål. Den planlagte anvendelse og funktion fremstår således som en direkte realisering af kommuneplanens intentioner for området.

I henhold til planloven skal der udarbejdes en redegørelse for byggeriets visuelle påvirkning af kystlandskabet, når der inden for kystnærhedszonen planlægges byggeri med en højde over 8,5 meter. I Lokalplan 131 fastsættes den maksimale bygningshøjde til 7 meter, hvilket ligger under denne tærskelværdi. Det bemærkes samtidig, at kommuneplanrammen fastsætter en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter.

Forvaltningen vurderer, at den planlagte bebyggelse ikke vil medføre en væsentlig eller negativ påvirkning af kystlandskabet. Vurderingen baseres blandt andet på, at bebyggelsen opføres med facade- og tagmaterialer i afdæmpede farver og med lavt glanstal, hvilket reducerer den visuelle eksponering i landskabet. Endvidere vurderes byggeriets skala og højde at være tilpasset områdets karakter og de eksisterende bebyggelsesforhold.

Den planlagte anvendelse understøtter områdets turistmæssige funktion og bidrager til udviklingen af de rekreative tilbud uden at tilsidesætte de landskabelige interesser, der knytter sig til kystnærhedszonen.

Støj og lokalplanpligt

Forvaltningen vurderer, at det er relevant for sagen, at redegøre for forhold omkring støj, da der i forslaget illustreres, at der kan være udendørs musikarrangementer. Forholdet omkring støj har tidligere været et centralt punkt i den politiske behandling af  arrangementer indenfor planområdet. 

Forvaltningen kan oplyse, at man tidligere har været i dialog med en partsrepræsentant for Fanø Rideskole, som har anmodet om en redegørelse for forholdet mellem støjregulering og planlægning (jf. Bilag 7 - Vurdering af spørgsmål om lokalplanpligt m.m. vedr. Storetoft 11). Det samlede svar er vedhæftet denne sagsfremstilling, og bidrager i udstrakt grad til en forståelse for samspillet mellem forskellige relevante lovområder, og skal derfor ses som et væsentligt baggrundnotat.

I Bilag 7 redegør forvaltningen nærmere for håndteringen af støj efter planloven med afsæt i bestemmelserne i Lokalplan nr. 48 og de konkrete forhold på Storetoft 11. Notatet indeholder imidlertid også en mere generel gennemgang af samspillet mellem planlovgivningen og miljølovgivningen i relation til støjregulering. På den baggrund vurderer forvaltningen, at notatet er relevant for en bredere forståelse af, hvordan støjforhold håndteres inden for de to regelsæt, og hvilke muligheder og begrænsninger kommunen har i henholdsvis planlægningen og den efterfølgende miljømæssige regulering.

Forvaltningen kan oplyse, at hverken kommuneplaner eller lokalplaner kan indeholde bestemmelser, der direkte regulerer, hvor meget støj en konkret aktivitet eller støjkilde må udsende. Sådanne bestemmelser er ikke omfattet af planlovens reguleringsmuligheder, jf. planlovens §§ 11 a og 15.

Planlovens bestemmelser giver således alene mulighed for i planlægningen at sikre, at der ikke etableres støjfølsomme funktioner i områder, hvor særlige støjhensyn ikke kan tilgodeses, og ikke regulering af støjkilder.

Planloven indeholder en række regler, som skal sikre, at eksisterende støjforhold belyses, når der planlægges for ændret arealanvendelse. Formålet er blandt andet at undgå, at støjbelastede arealer udlægges til boliger, institutioner eller andre støjfølsomme formål uden de nødvendige afværgeforanstaltninger.

Der er ikke hjemmel i planloven til at fastsætte konkrete støjgrænser i en lokalplan. Regulering af støj sker i stedet efter miljøbeskyttelsesloven.

Selvom støjforhold ikke reguleres direkte gennem lokalplanbestemmelser, kan der være konkrete anvendelser eller aktiviteter, som efter en samlet vurdering vil udløse krav om enten landzonetilladelse eller udarbejdelse af en ny lokalplan.

Forvaltningen har derfor i Bilag 7, side 6, opstillet tre illustrative eksempler på mulige aktiviteter på ejendommen Storetoft 11. For hvert eksempel er det vurderet, om aktiviteten vil kunne realiseres inden for de eksisterende planmæssige rammer, eller om den vil kræve landzonetilladelse eller ny lokalplanlægning.

Planloven 

Miljøloven 

Kommuneplan 2025

Lokalplan 48 

-

Teknikudvalget 

Økonomiudvalget 

Byrådet

Direktionen indstiller, at forslag til lokalplan 131 med dertil hørende screening af miljøvurderingspligt og sagens bilag lægges ud i offentlig høring i 8 uger.

Et flertal i udvalget (B og V) indstiller, at lokalplanforslaget lægges ud i offentlig høring.

Et mindretal (C) stemte imod med henvisning til, at man ikke ønskede bopælspligten ophævet, samt at man var bekymret for muligheden for gentagne udendørskoncerter.

Et andet mindretal (Ø) undlod at stemme.