Vandtårnvej 60A-C, 2860 Søborg

Resumé
Byrådet vedtog 25.02.2026, punkt 8, at sende forslag til tillæg 12 til Kommuneplan 2021 og Lokalplan 291 med tilhørende miljørapporter for modernisering af Tinghøj Beholderanlæg i offentlig høring fra 04.03.2026 til 06.05.2026. Der blev afholdt borgermøde om planerne 21.04.2026 på Gladsaxe Rådhus. Med vedtagelse af Kommuneplan 2025 er de for moderniseringen nødvendige ændringer af rammeområde 13T1 gennemført. Derfor bortfalder tillæg 12 til Kommuneplan 2021. Kommunen har modtaget seks tilkendegivelser, og udvalget skal nu tage stilling til de fremsendte tilkendegivelsers indhold og den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Formålet med planerne
Planen har til formål at gøre det muligt at modernisere Tinghøj Beholderanlæg som teknisk anlæg til drikkevandsforsyning, ved at gøre det muligt at foretage ændringer på det bestående, til dels fredede anlæg samt i mindre omfang at opføre nyt byggeri. Forslag til Lokalplan 291 er vedlagt som bilag 1.

Lokalplan 291 giver mulighed for, at de nordlige, fredede beholdere, nr. 7-10, udbygges med en inspektionsetage og derved forhøjes med fire meter, stadig med græsdækkede, skrånende sider og ventilationstårne ovenpå. Øvrige fredede bygninger – de sydlige vandbeholdere, Ventilbygværk 1 og 2, det røde redskabsskur og bestyrerboligen – ændres ikke ved renoveringen, og der foretages ingen ændringer på Beholder 12 i områdets vestlige del, men planen giver mulighed for at placere solceller på dens tag på sigt. Bilag 2 viser et luftfoto med beholderanlægget og de ændringer der foretages ved modernisering.

Lokalplanen gør det muligt at opføre en ny et-plans bygning på ca. 200 m² med mandskabsfaciliteter i den spiralformede beplantning af kirsebærtræer ved den vestlige adgang til området, der med placering og omfang underordner sig det fredede anlæg og er beslægtet med det.
Da Tinghøj Beholderanlæg er lukket for offentligheden og kun kan opleves udefra, regulerer lokalplanen de ubebyggede arealers udformning, for eksempel etablering og bevaring af beplantning. Det sker med blik for, hvordan beholderanlægget og det fredede bygningsanlæg opleves fra især Vandtårnsvej, Vandledningsstien og den kommende cykelsti nord for området.

Lokalplanen har været ledsaget af tillæg 12 til Kommuneplan 2021, der ændrer afgrænsning af rammeområde 13T1, så den svarer til beholderanlægget i sin helhed, samt ændrer bebyggelsesprocent og bygningshøjde, så de afspejler anlæggets eksisterende bebyggelse samt de begrænsede muligheder for nybyggeri. Da samme ændringer indgår i Kommuneplan 2025, der blev endelig vedtaget af Byrådet 17.06.2026, bortfalder kommuneplantillægget.

Miljøvurderingen af planerne 
Som afslutning på miljøvurderingen af planerne, har forvaltningen opsummeret miljøvurderingen og resultatet af den offentlige høring i en sammenfattende redegørelse (se bilag 3).

I redegørelsen har forvaltningen skrevet om resultatet af den offentlige høring ud fra indstillingen om, at høringssvarene ikke fører til ændringer af planen, jf. sidste afsnit. Forvaltningen retter redegørelsen til, hvis Byrådet beslutter at ændre planerne.

Den sammenfattende redegørelse er et krav efter miljøvurderingsloven, som skal følge med planerne, når kommunen tager endeligt stilling til planerne og offentliggør dem.

Tilladelse til projektet
Kommunen modtog i 2023 en ansøgning fra HOFOR om tilladelse efter miljøvurderingsloven til at påbegynde en modernisering af Tinghøj Beholderanlæg. Efterfølgende foretog kommunen en afgrænsning af, hvad bygherren skulle undersøge og redegøre for i en miljøkonsekvensrapport. Afgrænsningen var i høring hos berørte myndigheder og offentligheden i 2024.

På baggrund af afgrænsningen udarbejdede bygherren en miljøkonsekvensrapport. Bygherren har under miljøvurderingen justeret projektet og indarbejdet tiltag for at mindske de væsentlige negative påvirkninger. Bygherren redegjorde for projektets påvirkning og tiltag i rapporten.

Forvaltningen udarbejdede et udkast til tilladelse med vilkår for at minimere påvirkning på fredningen, trafikafvikling i området og nabogener samt vilkår vedrørende forbrug, bæredygtighed og håndtering af regnvand. Forvaltningens vurderer på den baggrund, at bygherren kan gennemføre projektet med acceptable påvirkninger på miljø, klima og samfund.

Tilkendegivelser og borgermøde
Planforslagene var i offentlig høring i perioden 04.03.2026-06.05.2026, og der blev afholdt et borgermøde på Gladsaxe Rådhus 21.04.2026.

Spørgsmål og bemærkninger under borgermødet handlede især om påvirkning af naboområderne med vibrationer, støj og trafik til beholderanlægget i anlægsperioden, der forventes at vare i fem år.

Kommunen modtog seks tilkendegivelser, som By- og Miljøforvaltningen også har forelagt HOFOR til kommentering. En sammenfatning af hver tilkendegivelse med forslag til behandling er samlet i en hvidbog, som fremgår af bilag 4. Selve høringssvarene er samlet i bilag 5.

By- og Miljøforvaltningen har kategoriseret de samlede tilkendegivelser samt administrationens egne rettelser under følgende overskrifter:

1. Vibrationer og støj under anlægsarbejdet
2. Varsling ved større eller støjende arbejder
3. Den nye mandskabsbygnings arkitektur, sammenholdt med de fredede bygningsanlæg
4. Myg ved åbent regnvandsbassin
5. Bilafsætning på Vandtårnsvej   
6. Placering af jordmile
7. Administrativ rettelse til redegørelsen

A. Vibrationer og støj under anlægsarbejdet
Flest har tilkendegivet, at de er bekymret for støj og særligt vibrationer, herunder skader på deres huse og kældere. Der er i den sammenhæng peget på, at bygherren ikke har foretaget tilstandsvurderinger af huse i forbindelse med miljøkonsekvensvurderingen, hvilket flere mener er utilstrækkeligt. Derfor er også foreslået, at der foretages tilstandsvurdering og fotoregistreringer inden for 400 meter af området. Dertil er ønske om en konkret og bindende plan for vibrations- og påvirkningsovervågning i nærområdet, herunder særskilt for ejendomme på Christopher Boecks Allé.

HOFOR har kommenteret, at de har arbejdet med at mindske støj og vibrationer mest muligt med hensyn til gener og bygningsskadelige påvirkninger. Jorden er overvejende moræneler, og de vil derfor spunse med vibrering koblet med forboring/forgravning, for at løsne jorden og reducere vibrationer. HOFOR vil sætte vibrationsmålere internt på anlægget, hvor flere bygninger er bevaringsværdige og skal sikres mod skade. Dette har de har redegjort for i rapportens kapitel 9 og 10 med konklusionen om, at påvirkningen er ingen/ubetydelig.

By- og Miljøforvaltningen vurderer, at det er usandsynligt, at projektet vil føre til skader uden for projektområdet. Forvaltningen finder, at bygherrens redegørelse i rapporten er tilstrækkelig, herunder med jordbundsundersøgelser og vurderinger ved valg af anlægsmetoder. Tilladelsen stiller dertil krav om grænseværdier for støj og vibrationer samt overvågning heraf med målere med placering og antal efter aftale med kommunen. For vibrationer gælder de laveste grænseværdier, da det er et fredet anlæg, som også stikker dybt i jorden. Dertil kan bemærkes, at det ældre anlæg skal være i drift samtidig med anlægsarbejdet.

Forvaltningen og HOFOR ser dog positivt på at imødekomme ønsket om en handleplan.

Forvaltningen foreslår, at kommunen stiller krav i § 25-tilladelsen om, at bygherren skal udarbejde og fremsende en handleplan for vibrationsarbejdet til kommunens godkendelse inden arbejdet påbegyndes.

Økonomiudvalget indstiller,

1.at tilkendegivelserne vedrørende Vibrationer og støj under anlægsarbejdet delvis imødekommes ved, at kommunen stiller krav om handleplan i § 25-tilladelsen.

B.    Varsling ved større eller støjende arbejder
Én har tilkendegivet, at det er vigtigt med tidlig varsling i en stor kreds før støjende arbejder, herunder Telefonvej 4F og Gladsaxevej 383. Dette er for, at folk kan tilpasse deres hverdag. Vedkommende påpeger også vanskelighederne ved at kommunikere bredt, nu Gladsaxe Bladet lukker.

By- og Miljøforvaltningen er enig i vigtigheden af tidlig varsling i en stor kreds, og er allerede i dialog med HOFOR herom. Begge parter er også opmærksomme på vanskelighederne ved at kommunikere bredt ud, hvor HOFOR er ved at afsøge muligheder. Forvaltningen vurderer dog, at opmærksomheden herom allerede indgår i § 25-tilladelsen med vilkår 2.1. vedrørende kommunikation om arbejdet.

Forvaltningen foreslår, at der ikke foretages ændringer af § 25-tilladelsen.

Økonomiudvalget indstiller,

2. at tilkendegivelserne vedrørende Varsling ved større eller støjende arbejder ikke medfører ændringer i planerne eller § 25-tilladelsen.

C.    Den nye mandskabsbygnings arkitektur sammenholdt med de fredede bygningsanlæg
Én har tilkendegivet, at den nye mandskabsbygning ikke fremstår i samme stil som det eksisterende anlægs arkitektur. 

By- og Miljøforvaltningen vurderer, at planens regulering af mandskabsbygningens placering og udseende sikrer, at den dels ikke skæmmer eller påvirker offentlighedens oplevelse af det fredede anlæg væsentligt og at bygningen får et arkitektonisk udtryk, der lægger sig op ad det eksisterende. Herved lægges der vægt på, at det ikke er hensigten at få mandskabsbygningen til at fremstå som en kopi, der efterligner de fredede bygningsværkers stil og bygningsdetaljer, men at den i et nutidigt formsprog viderefører stedets identitet og det samtidig er synligt, at mandskabsbygningen er en senere tilføjelse til det fredede anlæg.

HOFOR kommenterer, at Ib Lunding med Tinghøj Beholderanlæg har skabt en unik og særegen arkitektur, som ville være vanskelig at kopiere i en ny bygning, hvorfor man har søgt at ramme anlæggets overordnede karakter i stedet. Brugen af gule mursten til den nye bygning skal få den til at fremstå som pendant til bestyrerboligen, så den skiller sig ud i forhold til de røde murstensbygninger, Ventilværk 1 og 2, der danner det fredede anlægs akse.

Økonomiudvalget indstiller, 

3. at tilkendegivelserne vedrørende den nye mandskabsbygnings arkitektur sammenholdt med de fredede bygningsanlæg ikke medfører ændringer i planerne eller § 25-tilladelsen.

D.    Myg ved åbent regnvandsbassin
Én har tilkendegivet, at et åbent bassin med stillestående vand vil resultere i myg til gene for naboen. Der foreslås derfor som alternativ et lukket bassin, eventuelt placeret i de fredede beholdere vest herfra, eller at der bruges en pumpe, der sørger for at vandet ikke er stillestående.

By- og Miljøforvaltningen vurderer, at det åbne forsinkelsesbassin og de omgivende engarealer langs med ejendommens østlige afgrænsning vil være med til at give et større og mere varieret plante- og dyreliv i området. Her forventes at indgå forskellige arter af insekter, blandt andet myg, der fungerer som fødekilde for andre dyr, f.eks. fugle og flagermus, og hjælper med at bestøve blomster. Denne udvikling af bynatur og biodiversiteten, blandt andet ved håndtering af regn- og overfladevand, vurderes at være i overensstemmelse med både kommuneplanens retningslinjer og arkitekturpolitikkens designprincipper.

HOFOR påpeger, at rensning af regn- og overfladevand i forsinkelsesbassinet er et vilkår i tilladelsen om at udlede det til Utterslev Mose. Det åbne bassin er også valgt af anlægstekniske årsager og for at imødekomme høringssvar fra 1. offentlighedsfase, der har udtrykt et ønske om mere biodiversitet. Forslag om cirkulation af vandet, f.eks. med en pumpe, vurderes ikke foreneligt med bassinets funktion, da det vil hindre bundfældning af partikler, inden vandet udledes til recipient. Det vurderes ikke muligt, at forsinkelsesbassinet etableres i de sydlige, fredede beholdere.

Økonomiudvalget indstiller,

4. at tilkendegivelserne vedrørende Myg ved åbent regnvandsbassin ikke medfører ændringer i planerne eller § 25-tilladelsen.

E.    Trafikale forhold omkring beholderanlægget
Én har tilkendegivet, at inden projektet begynder, bør kommunen gøre noget ved leveringen af biler på Vandtårnsvej, som stopper trafikken – især i myldretiden. HOFOR har kommenteret, at de har samme observationer, og er enige i problematikken.

By- og Miljøforvaltningen vurderer, at bilafsætninger på Vandtårnsvej – især i myldretiden – medfører midlertidige ophold til gene for den vest-kørende trafik. Myndigheden vurderer, at afsætningen sammenholdt med trafikken fra projektet, vil være en mindre men ikke væsentlig ændring af eksisterende forhold. Der vurderes derfor ikke at være behov for ændringer af § 25-tilladelsen. Myndigheden vil dog have øje for fremkommeligheden i området, hvilket også indgår som vilkår i tilladelsen, og om nødvendigt tage dialogen op med virksomhederne og bygherren om koordinering af leveringer og trafikken for at sikre fremkommeligheden i området så vidt muligt.

Økonomiudvalget indstiller,

5. at tilkendegivelserne vedrørende Trafikale forhold omkring beholderanlægget ikke medfører ændringer i planerne eller § 25-tilladelsen.

F.    Placering af jordmile
Én har tilkendegivet, at de ønsker en yderligere jordmile lagt foran nuværende mandskabsbygning under anlægsarbejdet, for at skærme de gamle bestyrerboliger mod støj. HOFOR har kommenteret, at jordmilen vil udgøre en spærring af Centervej, som ikke er muligt med logistikken inde på området under anlægsarbejdet.

By- og Miljøforvaltningen vurderer, at jordmilen vil skulle have et bredt fodaftryk for at være høj nok til at have nogen effekt. Projektet er også udfordret på plads inde på ejendommen, hvor en yderligere jordmile vil kræve en større ændring. Dertil skønnes effekten også at være begrænset, da de gamle bestyrerboliger står delvis bag ventilbygværket og de sydlige beholdere.

Forvaltningen foreslår derfor ikke at ændre i § 25-tilladelsen.

Økonomiudvalget indstiller,

6. at tilkendegivelsen vedrørende Placering af jordmile ikke medfører ændringer i planerne eller § 25-tilladelsen.

G.    Administrativ rettelse til redegørelsen
By- og Miljøforvaltningen er i løbet af høringsperioden blevet opmærksom på, at to afsnit om henholdsvis 'Afvandingsforhold og klimatilpasning' samt 'Tilladelser fra andre myndigheder' i lokalplanens redegørelse bør tilrettes.

Redegørelsen indeholder en misvisende formulering om afløbsretten og muligheden for Tinghøj Beholderanlæg at aflede til kloak. Selvom redegørelsen har en beskrivende karakter og ikke er bindende, kan formuleringen føre til misforståelser. Derfor foreslår forvaltningen, at sætningen slettes.

Desuden foreslår forvaltningen at tilføje en sætning til 'Tilladelser fra andre myndigheder' om, at nyplantning af træer indenfor beskyttelseszonen forudsætter en dispensation fra Naturbeskyttelsesloven § 18.

Økonomiudvalget indstiller,

7. at følgende sætning slettes i redegørelsen under afsnittet 'Afvandingsforhold og klimatilpasning': I den forbindelse skal der tages højde for, at Tinghøj Beholderanlæg i dag har en meget begrænset afløbsret, og at kloaknettet omkring Tinghøj ikke er dimensioneret til af aftage vand fra dette område, samt at følgende sætning tilføjes redegørelsen under afsnittet 'Tilladelse fra andre myndigheder': Plantning af nye træer indenfor beskyttelseslinje omkring fortidsmindet Tinghøj Batteri, jf. §§ 8.5 og 8.7, forudsætter dispensation fra Naturbeskyttelseslovens § 18.

Byrådet 25.02.2026, punkt 8

Økonomiudvalget 03.09.2024, punkt 10

Økonomiudvalget 12.05.2023, punkt 13

Økonomiudvalget 18.08.2025, punkt 1