Fysisk helhedsplan for afdeling 34, i Dianavænget 

Boligforeningen Kristiansdal, Landsbyggefonden og Odense Byråd vedtog i 2016 en fysisk helhedsplan for afdeling 34, Dianavænget.

Afdelingen bestod før renoveringen af 248 boliger, men er nu reduceret til 228 boliger, hvoraf 86 er tilgængelighedsboliger. Tilgængelighedsboliger er boliger med fx ekstra plads, niveaufri adgang, elevator og brede døråbninger.

Renoveringen omfattede udskiftning af stort set alle facader, og altangange blev renoveret og inddækket for at konservere betonen, herudover blev der monteret nye vinduer og udvendige døre. 

I forbindelse med renoveringen opstod der imidlertid en række uforudsete forhold, der har betydet en forlænget byggetid samt overskridelse af økonomien på 85,0 mio. kr., så den samlede projektøkonomi stiger fra 290,4 mio. kr. til 375,4 mio. kr.

Overskridelsen skyldes:

• Ekstra fund af asbest i skjulte facadeplader i alle bloktyper.
• Asbestholdigt klæber bag vægfliser i badeværelser.
• Større miljøsanering, da maling på lofterne indeholdt PCB og tungmetaller. 
• Udfordringer med opbygning af tagetagen og vandskade i tre blokke, som medførte øget byggetid og dermed huslejetab. 
• Bygherretilkøb, som var en nødvendighed for at minimere de efterfølgende driftsudgifter for afdelingen, samt hjælp til indgåelse af forlig med entreprenør i forbindelse med voldgiftssag.
• Væsentlig forøgelse af byggepladsudgifter grundet forlængelse af byggeperioden på 15 måneder samt ekstra udgifter til strøm og udtørring.
• Ekstraordinært stort huslejetab grundet forlænget byggetid. 

Renoveringsarbejdet er afsluttet, og der mangler derfor kun den endelige belåning og godkendelse af Skema C. 

Samlet økonomi

Projektøkonomien i helhedsplanen udgør efter forhøjelsen i alt 375,4 mio. kr., hvilket er en overskridelse på 85,0 mio. kr. Overskridelsen finansieres med en forhøjelse af det støttede lån. Projektet har tidligere fået tilskud fra dispositionsfonden samt kapitaltilførsel. 

Garanti

Den kommunale garanti for det støttede lån vil stige fra 222,4 mio. kr. til 280,1 mio. kr., svarende til 57,7 mio. kr. For det støttede lån, hvor Odense Kommune indestår for 100 %, yder Landsbyggefonden 50 % regaranti. 

Ustøttet lån samt reguleringskontomidler

Forhøjelsen af det ustøttede lån vil ikke udløse yderligere garanti, da overskridelsen forventes at blive dækket af reguleringskontoen.

Reguleringskontomidler er midler, der opstår, når der er forskel i tid mellem bevilling og faktisk afholdelse af udgifter. Midlerne administreres af Landsbyggefonden og kan alene anvendes af boligorganisationen til de formål, der er beskrevet i den godkendte helhedsplan.

Husleje

I forbindelse med sagens opstart i 2016 blev der oplyst en gennemsnitlig husleje på 636 kr./m2.  

Forud for sagens behandling var beboerne på ekstraordinært afdelingsmøde blevet oplyst om en forventet huslejestigning på 39 kr./m2, således at den gennemsnitlige husleje ville udgøre 675 kr./m2 inkl. råderet. 

Ved fremsendelse af Skema B blev den samlede anlægssum øget med ca. 11,0 mio. kr., som dog ikke fik indvirkning på huslejen i forhold til Skema A.

Den samlede huslejeudvikling fra opstart af helhedsplanen og frem til 2026 er imidlertid påvirket af den efterfølgende lejeudvikling, herunder løbende indeksregulering på 2 % pr. år, ændringer i driftsomkostninger samt nedtrapning af støtte fra Landsbyggefonden. 

Den gennemsnitlige husleje fremskrives derfor med en indeksregulering på 2 % pr. år:

Huslejen vil ved sagens afslutning udgøre i gennemsnit 860 kr./m2, med differentieret husleje afhængigt af boligtype, størrelse samt niveau for forbedringer på lejemålsniveau (nyt køkken og/eller bad).

Nedenfor er huslejeudviklingen før og efter helhedsplanen fordelt på boligtyper (2-, 3- og 4-rumsboliger/tilgængelighedsboliger) opstillet:

Som eksempel vil en bolig på 60 m2 stige med ca. 1.100 kr. pr. måned. 

By- og Kulturforvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at de øgede projektomkostninger i væsentlig grad skyldes forhold, som ikke har kunnet forudses i forbindelse med Skema B.

Forvaltningen bemærker, at forhøjelsen af den kommunale garanti indebærer en potentiel økonomisk risiko for kommunen. Risikoen vurderes dog begrænset, idet Landsbyggefonden yder garanti for halvdelen af garantien på de støttede lån. Dette reducerer kommunens eksponering. Derudover anses projektets karakter og finansieringsstruktur som solid og velunderbygget. 

Forhøjelsen er nødvendig for at sikre projektets kvalitet, fremtidig driftssikkerhed samt helhedsplanens færdiggørelse. Godkendes låneforhøjelsen ikke, vil afdeling 34, Dianavænget formentlig blive erklæret insolvent, og der kan være risiko for, at de garantier, som Odense Kommune allerede har stillet på lån i afdelingen, forfalder til betaling.  

Lovhjemmel

Det fremgår af Kommunestyrelseslovens § 41, at optagelse af lån og garantiforpligtigelser skal godkendes af byrådet.