Baggrund

Ejer af ejendommene Østergade 48-54 i Odense ønsker at omdanne det tidligere erhvervsområde til nyopførelse af bebyggelse til blandet bolig og erhverv.

Omdannelsen forudsætter udarbejdelsen af et kommuneplantillæg, der udlægger området til blandet bolig og erhverv samt af en lokalplan for det tiltænkte byggeri.

Ejer har siden 2017 været i dialog med Odense Kommune om realisering af et bolig- og erhvervsprojekt på arealet. Som del af den langvarige proces har der været en omfattende dialog omkring flere komplicerede forhold ved området.

Dels er området påvirket af støj fra særligt jernbanen og vejen, men også fra en metalvirksomhed på Grønlandsgade. Der er først nu fundet løsninger, der kan udnytte mulighederne i lovgivningen, der muliggør udvikling på denne type af støjpåvirkede arealer.

Samtidig har der været en omfattende dialog om at skabe trygge rammer for boliger i området. Lokalplanområdets omgivelser er præget af en række faciliteter og væresteder for socialt udsatte, og det har derfor været nødvendigt at indarbejde en række tryghedsskabende tiltag for at sikre trygge og indbydende rammer for nye beboere og samtidig udvise hensyn til nærområdets brugere. 

Lokalplanområdet er udpeget som et byomdannelsesområde i Kommuneplan 2024-2036 og ligger i 1. prioritet i kommunens rækkefølgeplan, der er en prioritering af kommunens boligudbygning. Lokalplanen er derfor udarbejdet for at muliggøre boligbyggeri i form af etageboliger på fem-seks etager samt en separat erhvervsbygning mod Østergade.

Lokalplanområdet

Planområdet omfatter i alt 9.151 m2 og er beliggende på Østerbro med både erhverv og bolig som nærmeste omgivelser, som vist på nedenstående kort.

Lokalplanområdet afgrænses mod vest af Danske Stenhuggerier og øst af Grønlandsmetaller og Grønlandsgade. Mod syd ligger Østergade og syd for Østergade ligger beboelse, Kirkens Korshærs varmestue og Bykirken. Området afgrænses mod nord af den fynske hovedbane, hvor der mellem jernbanen og lokalplanarealet er et grønt stiareal ved navn Jernbanestien.

Planområdet er i dag bebygget med erhverv i form af større én-etages lagerbygninger samt kontorbygninger, som oprindeligt blev opført til trælastvirksomheden N.H. Hein og isfabrikken Premier Is. Bygningerne er senere blevet anvendt af virksomhederne L'easy og Frank Toyota. Grundet nye retningslinjer for til- og frakørsel for godstransport har virksomheden L'easy flyttet deres lager til en anden placering.

Arealet er mod Østergade lukket af en lang mur, med brud af bebyggelse, jernhegn og porte. Mod Jernbanestien i nord er bebyggelsen også lukket og malet med graffiti.

Lokalplan

Lokalplanen giver mulighed for, at al eksisterende bebyggelse i området kan nedrives. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres boliger i en karrébebyggelse i en højde af fem til seks etager inklusive tagterrasser.

Karréstrukturen udgøres af to parallelt liggende etagebygninger med forskudte facader, der vil ligge let tilbagetrukket fra skel ud mod Østergade og let tilbagetrukket mod det grønne areal med sti op til jernbanen.

Ved at lægge bebyggelsen tæt på skel mod Østergade skabes der mest mulig plads til et fælles gårdrum inde mellem bebyggelsen. Samtidig vil to bygninger for enderne af karrébebyggelsen etablere et lukket og skabe et beskyttet indre gårdrum, som vist på nedenstående situationsplan.

Lokalplanen giver mulighed for at etablere altaner mod vej med henblik på at skabe en større tryghed mod vejen. Af samme årsag stiller lokalplanen ikke krav om etablering af erhverv i stueetagerne på den let tilbagetrukne placering.

Principper for disponering af byggeriet

Det fælles gårdrum er centralt beliggende og vil komme til at danne ramme for beboernes fælles udendørs opholdsareal. Derfor vil der blive etableret en varieret beplantning og andet inventar, der skaber rammer for ophold og fællesaktiviteter.

Områdets parkeringsarealer etableres i lokalplanområdets østlige og vestlige ender. Der vil således være en klar adskillelse mellem parkerings- og opholdsarealer ved boligbebyggelsen og i de fælles opholdsarealer i det indre gårdrum.

Bygningernes tre til fire nederste etager udføres som muret byggeri med facader i blank mur, hvorimod de øverste etager udføres med beklædning samt med en kombination af flade tage og saddeltag i skifer, mat tegl eller indfarvet metalplade.

Denne form er valgt ud fra et ønske om, at byggeriets voluminer visuelt skal nedskaleres med henblik på at korrespondere med de omkringliggende bygningers skala. Lokalplanen muliggør dog fortsat en betydelig fortætning og høj udnyttelsesgrad.

Mellem områdets bygninger i fem mod Østergade og seks etager mod Jernbanestien opføres mellembygninger med fire etager med fladt tag og tagterrasse, som vist på nedenstående principskitser. Lokalplanen stiller krav om, at der etableres fornøden støjsikring af opholdsarealerne på tagterrasserne, som vil indgå som del af bebyggelsens opholdsarealer.

Principper for byggeriet set fra Østergade

Principper for byggeriet set fra Jernbanestien

I lokalplanområdets østlige ende åbner lokalplanen mulighed for etablering af en selvstændig bygning til erhverv i op til fire etager.

Med henblik på at imødegå eventuelle støjgener fra en produkthandel på Grønlandsgade stiller lokalplanen krav om etablering af et støjværn i form af en mur eller lignende på en strækning mellem jernbanestien og produkthandlen i området umiddelbart øst for lokalplanområdet.

Dette sikrer, at boligerne i den kommende bebyggelse lever op til de vejledende støjkrav i boligernes opholdsrum og på alle opholdsarealer uden at begrænse mulighederne for, at metalvirksomheden på Grønlandsgade kan fortsætte sine aktiviteter.

Lokalplanen rummer bestemmelser, der sikrer en opfyldelse af Odense Kommunes strategier vedrørende kvaliteter i boligbebyggelse samt kommuneplanens retningslinjer vedrørende parkeringsforhold, vandhåndtering og klimasikring.

Samtidig sikres kommuneplanens retningslinjer for biofaktor i bebyggelsen, idet lokalplanen stiller krav om begrønning af parkeringsarealer, opholdsarealer, tage og etablering af begrønning af facader.

Kommuneplantillæg

Området er i Odense Kommuneplan 2024-36 udlagt til erhvervsformål. Gennem et kommuneplantillæg udlægges en ramme til blandet bolig og erhverv i henhold til kommuneplanens retningslinjer og rækkefølgeplan.

Kommuneplantillægget fastlægger området til en specifik anvendelse til etageboligbebyggelse, kontor- og serviceerhverv og byomdannelsesområde.

Kommuneplantillægget redegør for en afvigelse af kommuneplanens retningslinjer for etablering af erhverv i stueetagerne inden for udviklingskorridorerne, som begrundes i de tryghedsskabende tiltag, som er indtænkt i byggeriet.

Miljøvurdering

Der er i tilknytning til planlægningen gennemført en miljøscreening af planerne i henhold til miljøvurderingslovens krav.

Forvaltningen vurderer, at planforslagene ikke medfører væsentlige påvirkninger på det omkringliggende miljø.

Det betyder, at der ikke udarbejdes miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM).

Offentlig høring

Planforslagene har i perioden den 1. maj til den 27. juni 2026 været udsendt i offentlig høring i otte uger. Der er i høringsperioden ikke indkommet høringssvar.

Forvaltningen har på baggrund af den offentlige høring ikke fundet anledning til at foretage ændringer i planforslagene.

Lovgrundlag

• Forslag til lokalplan er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.
• Forslag til kommuneplantillæg er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 4.
• Screening for miljøvurdering er gennemført i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af aktuelle projekter (VVM).

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget og byrådet kan vælge, at:

• Vedtage kommuneplantillæg nr. 24 endeligt uden ændringer (forvaltningens indstilling).
• Vedtage lokalplan nr. 0-1101 Bolig- og erhvervsområde Østergade 54-68 endeligt uden ændringer (forvaltningens indstilling).
• Komme med ændringer til planforslagene, som indarbejdes af By- og Kulturforvaltningen, hvorefter nye planforslag sendes i høring. Alternativt kan planerne med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen.
• Ikke vedtage kommuneplantillægget og lokalplanen, hvorved der ikke kan etableres boliger eller erhvervsbyggeri på denne del af Østergade.

Procesdiagram