Ejer har søgt om tilladelse til at opføre 6 rækkehuse á ca. 113 m2, herunder at nedrive de eksisterende bygninger på ejendommen Johannes Ewalds Vej 2, 3100 Hornbæk. Projektpræsentation vedlægges som bilag 1.

Området er ikke lokalplanlagt, hvilket betyder, at det er rammerne som angivet i Kommuneplan 2019, der er retningsgivende for, hvad der påtænkes med området.

Af Kommuneplan 2019 rammeområde 5.B3 fremgår, at den generelle anvendelse er boligområde, og at ny bebyggelse skal opføres under hensyn til områdets bebyggelseskarakter, som hovedsagelig består af fritliggende parcelhuse og enkelte rækkehusbebyggelser i 1-2 etager. Bebyggelsesprocenten angives til 30, den maksimale bygningshøjde angives til 8,5 m og max 2 etager.

Kommuneplanen er ikke direkte retlig bindende for borgerne. Borgere og grundejere kan ikke, pålægges pligter eller direkte afkræves handlinger blot ud fra kommuneplanens generelle retningslinjer, og planen danner i stedet det overordnede politiske og administrative grundlag for kommunens egen fremtidige planlægning.

Da der ikke er en lokalplan for området, er det bygningsreglementet som er det lovgrundlag projektet skal behandles efter. Det betyder, at der skal foretages en helhedsvurdering (jf. BR18 § 169) i forhold til projektets indvirkning på området. I den forbindelse angiver Bygningsreglement 2018, at der skal tages stilling til følgende:

1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til dens anvendelse og svare til det sædvanlige i karreen, kvarteret eller til det, der tilstræbes i området.

Det er centerets vurdering, at bebyggelsens omfang er hensigtsmæssig, idet der placeres 6 p-pladser på et areal på den modsatte side af Johannes Ewalds Vej. Bebyggelsesprocenten på hovedejendommen bliver ca. 49 %, hvilket er højt i forhold til området generelt. Ejer tilkøber et areal på modsatte side af Johannes Ewalds Vej, som benyttes til 2/3 af parkeringsbehovet. Med udgangspunkt i den samlede ejendom vil bebyggelsesprocenten blive på ca. 36 %. Byggeretten i BR18 angiver, at Kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at godkende bygninger, hvis bebyggelsesprocenten på en ejendom ikke overstiger 40 % for rækkehuse. Kommunen skal dog vurdere hensigtsmæssigheden i det forhold, at den fremtidige ejendom er delt af Johannes Ewalds Vej.

Der er 2 rækkehusbebyggelser i området, hvoraf den ene ikke er lokalplanlagt. Tætheden i den uplanlagte bebyggelse svarer, med en bebyggelsesprocent på ca. 43 %, til tætheden i nærværende bebyggelse. Der lægges hertil vægt på ejendommens placering nær Hornbæk Station og Hornbæk centrum.

2) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelsen og nabobebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde.

Boligerne udføres i 1½ etage og med en højde på maksimalt 8,5 m over naturligt terræn. Boligerne placeres hertil med en afstand på min. 3,7 m fra skel, hvorved der ikke opstår væsentlige indbliksgener til eller skygge på naboejendomme eller for boligerne i bebyggelsen.

3) Der skal være tilfredsstillende friarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede, jf. BR18 § 393.

En del af parkeringen placeres på tilstødende areal på modsatte side af Johannes Ewalds Vej, hvorved der sikres mulighed for tilfredsstillende opholds- og friarealer i forbindelse med boligerne. (bilag 3)

4) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse være tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere, herunder redningsberedskabet, jf. BR18 § 393.

Der er sikret tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold, idet der er kørende afgang til alle boliger. Hertil anlægges færdselsarealer tilgængelighedsegnede i overensstemmelse med BR18 § 54.

5) Der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer, jf. BR18 §§ 399- 402.

Bygherre ønsker at etablere i alt 12 p-pladser, hvoraf 6 pladser placeres på den modsatte side af Johannes Ewalds Vej. Parkeringspladserne sikres til bebyggelsen med en deklaration, så arealet ikke kan benyttes til andet formål. Hjemlen til at fravige et af kommunen fastsat parkeringskrav på egen grund følger af byggelovens § 22, stk. 6. Det skal bemærkes, at vejmyndigheden har vurderet, at det vil være tilstrækkeligt med 9 p-pladser.

Ejer har oplyst, at de vil være positive over for at flytte alle p-pladserne til matriklen på den modsatte side af Johannes Ewalds Vej. Herved vil der kunne opnås større grønne fri- og opholdsarealer.

Det er centerets samlede vurdering i forhold til det forelagte projekt, at der ud fra en helhedsvurdering i henhold til bygningsreglementet jf. ovenfor, kan meddeles tilladelse til det ansøgte. Det vurderes samtidig, at projektet ikke er lokalplanpligtigt.

Udvalget skal tage stilling til, om der skal meddeles byggetilladelse, for at realisere projektet, som det foreligger beskrevet.

I givet fald vil administrationen meddele byggetilladelse, når der foreligger et endeligt fuldt oplyst materiale.