Forvaltningen har modtaget en ansøgning om dispensation til terrænregulering i forbindelse med opførelse af et sommerhus på adressen Slunden 143. Matr. 20X, Rindby By, Nordby.

Baggrund for dispensationsansøgningen - klage og behandling ved klagenævn

En afgørelse om byggetilladelse til opførelse af et sommerhus på adressen Slunden 143 er påklaget til både Byggeklageenheden og Planklagenævnet. 

Byggeklageenheden har afvist at behandle klagen idet afstanden til klagers ejendom gør, at Byggeklageenheden ikke vurderer, at klager er part i sagen, og at klager dermed ikke er klageberettiget. 

Planklagenævnet modtog ligeledes en klage. Klagenævnet har givet kommunen medhold i, at en byggetilladelse ikke er i strid med kommuneplanen eller med lokalplanens formål. Planklagenævnet har ligeledes afvist flere af klagens punkter bl.a. vedr. partshøring og vejadgang. 

Planklagenævnet ophæver dog den del af kommunens afgørelse der vedrører terrænregulering. Som følge deraf er kommunens afgørelse om byggetilladelse ophævet. Bygherre har derfor ansøgt om dispensation fra plangrundlaget i forholdet omkring terrænregulering. 

Både afgørelsen fra Planklagenævnet og kommunens belysning af klagen er vedhæftet denne sag. 

Planmæssige forhold 

Området, herunder Slunden 143, er omfattet af Lokalplan 103. 

Lokalplanen har til formål:

• at fastlægge områdets anvendelse til sommerhusbebyggelse
• at sikre, at bebyggelse med placering, højder, udformning og materialevalg tager hensyn til kystlandskabet og de landskabelige værdier
• at sikre, at landskabet bevarer en åben karakter uden synlige ejendomsgrænser
• at sikre, at de ubebyggede arealer henligger som naturgrunde
• at aflyse lokalplan nr. 8 for det område som lokalplan nr. 103 omfatter

I henhold til lokalplanens § 7.8 må terrænregulering ikke overstige ± 0,25 m i forhold til det eksisterende naturlige terræn eller en eventuelt fastlagt niveauplan, jf. illustrationen på lokalplanens side 27.

Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at hvis terrænet inden for det bebyggede areal afviger mere end ± 0,25 m, forudsætter en byggetilladelse, at der indsendes en ansøgning med redegørelse og plan for de terrænmæssige højdeforhold til brug for fastlæggelse af en niveauplan.

Forvaltningen har hidtil administreret bestemmelsen således, at terrænregulering ud over ± 0,25 m kunne accepteres, når der blev fremsendt en sådan ansøgning med redegørelse og planmateriale. På baggrund heraf har forvaltningen vurderet, at der kunne fastsættes en niveauplan, hvorefter terrænet kunne reguleres til denne plan, selv om reguleringen oversteg ± 0,25 m.

Forvaltningen har således lagt til grund, at bestemmelsen ikke krævede en særskilt dispensation, når særlige forhold ved terrænet eller byggeriet nødvendiggjorde en større terrænregulering, og når dette var tilstrækkeligt begrundet og belyst i ansøgningsmaterialet.

Planklagenævnet har imidlertid ophævet denne del af kommunens afgørelse. Nævnet har lagt til grund, at lokalplanens bestemmelse indebærer, at terrænregulering ud over ± 0,25 m ikke kan tillades alene ved fastlæggelse af en niveauplan, men kræver en dispensation fra lokalplanen.

Ansøgning om dispensation

Forvaltningen har vedhæftet den samlede ansøgning om dispensation med dennes bilag. 

I ansøgning om dispensation gøres særligt opmærksom på følgende forhold: 

Projektet er projekteret med et niveauplan fastlagt til kote 7.00 DVR90, hvor stueplan er placeret direkte i dette niveau, jf. situationsplanen

Det eksisterende terræn inden for byggefeltet varierer væsentligt, med koteniveauer omkring ca. 6.4 - 7.4 DVR90 i nærheden af bygningen og stigende til ca. 8.5 - 10+ DVR90 i de omkringliggende klitformationer. Bygningen er således placeret i en naturlig lavning mellem klitterne.

Fastlæggelsen af niveauplan i kote 7.00 er sket ud fra et klart terræntilpasningsprincip. Koten ligger centralt i det eksisterende terræninterval omkring bygningen, og medfører derfor minimale terrænreguleringer sammenlignet med alternative løsninger. En højere eller lavere placering ville medføre væsentligt større indgreb i terrænet og en dårligere landskabelig indpasning.
Terrænreguleringen er begrænset og koncentreret omkring bygningen. Reguleringen består af både afgravning og opfyldning, hvilket giver en overordnet balanceret jordhåndtering. Reguleringen udføres med bløde overgange til det eksisterende terræn, og der etableres ikke markante plateauer eller kunstige terrænformer.

Snittegningerne dokumenterer, at bygningen indpasses i terrænet, hvor fremtidigt terræn føres naturligt op omkring konstruktionen. Terrænet bearbejdes med skråninger i naturlige hældninger og med begrænset udstrækning, og efterfølgende reetableres overflader med lokale og egnsbestemte plantearter, så området fremstår som en integreret del af klitlandskabet.

Projektet er disponeret således, at bygningen i videst muligt omfang "indskriver sig" i terrænet frem for at blive hævet over det. Dette reducerer den visuelle påvirkning og sikrer, at bebyggelsen ikke fremstår dominerende i landskabet.

I forlængelse heraf er valget af niveauplan i kote 7.00 - og den deraf følgende integration af en kælder - et bevidst skridt for at minimere bebyggelsens samlede fodaftryk. Kælderen indrettes med garage og udhus, hvilket betyder, at disse funktioner fjernes fra overfladen. Såfremt kælderen ikke blev etableret, ville det kræve opførelse af fritstående udhus og garage på terræn. Det er vores vurdering, at yderligere småbygninger ville fylde væsentligt mere, og virke markant mere dominerende i klitlandskabet end at hæve niveauplanet for hovedhuset en smule, så funktionerne kan placeres under terrænniveau. Kælderen samler således funktionerne og friholder landskabet for sekundær bebyggelse.

Vurdering af dispensation og særlige forhold i sagen 

Forvaltningen vurderer i tråd med Planklagenævnet, at dispensation fra lokalplanens § 7.8 i medfør af planlovens § 19 er en mulighed, idet en sådan ikke vurderes at være i strid med lokalplanens principper eller formål.

Der søges i den konkrete sag om terrænregulering på op til 2,0 m, hvilket væsentligt overstiger lokalplanens udgangspunkt på ± 0,25 m. Dette skal dog ses i sammenhæng med grundens betydelige terrænforskelle og områdets særlige hydrologiske forhold .

Ved projektets udformning er der arbejdet med at tilpasse bebyggelsen til grundens eksisterende terrænforhold og de markante niveauspring på ejendommen. Samtidig er der, jf. kommunens klimatilpasningsplan, konstateret risiko for terrænnært grundvand samt oversvømmelser i området. Disse forhold har haft væsentlig betydning for projektets disponering.

I den konkrete sag har ønsket om at friholde de ubebyggede arealer for sekundære bygninger og anlæg medført, at en del af byggeriets funktioner er placeret i kælder. Dette stiller særlige krav til terræntilpasning og sikring mod vandpåvirkning.

Det fremgår af lokalplanens § 7.6, at bebyggelse som udgangspunkt skal placeres lavest muligt inden for lokalplanområdet. Samtidig fremgår det imidlertid, at bebyggelsen skal placeres således, at der ikke er risiko for oversvømmelse i regn- og tøbrudsperioder, og at der skal tages hensyn til højtstående grundvand i de lavest beliggende dele af lokalplanområdet.

Da lokalplanen ikke generelt udelukker opførelse af sommerhuse med kælder, finder forvaltningen, at hensynet til oversvømmelsesrisiko og højtstående grundvand bør indgå som væsentlige forhold i den samlede vurdering. Efter forvaltningens vurdering vil en dispensation til den ansøgte terrænregulering i den konkrete sag understøtte lokalplanens intention om at sikre en hensigtsmæssig placering af bebyggelse under hensyntagen til de faktiske terræn- og grundvandsforhold. Dispensation vurderes derfor ikke at tilsidesætte lokalplanens formål eller principper.

Forvaltningen er dog opmærksom på, at en dispensation i den konkrete sag potentielt kan have præcedensvirkning for fremtidige sager om opførelse af bebyggelse med kælder inden for lokalplanområdet.

I tilfælde hvor hensynet til terrænnært grundvand, oversvømmelsesrisiko eller andre klimatilpasningsmæssige forhold nødvendiggør en højere placering af bebyggelsen eller en mere omfattende terrænregulering, kan bebyggelsen fremstå mere markant i landskabet end det ellers er forudsat i lokalplanens bestemmelser. Disse forhold vil efter omstændighederne kunne indgå som væsentlige hensyn i en fremtidig dispensationsvurdering.

Forvaltningen vurderer dog, at en eventuel dispensation fortsat skal bero på en konkret og individuel vurdering af den enkelte ejendoms terrænforhold, grundvandsforhold, oversvømmelsesrisiko samt projektets samlede tilpasning til landskabet. En dispensation i nærværende sag vil derfor ikke medføre et generelt retskrav på tilsvarende dispensationer i andre sager, men vil kunne indgå som et relevant administrationsgrundlag ved behandlingen af lignende ansøgninger.

Relation til anden relevant lovgivning

Forvaltningen kan oplyse, at der i forbindelse med sagen er ansøgt om dispensation efter naturbeskyttelseslovens § 3 til nedlæggelse af en del af et mindre vandhul på ejendommen. Afgørelsen om meddelelse af dispensation behandles af Esbjerg Kommunes miljøafdeling.

Det er samtidig oplyst, at en klage har opsættende virkning. Ejerne må derfor ikke påbegynde opfyldning af vandhullet, men skal afvente, at sagen er behandlet og endeligt afgjort af Miljø- og Fødevareklagenævnet.

Det betyder i den konkrete sag, at der ikke ville kunne meddeles en byggetilladelse før der er truffet endelig afgørelse i sagen af Miljø- og Fødevareklagenævnet.

Lokalplan 103

Planloven 

-

Teknikudvalget 

Direktionen indstiller, at der træffes afgørelse om, hvorvidt der meddeles afslag eller tilladelse efter planlovens § 19 til terrænregulering op til 2 m for projektet.