Rudersdal

Bistrupgaard, Bistrupgårdsvej 8-10, matr.nr. 3kh Bistrup By, Bistrup – Igangsætning af lokalplanlægning for fire helårsboliger i eksisterende gårdbebyggelse

00.22.00-P35-494101 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Opsummering v1

Spørgsmål

Bør der igangsættes lokalplanlægning for fire helårsboliger i Bistrupgaard?

Opsummering

Ejerne af Bistrupgaard ansøger om tilladelse til udstykning af ejendommen til fire selvstændige boliger med lodret lejlighedsskel. Dette kræver en ændring af lokalplanen, da det strider mod nuværende bestemmelser. Forvaltningen anbefaler at igangsætte udarbejdelsen af et tillæg til lokalplanen for at sikre bevaring af gårdbebyggelsen.

Fordele

Bevaring af historisk gårdbebyggelse
Harmonisk indpasning i villaområde
Selvstændige boliger med privat adgang

Ulemper

Strid med nuværende lokalplan
Nedrivning af eksisterende garagebygning
Ændring af eksisterende vejforhold

Emneord

Byudvikling
Bolig
Kultur

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Ejerne af Bistrupgaard, Bistrupgårdsvej 8-10, ansøger om tilladelse til udstykning af ejendommens firelængede gårdbebyggelse. Siden gårdens opførelse i 1877 har Bistrup udviklet sig til et villaområde. Gården ligger i dag omgivet af villagrunde, og den er reguleret af Lokalplan 43 for Bistrup.

Det ansøgte forudsætter ændring af lokalplanen i forhold til anvendelse, grundstørrelse og bebyggelsesprocent.

Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til godkendelse af igangsætning af lokalplanlægning.

Sagsfremstilling

Bistrupgaard er en af udflyttergårdene fra de gamle centrale gårde i Bistrup. Med udviklingen af sommerhusområder ved Furesø og senere omdannelsen af Bistrup til villaområde, har gården ændret anvendelse fra landbrug til anden erhvervsanvendelse og boliglejemål.'

Ejendommens matrikelareal er 3.585 m² og den firelængede gårdbebyggelse er indrettet med fire beboelseslejligheder og to erhvervslejemål. Beboelseslejligheder og erhvervslejemål udgør sammenlagt 947 m².

Ejerne ønsker at sælge ejendommen og har haft dialog med kommunen om at udstykke gården i fire selvstændige grunde. Dette indebærer en omfordeling af de i dag lovligt eksisterende erhvervslejemål og beboelseslejligheder til fire større boliger med lodret lejlighedsskel og med et passende grundstykke til hver bolig. Ejerne begrunder en udstykning med, at Bistrupgaard vil kunne få et liv, der passer ind i området, og som vil sikre den velbevarede og karaktergivende gårdbebyggelse mod nedrivning.

Ejerne har fået en landinspektør til at udarbejde et rids, der viser

grundenes størrelse varierer fra ca. 815 m² til ca. 1.000 m²,
boligerne får en størrelse fra ca. 220 til ca. 262 m2,
bebyggelsesprocenten varierer fra ca. 25 til ca. 28,
to grunde med overkørsel til Bistrupgårdsvej og to til Rønnebakken, og
den vestlige overkørsel fra Bistrupgårdsvej skal samtidig fungere som adgang til privat fællesvej, der udlægges i én af matriklerne og giver adgang til gårdrummet, som også, som også får status af privat fællesvej og bliver fælles for de fire boliger.

Ejerne oplyser, at eksisterende garagebygning forventes nedrevet i forbindelse med udstykningen.

Plangrundlag
Bistrupgaard ligger i byzone og inden for område A i Lokalplan 43 for Bistrup.

For område A fastlægger lokalplanen med relevans for det ansøgte,

Kun åben og lav bebyggelse (§ 3.1.2).
Der må kun opføres eller indrettes én bolig (3.1.3).
Kommunalbestyrelsens kan dog tillade to boliger pr. ejendom, hvis nettogrundstørrelsen er mindst 1.400 m² ved lodret lejlighedsskel og mindst 1.000 m² ved vandret lejlighedsskel (§ 3.1.4).
Grunde må ikke må udstykkes med mindre end 1.000 m² (ekskl. adgangsarealer), dog kan der dispenseres ned til 800 m² (§ 4.1)
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 20 (§ 6.1.1).
Ændringer af bebyggelse, herunder nedrivning, om- og til- eller nybygninger, udskiftning af bygningsdele samt facadeændring, kræver særlig tilladelse (6.1.13).

Ejendommen er i kommunens SAVE-database vurderet til bevaringsværdi 4 begrundet med en fin original gårdbebyggelse, der dog bærer præg af en uensartet vedligeholdelse. Port, gesimser, det røde tegltag og skorstene fremstår fortsat med fine detaljer.

Ejendommen har to lovligt eksisterende overkørsler til Bistrupgårdsvej.

Forvaltningens vurdering
Bistrupgaard fremstår som en velbevaret gårdbebyggelse, som det vurderes vigtigt at fastholde i området med dens historie, hovedudtryk og fine detaljer. En ligelig fordeling af bygningsareal og grundareal til fire selvstændige boliger med lodret lejlighedsskel vurderes at give en harmonisk disponering, der passer godt ind i det omgivende villaområde. For at sikre bevaring af gårdbebyggelsen anbefaler forvaltningen at den udpeges som bevaringsværdig.

Da projektet indebærer en tæt-lav boligbebyggelse, hvilket strider mod lokalplanens anvendelsesbestemmelser, kræver det en ændring af lokalplanen.

Forvaltningen foreslår derfor, at der udarbejdes af et tillæg til Lokalplan 43 for Bistrupgårdsvej 8-10 med bestemmelser, der sikrer,

At ejendommen kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse med maks. fire helårsboliger i den eksisterende firelængede gårdbebyggelse.
At ejendommen udpeges som bevaringsværdig.
At der af hensyn til gårdens fremtræden mod omgivelserne ikke gives mulighed for etablering af garage/carport.

Forvaltningen er i forhold til vejlovgivningen positiv over for at kunne godkende to nye overkørsler til Rønnebakken, så hver bolig får selvstændig overkørsel.

I det omfang tillægget ikke indeholder bestemmelser om forhold reguleret i gældende lokalplan 43, vil dennes bestemmelser fortsat være gældende for ejendommen.

Indstilling

Direktionen foreslår, at det vedtages at igangsætte udarbejdelsen af et tillæg til Lokalplan 43 med udgangspunkt i a. – c., som gør den ansøgte udstykning til fire selvstændige boliger med lodret lejlighedskel mulig.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div>Ejerne af Bistrupgaard, Bistrupgårdsvej 8-10, ansøger om tilladelse til udstykning af ejendommens firelængede gårdbebyggelse. Siden gårdens opførelse i 1877 har Bistrup udviklet sig til et villaområde. Gården ligger i dag omgivet af villagrunde, og den er reguleret af Lokalplan 43 for Bistrup.</div><div> </div><div>Det ansøgte forudsætter ændring af lokalplanen i forhold til anvendelse, grundstørrelse og bebyggelsesprocent.</div><div> </div><div>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til godkendelse af igangsætning af lokalplanlægning.<span> </span></div><div> </div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div>Bistrupgaard er en af udflyttergårdene fra de gamle centrale gårde i Bistrup. Med udviklingen af sommerhusområder ved Furesø og senere omdannelsen af Bistrup til villaområde, har gården ændret anvendelse fra landbrug til anden erhvervsanvendelse og boliglejemål.'</div><div> </div><div>Ejendommens matrikelareal er 3.585 m² og den firelængede gårdbebyggelse er indrettet med fire beboelseslejligheder og to erhvervslejemål. Beboelseslejligheder og erhvervslejemål udgør sammenlagt 947 m².</div><div> </div><div>Ejerne ønsker at sælge ejendommen og har haft dialog med kommunen om at udstykke gården i fire selvstændige grunde. Dette indebærer en omfordeling af de i dag lovligt eksisterende erhvervslejemål og beboelseslejligheder til fire større boliger med lodret lejlighedsskel og med et passende grundstykke til hver bolig. Ejerne begrunder en udstykning med, at Bistrupgaard vil kunne få et liv, der passer ind i området, og som vil sikre den velbevarede og karaktergivende gårdbebyggelse mod nedrivning.</div><div> </div><div>Ejerne har fået en landinspektør til at udarbejde et rids, der viser</div><ul><li>grundenes størrelse varierer fra ca. 815 m² til ca. 1.000 m²,</li><li>boligerne får en størrelse fra ca. 220 til ca. 262 m2,</li><li>bebyggelsesprocenten varierer fra ca. 25 til ca. 28,</li><li>to grunde med overkørsel til Bistrupgårdsvej og to til Rønnebakken, og</li><li>den vestlige overkørsel fra Bistrupgårdsvej skal samtidig fungere som adgang til privat fællesvej, der udlægges i én af matriklerne og giver adgang til gårdrummet, som også, som også får status af privat fællesvej og bliver fælles for de fire boliger.</li></ul><div>Ejerne oplyser, at eksisterende garagebygning forventes nedrevet i forbindelse med udstykningen.</div><div> </div><div><em>Plangrundlag<br></em>Bistrupgaard ligger i byzone og inden for område A i Lokalplan 43 for Bistrup.</div><div> </div><div>For område A fastlægger lokalplanen med relevans for det ansøgte, </div><ul><li>Kun åben og lav bebyggelse (§ 3.1.2).</li><li>Der må kun opføres eller indrettes én bolig (3.1.3).</li><li>Kommunalbestyrelsens kan dog tillade to boliger pr. ejendom, hvis nettogrundstørrelsen er mindst 1.400 m² ved lodret lejlighedsskel og mindst 1.000 m² ved vandret lejlighedsskel (§ 3.1.4).</li><li>Grunde må ikke må udstykkes med mindre end 1.000 m² (ekskl. adgangsarealer), dog kan der dispenseres ned til 800 m² (§ 4.1)</li><li>Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 20 (§ 6.1.1).</li><li>Ændringer af bebyggelse, herunder nedrivning, om- og til- eller nybygninger, udskiftning af bygningsdele samt facadeændring, kræver særlig tilladelse (6.1.13).</li></ul><div> </div><div>Ejendommen er i kommunens SAVE-database vurderet til bevaringsværdi 4 begrundet med en fin original gårdbebyggelse, der dog bærer præg af en uensartet vedligeholdelse. Port, gesimser, det røde tegltag og skorstene fremstår fortsat med fine detaljer.</div><div> </div><div>Ejendommen har to lovligt eksisterende overkørsler til Bistrupgårdsvej.</div><div> </div><div><em>Forvaltningens vurdering<br></em>Bistrupgaard fremstår som en velbevaret gårdbebyggelse, som det vurderes vigtigt at fastholde i området med dens historie, hovedudtryk og fine detaljer. En ligelig fordeling af bygningsareal og grundareal til fire selvstændige boliger med lodret lejlighedsskel vurderes at give en harmonisk disponering, der passer godt ind i det omgivende villaområde. For at sikre bevaring af gårdbebyggelsen anbefaler forvaltningen at den udpeges som bevaringsværdig.</div><div> </div><div>Da projektet indebærer en tæt-lav boligbebyggelse, hvilket strider mod lokalplanens anvendelsesbestemmelser, kræver det en ændring af lokalplanen. </div><div> </div><div>Forvaltningen foreslår derfor, at der udarbejdes af et tillæg til Lokalplan 43 for Bistrupgårdsvej 8-10 med bestemmelser, der sikrer, </div><ol style="list-style-type: lower-alpha;"><li>At ejendommen kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse med maks. fire helårsboliger i den eksisterende firelængede gårdbebyggelse.</li><li>At ejendommen udpeges som bevaringsværdig.</li><li>At der af hensyn til gårdens fremtræden mod omgivelserne ikke gives mulighed for etablering af garage/carport.</li></ol><div> </div><div>Forvaltningen er i forhold til vejlovgivningen positiv over for at kunne godkende to nye overkørsler til Rønnebakken, så hver bolig får selvstændig overkørsel. </div><div> </div><div>I det omfang tillægget ikke indeholder bestemmelser om forhold reguleret i gældende lokalplan 43, vil dennes bestemmelser fortsat være gældende for ejendommen. </div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><span><span>Direktionen</span><span> </span><span>foreslår,</span><span> </span><span>at</span><span> </span><span>det</span><span> </span><span>vedtages</span><span> </span><span>at</span><span> </span><span>igangsætte</span><span> </span><span>udarbejdelsen</span><span> </span><span>af</span><span> </span><span>et</span><span> </span><span>tillæg</span><span> </span><span>til</span><span> </span><span>Lokalplan</span><span> </span><span>43 med udgangspunkt i a. – c., som gør den ansøgte udstykning til fire selvstændige boliger med lodret lejlighedskel mulig.</span></span><span> </span></div><div> </div></span> </div> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/83e120cf-e33c-4391-9701-63b62d4a9245"
  - DocumentId "83e120cf-e33c-4391-9701-63b62d4a9245"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "00.22.00-P35-494101"
Navn "Bistrupgaard, Bistrupgårdsvej 8-10, matr.nr. 3kh Bistrup By, Bistrup – Igangsætning af lokalplanlægning for fire helårsboliger i eksisterende gårdbebyggelse"
Punktnummer "4"
Bilag 3 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Ortofoto af Bistrupgaard og omgivelser"
  - Id "37d7caf6-c316-42da-9a1b-206be5f288a1"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bistrupgaard, Bistrupgårdsvej 8-10, ansøgning"
  - Id "97182bcd-d7ff-4676-af72-899b7db49c7a"
3. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bistrupgaard, Bistrupgårdsvej 8-10, skråfoto"
  - Id "5daa2b00-c22a-446b-bbb0-f4982275992c"
Documents null
Id "b8db8c11-f9c4-4fbe-8887-001bbaf04655"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "2720cfa2-ccaf-4226-a828-da3bff60668b"
Number "4"
Sorting 4
IsOpen false
CaseNumber "00.22.00-P35-494101"
SourceId null
Caption "Bistrupgaard, Bistrupgårdsvej 8-10, matr.nr. 3kh Bistrup By, Bistrup – Igangsætning af lokalplanlægning for fire helårsboliger i eksisterende gårdbebyggelse"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items