Sagsprocedure

Klima-, Teknik- og Miljøudvalget.

Resume

Administrationen modtog den 27. marts 2024 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af 171 m² enfamiliehus på ejendommen Greve Strandvej 134A, 2670 Greve (matr.nr. 54 Mosede By, Greve). Da ejendommen er omfattet af lokalplan 12.50, lægges sagen frem for Klima-, Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens §14.

Indstilling

Administrationen indstiller,

1. at det godkendes, at der varsles et forbud efter § 14 i planloven, eller
2. at det godkendes, at administrationen kan arbejde videre med byggetilladelsen.

Sagsbeskrivelse

Byrådet har på mødet den 8. september (pkt. 35) besluttet, at der dels ønskes en igangsættelsessag for en ny lokalplan for Strandvejsområdet (ny Lokalplan nr. 12.50), og dels at administrationen - indtil der forligger forslag til ny lokalplan - skal fremlægge stort set alle byggeansøgninger inden for lokalplanområdet for Klima-, Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14.

Ï forhold til en ny lokalplan for Strandvejsområdet er det besluttet, at der skal fokuseres på følgende emner:

1. bestemmelser til direkte regulering af tagterrasser
2. regulering af det skrå højdegrænseplan for dobbelthuse og rækkehuse
3. reduktion af indbliksgener fx ved at øge afstand til skel for byggerier med udnyttet tagetage
4. reduktion af bebyggelsesprocent, udstykning og/eller lignende for at begrænse fortætning.

I forhold til byggeansøgninger er det besluttet, at følgende sager skal fremlægges med henblik på at beslutte, om der er skal nedlægges forbud efter planlovens § 14:

1. tagterrasser
2. dobbelthuse og rækkehuse
3. ændringer på udnyttet tagetager
4. tilbygninger o.l. der givet øget bebyggelsesprocent

I forlængelse heraf besluttede Klima-, Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 23. oktober (pkt. 15), at byggeansøgninger med beliggenhed indenfor lokalplan 12.50's område kan behandles administrativt, når ansøgningen ikke omfatter de forhold, som ønskes ændret med den kommende lokalplansproces.

Den konkrete sag

Administrationen modtog den 27. marts 2024 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af et nyt enfamiliehus i en etage på 171 m² på ejendommen Greve Strandvej 134A, 2670 Greve (jf. bilag 1).

Ejendommen har et grundareal på 778 m² med et fremtidigt totalt etageareal på 171 m². Ejendommen får således en bebyggelsesprocent på ca. 22,0 %. Den nuværende lokalplans § 7.1 fastlægger, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 30%.

Denne ansøgning medfører en forøget bebyggelsesprocent, og falder derfor ind under kategori (d) i ovenstående beslutning, og ansøgningen fremlægges derfor med henblik på et eventuelt forbud efter planlovens § 14.

Vurdering af projektet

Administrationen vurderer at byggeretten, som er fastsat i lokalplan 12.50, er overholdt, hvorfor der ikke skal foretages en helhedsvurdering. Ansøgte byggeri overholder ligeledes lokalplanens øvrige bestemmelser, som er gældende for byggeriet.

Sagen har været i partshøring hos ejer(e) af Greve Strandvej 134A, Greve Strandvej 130A, 132, 136 og 138 samt Sommerdalen 6 og 8 jf. Forvaltningslovens § 19 i perioden fra 23. september 2025 til 7. oktober 2025 (jf. bilag 2). 

I forbindelse med partshøringen er der modtaget bemærkninger fra Greve Strandvej 130A og 138, som bl.a. vedrører støjgener, trafik, brandvej, parkeringsforhold, varmepumper, og terrænregulering (jf. bilag 3).

Administrationen har vurderet bemærkningerne og har følgende kommentarer: 

Brandvej og parkering: Den forventede trafik og parkering på ejendommen vurderes at ligge inden for, hvad der normalt må forventes i et boligområde. Lokalplan 12.50 § 5.1 angiver at på den enkelte grund skal anlægges min. to p-pladser pr. bolig ved enfamiliehuse, som ansøgte byggeri overholder. I forhold til brandveje er det oplyst at byggeriet følger de præ-accepterede løsninger, herunder også brandveje.

Støj: Der må forventes en vis midlertidig byggestøj i forbindelse med opførelsen af de nye boliger. Denne type støj er sædvanlig i byggeperioder og håndteres gennem de almindelige vilkår, der fastsættes i byggetilladelsen. For så vidt angår støj fra varmepumper, skal varmepumper overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Af situationsplan fremgår det at varmpumpen placeres på sydøstlig facade, hvor det også er angivet at grænseværdierne for støj holdes på egen grund. Administrationen vil ved udstedelse af byggetilladelsen tage forbehold for, at disse grænseværdier overholdes. Administrationen kan ikke stille særskilte vilkår om opsætning af støjhegn, idet Lokalplan 12.50 allerede fastlægger, hvilke typer hegn der kan etableres i området. Der er derfor ikke planmæssigt grundlag, for at kræve opsætning af støjhegn ved naboskel.

Terræn: Administrationen kan stille krav til terrænregulering i henhold til Lokalplan 12.50 § 11.2, som fastlægger, at der på landsiden ikke må ske terrænregulering på mere end 0,2 meter i forhold til det eksisterende terræn. Administrationen har ved sagsbehandlingen kontrolleret at dette forhold er overholdt.

Administrationens anbefaling

Administrationen mener ikke, at der bør nedlægges § 14 forbud i sagen. Sagen har været i gang siden marts 2024 og er stort set færdigbehandlet. Grundet sagens forløb er der risiko for, at en klageinstans vil underkende et påbud eller finde, at et forbuds gyldighed skal fastsættes til mindre end et år. Da der er tvivlsomt, hvorvidt kommunen kan nå at offentliggøre lokalplanforslag inden udløbet af en sådan frist, anbefaler administrationen, at der ikke nedlægges forbud.

Lovgrundlag

Efter planlovens § 14 kan kommunen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Et forbud skal være planlægningsmæssigt relevant, dvs. at det skal sigte mod varetagelse af relevante planlægningsmæssige hensyn. 

Forbuddet skal udtrykkeligt angive sin gyldighedsperiode, der ikke kan være længere end 1 år. Forbuddet kan ikke senere forlænges eller gentages med virkning ud over 1 år fra den oprindelige meddelelse. Hvis kommunen ikke fremsætter forslag til lokalplan inden den fastsatte frist udløber, er forbuddet ikke længere bindende. Der tilkommer kommunen en rimelig undersøgelses- og overvejelsestid forud for nedlæggelse af et forbud.

Tidsfristen skal dog ses i lyset af, at der er tale om en for borgeren ganske vidtgående indskrænkning, hvor en anvendelse, som i øvrigt er lovlig efter planloven, forhindres. Bygherren skal derfor inden for en rimelig tid fra det tidspunkt, hvor kommunen bliver bekendt med projektet, kunne få en afklaring af, om projektet kan gennemføres, eller om kommunen vil forhindre projektet ved at nedlægge et § 14-forbud og efterfølgende vedtage en (ny eller revideret) lokalplan.  Hvis der nedlægges forbud mod et projekt, der har været længe under behandling i kommunen, må forbuddets gyldighedsperiode derfor fastsættes under hensyn til den tid, der allerede er medgået til sagens behandling, i hvert fald, hvis den lange sagsbehandlingstid skyldes kommunens forhold. Desuden vil der i visse tilfælde ikke kunne nedlægges et forbud, hvis kommunen bruger meget lang tid på undersøgelsen.

En kommunes tidligere tilkendegivelser, særlige omstændigheder eller passivitet kan i særlige tilfælde skabe sådanne berettigede forventninger hos ejeren, at det kan begrunde, at kommunen ikke kan nedlægge et forbud efter planlovens § 14. 

Økonomiske konsekvenser 

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune. Hvis kommunen nedlægger et § 14-forbud med henblik på vedtagelse af et nyt plangrundlag, vil der være tale om erstatningsfri regulering, medmindre ganske særlige omstændigheder gør sig gældende. Det er administrationens vurdering, at der ikke foreligger ganske særlige omstændigheder i denne sag.

Høring

Sagen har været i partshøring hos ejer(e) af Greve Strandvej 134A, Greve Strandvej 130A, 132, 136 og 138 samt Sommerdalen 6 og 8 jf. Forvaltningslovens § 19 i perioden fra 23. september 2025 til 7. oktober 2025. Der er modtaget høringssvar fra ejerne af Greve Strandvej 130A og 138.