Sagsprocedure

Klima-, Teknik- og Miljøudvalget.

Resume

Administrationen modtog den 16. juni 2024 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en ny tagetage med to boligenheder samt udvidelse af erhvervsdelen på ejendommen Karlslunde Strandvej 80, 2670 Greve (matr.nr. 10mø Karlslunde By, Karlslunde). Da ejendommen er omfattet af lokalplan 12.50, lægges sagen frem for Klima-, Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens §14. 

Indstilling

Administrationen indstiller,

1. at det godkendes, at der varsles et forbud efter §14 i planloven, eller
2. at udvalget godkender den udarbejdede helhedsvurdering i henhold til BR18 § 18.7.

Sagsbeskrivelse

Byrådet har på mødet den 8. september (pkt. 35) besluttet, at der dels ønskes en igangsættelsessag for en ny lokalplan for Strandvejsområdet (ny Lokalplan nr. 12.50), og dels at administrationen - indtil der forligger forslag til ny lokalplan - skal fremlægge stort set alle byggeansøgninger inden for lokalplanområdet for Klima-, Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14.

Ï forhold til en ny lokalplan for Strandvejsområdet er det besluttet, at der skal fokuseres på følgende emner:

1. bestemmelser til direkte regulering af tagterrasser
2. regulering af det skrå højdegrænseplan for dobbelthuse og rækkehuse
3. reduktion af indbliksgener fx ved at øge afstand til skel for byggerier med udnyttet tagetage
4. reduktion af bebyggelsesprocent, udstykning og/eller lignende for at begrænse fortætning.

I forhold til byggeansøgninger er det besluttet, at følgende sager skal fremlægges med henblik på at beslutte, om der er skal nedlægges forbud efter planlovens § 14:

1. tagterrasser
2. dobbelthuse og rækkehuse
3. ændringer på udnyttet tagetager
4. tilbygninger o.l. der givet øget bebyggelsesprocent

I forlængelse heraf besluttede Klima-, Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 23. oktober (pkt. 15), at byggeansøgninger med beliggenhed indenfor lokalplan 12.50's område kan behandles administrativt, når ansøgningen ikke omfatter de forhold, som ønskes ændret med den kommende lokalplansproces.

Den konkrete sag

Administrationen modtog den 16. juni 2024 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en ny tagetage med to boligenheder på i alt ca. 184 m² samt udvidelse af erhvervsdelen med ca. 40 m² til et samlet erhvervsareal på ca. 210 m² på ejendommen Karlslunde Strandvej 80, 2670 Greve. Bygningen vil herefter fremstå i 1,5 etage. Se bilag 1.

Ejendommen har et grundareal på 778 m² med et fremtidigt totalt etageareal på 408 m². Ejendommen får således en bebyggelsesprocent på ca. 44,5 %. Den nuværende lokalplans § 7.1 fastlægger, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 45 %.

Denne ansøgning handler om ændringer af tagetage og øget bebyggelsesprocent, og falder derfor ind under kategori (c og d) i ovenstående beslutning, og ansøgningen fremlægges derfor med henblik på et eventuelt forbud efter planlovens § 14.

Helhedsvurdering af projektet

I forbindelse med ansøgningen har administrationen også modtaget et ønske om matrikulær ændring i sammenhæng med naboejendommen Karlslunde Strandvej 78. Ændringen blev tilpasset i forhold til § 4 i Lokalplan 12.50, der stiller krav vedrørende udstykning inden for lokalplanområdet. Administrationen godkendte den matrikulære ændring den 23. april 2025, og med denne ændring skal der, jf. BR18 § 175, laves en helhedsvurdering af projektet.

Bestemmelsen i BR 18 § 175, angiver:

Udstykning, matrikulering eller arealoverførsel i forbindelse med grunde til andet byggeri end fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse skal ske efter en helhedsvurdering, jf. § 187.

På denne baggrund har administrationen foretaget en helhedsvurdering af projektet, hvor der er lagt vægt på bebyggelsens omfang, højde, etageantal, afstandsforhold, friarealer samt indpasning i det omkringliggende område med hensyn til skygge- og indbliksgener (jf. bilag 2). Administrationen vurderer, at projektet er tilpasset områdets eksisterende karakter og indgår naturligt i helheden, hvor der i forvejen findes en blanding af boliger og erhverv samt bygninger i både én og to etager med udnyttet tagetage. 

Sagen har været i partshøring hos ejer(e) af Karlslunde Strandvej 80, Karlslunde Strandvej 78, 78B og 82 samt Vestre Skovlyvej 3 og 4 i perioden fra den 7. oktober til den 21. oktober 2025 (jf. bilag 3). Høringen blev gennemført for at indhente bemærkninger og evt. yderligere oplysninger til brug for udbygning af helhedsvurderingen.

Der er modtaget høringssvar fra Karlslunde Strandvej 78B (jf. bilag 4), som går på, at der ikke ønskes indbliksgener i have og på balkon (altan). Fra bygningen på Karlslunde Strandvej 80 til balkon (altan) på Karlslunde Strandvej 78B er der ca. 16 meter, og over 16 meter til de primære opholdsarealer i haven, som tilmed ligger på den anden side af huset. Desuden vurderes de nærmeste vinduer i tagetagen at have et skråt udsyn mod Karlslunde Strandvej 78B, og dermed ikke et direkte kig mod balkon og de primære opholdsarealer (som ligger på den anden side af huset). Administrationen vurderer derfor ikke, at bygningen giver anledning til væsentlige indbliksgener.

Hvis udvalget ikke ønsker at meddele tilladelse til det ansøgte byggeri, kan dette f.eks. begrundes med, at man har tillagt kriterierne i vedlagte helhedsvurdering (bilag 3) en anden vægtning og samlet vurdering.

Administrationens anbefaling

Administrationen mener ikke, at der bør nedlægges § 14 forbud i sagen. Det er indgået i vurderingen, at ansøgningen er indgivet i juni 2024, og at der i perioder ikke har været foretaget sagsbehandlingsskridt. Sagsbehandlingstiden skyldes således ikke udelukkende ansøgers forhold. Det er derfor administrationens vurdering, at der er risiko for, at passivitetsbetragtninger vil kunne føre til, at en klageinstans vil underkende et påbud eller finde, at et forbuds gyldighed skal fastsættes til mindre end et år. Da det er tvivlsomt, hvorvidt kommunen kan nå at offentliggøre lokalplanforslag inden udløbet af en sådan frist, anbefaler administrationen, at der ikke nedlægges forbud. 

Lovgrundlag

Efter planlovens § 14 kan kommunen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Et forbud skal være planlægningsmæssigt relevant, dvs. at det skal sigte mod varetagelse af relevante planlægningsmæssige hensyn. 

Forbuddet skal udtrykkeligt angive sin gyldighedsperiode, der ikke kan være længere end 1 år. Forbuddet kan ikke senere forlænges eller gentages med virkning ud over 1 år fra den oprindelige meddelelse. Hvis kommunen ikke fremsætter forslag til lokalplan inden den fastsatte frist udløber, er forbuddet ikke længere bindende. Der tilkommer kommunen en rimelig undersøgelses- og overvejelsestid forud for nedlæggelse af et forbud.

Tidsfristen skal dog ses i lyset af, at der er tale om en for borgeren ganske vidtgående indskrænkning, hvor en anvendelse, som i øvrigt er lovlig efter planloven, forhindres. Bygherren skal derfor inden for en rimelig tid fra det tidspunkt, hvor kommunen bliver bekendt med projektet, kunne få en afklaring af, om projektet kan gennemføres, eller om kommunen vil forhindre projektet ved at nedlægge et § 14-forbud og efterfølgende vedtage en (ny eller revideret) lokalplan.  Hvis der nedlægges forbud mod et projekt, der har været længe under behandling i kommunen, må forbuddets gyldighedsperiode derfor fastsættes under hensyn til den tid, der allerede er medgået til sagens behandling, i hvert fald, hvis den lange sagsbehandlingstid skyldes kommunens forhold. Desuden vil der i visse tilfælde ikke kunne nedlægges et forbud, hvis kommunen bruger meget lang tid på undersøgelsen.

En kommunes tidligere tilkendegivelser, særlige omstændigheder eller passivitet kan i særlige tilfælde skabe sådanne berettigede forventninger hos ejeren, at det kan begrunde, at kommunen ikke kan nedlægge et forbud efter planlovens § 14. 

Bygningsreglementet 2018 (BR18), Kap. 8, §168 fastlægger følgende: 

"Byggeretten er retten til at opføre bygninger på en grund, såfremt bestemmelserne i §§ 170-186 om bebyggelsesprocent, grundens størrelse, etageantal, højde- og afstandsforhold overholdes. Byggeretten indebærer, at kommunalbestyrelsen ikke kan nægte at godkende bygninger, der overholder bestemmelserne om byggeretten."

Økonomiske konsekvenser 

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune. Hvis kommunen nedlægger et § 14-forbud med henblik på vedtagelse af et nyt plangrundlag, vil der være tale om erstatningsfri regulering, medmindre ganske særlige omstændigheder gør sig gældende. Det er administrationens vurdering, at der ikke foreligger ganske særlige omstændigheder i denne sag.

Høring

Sagen har været i partshøring hos ejer(e) af Karlslunde Strandvej 80, Karlslunde Strandvej 78, 78B og 82 samt Vestre Skovlyvej 3 og 4 i perioden fra den 7. oktober til den 21. oktober 2025 (jf. bilag 3).