Sagsprocedure

Klima-, Teknik- og Miljøudvalget.

Resume

Administrationen modtog den 22. november 2024 ansøgning om byggetilladelse til opførelse af fritliggende dobbelthus på adressen Mosede Strandvej 35, 2670 Greve. Matr.nr.: 10ab, Mosede By, Karlslunde.  Da ejendommen er omfattet af lokalplan 12.50, lægges sagen frem for Klima-, Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14. 

Indstilling

Administrationen indstiller,

1. at det godkendes, at der varsles et forbud efter §14 i planloven, eller
2. at det godkendes, at administrationen kan arbejde videre med sagen.

Sagsbeskrivelse

Byrådet har på mødet den 8. september (pkt. 35) besluttet, at der dels ønskes en igangsættelsessag for en ny lokalplan for Strandvejsområdet (ny Lokalplan nr. 12.50), og dels at administrationen - indtil der forligger forslag til ny lokalplan - skal fremlægge stort set alle byggeansøgninger inden for lokalplanområdet for Klima-, Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14.

Ï forhold til en ny lokalplan for Strandvejsområdet er det besluttet, at der skal fokuseres på følgende emner:

1. bestemmelser til direkte regulering af tagterrasser
2. regulering af det skrå højdegrænseplan for dobbelthuse og rækkehuse
3. reduktion af indbliksgener fx ved at øge afstand til skel for byggerier med udnyttet tagetage
4. reduktion af bebyggelsesprocent, udstykning og/eller lignende for at begrænse fortætning.

I forhold til byggeansøgninger er det besluttet, at følgende sager skal fremlægges med henblik på at beslutte, om der er skal nedlægges forbud efter planlovens § 14:

1. tagterrasser
2. dobbelthuse og rækkehuse
3. ændringer på udnyttet tagetager
4. tilbygninger o.l. der givet øget bebyggelsesprocent

I forlængelse heraf besluttede Klima-, Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 23. oktober (pkt. 15), at byggeansøgninger med beliggenhed indenfor lokalplan 12.50's område kan behandles administrativt, når ansøgningen ikke omfatter de forhold, som ønskes ændret med den kommende lokalplansproces.

Den konkrete sag

Administrationen modtog den 22. november 2024 en ansøgning om byggetilladelse til at opføre 350 m² dobbelthus på ejendommen Mosede Strandvej 35, 2670 Greve. Hver bolig udgør 175 m². Se bilag 1-2.

Ejendommen har et grundareal på 1039 m² med et fremtidigt totalt etageareal på 350 m². Ejendommen får således en bebyggelsesprocent på ca. 33,7 %. Den nuværende lokalplans § 7.1 fastlægger, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 40%.

Denne ansøgning handler om opførelse af dobbelthus og forøget bebyggelsesprocent, og falder derfor ind under kategori (b og d) i ovenstående beslutning, og ansøgningen fremlægges derfor med henblik på et eventuelt forbud efter planlovens § 14.

Vurdering af projektet

Projektet vurderes at overholde byggeretten, herunder bebyggelsesprocent, afstand til skel, det skrå højdegrænseplan, bygningshøjde og etageantal, som er fastsat i lokalplan 12.50. Byggeriet opfylder også lokalplanens øvrige bestemmelser og administrationen vurderer derfor, at betingelserne for opførelse af dobbelthus er til stede.

Sagen har været i partshøring hos ejer(e) af Bækvej 1, 3, og 5, samt Mosede Strandvej 33, jf. forvaltningslovens § 19 i perioden fra 22. oktober 2025 til 4. november 2025 (jf. bilag 3).

I forbindelsen med partshøringen er der modtaget bemærkninger fra Mosede Strandvej 33, som bl.a. vedrører afstand til skel, trafik/adgangsforhold, indkig og fortætning af området (jf. bilag 4).

Administrationen har vurderet bemærkningerne og har følgende kommentarer:

Afstand til skel: Nabo skriver at den nye bebyggelse placeres usædvanlig tæt på skel og henviser til regler om at ny bebyggelses minimum skal placeres 2,5 meter fra skel. Omhandlende dobbelthus placeres 5,0 meter fra skel, hvilket opfylder krav til afstand til skel både i forhold til BR18 og lokalplan 12.50.

Trafik og adgangsforhold: Naboen udtrykker bekymring for øget trafikbelastning via den eksisterende indkørsel. Kommunens Vej- og Trafikafdeling har imidlertid godkendt etableringen af en privat fællesvej, som sikrer adgang til offentlig vej. Tilladelsen er givet, da der ikke foreligger offentlige hensyn imod, og fordi en separat ny adgang ville have negativ indvirkning på trafiksikkerheden. Spørgsmål om brug og vedligeholdelse af den private fællesvej er et privatretligt forhold mellem parterne.

Fortætning og områdets karakter: Nabo mener at omhandlende dobbelthus bryder med områdes karakter og at dobbelthuset ikke harmonerer med det bestående miljø. Det ansøgte dobbelthus er i overensstemmelse med byggeretten og lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent, placering og højde. Administrationen vurderer, at byggeriet ikke vil fremstå arkitektonisk fremmed eller bryde med områdets karakter.

Indkig og lyd: Der forventes ikke væsentlige gener i form af indkig eller lyd ud over, hvad der normalt må kunne forventes i et boligområde af denne type. Det nye dobbelthus opføres som et ét-plans hus, hvilket betyder, at der ikke vil opstå indbliksgener for naboen på Mosede Strandvej 33.

Administrationens anbefaling

Administrationen mener ikke, at der bør nedlægges § 14 forbud i sagen. Sagen har været i gang siden november 2024 og er stort set færdigbehandlet. Grundet sagens forløb er der risiko for, at en klageinstans vil underkende et påbud eller finde, at et forbuds gyldighed skal fastsættes til mindre end et år. Da der er tvivlsomt, hvorvidt kommunen kan nå at offentliggøre lokalplanforslag inden udløbet af en sådan frist, anbefaler administrationen, at der ikke nedlægges forbud. 

Lovgrundlag

Efter planlovens § 14 kan kommunen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Et forbud skal være planlægningsmæssigt relevant, dvs. at det skal sigte mod varetagelse af relevante planlægningsmæssige hensyn. 

Forbuddet skal udtrykkeligt angive sin gyldighedsperiode, der ikke kan være længere end 1 år. Forbuddet kan ikke senere forlænges eller gentages med virkning ud over 1 år fra den oprindelige meddelelse. Hvis kommunen ikke fremsætter forslag til lokalplan inden den fastsatte frist udløber, er forbuddet ikke længere bindende. Der tilkommer kommunen en rimelig undersøgelses- og overvejelsestid forud for nedlæggelse af et forbud.

Tidsfristen skal dog ses i lyset af, at der er tale om en for borgeren ganske vidtgående indskrænkning, hvor en anvendelse, som i øvrigt er lovlig efter planloven, forhindres. Bygherren skal derfor inden for en rimelig tid fra det tidspunkt, hvor kommunen bliver bekendt med projektet, kunne få en afklaring af, om projektet kan gennemføres, eller om kommunen vil forhindre projektet ved at nedlægge et § 14-forbud og efterfølgende vedtage en (ny eller revideret) lokalplan.  Hvis der nedlægges forbud mod et projekt, der har været længe under behandling i kommunen, må forbuddets gyldighedsperiode derfor fastsættes under hensyn til den tid, der allerede er medgået til sagens behandling, i hvert fald, hvis den lange sagsbehandlingstid skyldes kommunens forhold. Desuden vil der i visse tilfælde ikke kunne nedlægges et forbud, hvis kommunen bruger meget lang tid på undersøgelsen.

En kommunes tidligere tilkendegivelser, særlige omstændigheder eller passivitet kan i særlige tilfælde skabe sådanne berettigede forventninger hos ejeren, at det kan begrunde, at kommunen ikke kan nedlægge et forbud efter planlovens § 14. 

Økonomiske konsekvenser 

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune. Hvis kommunen nedlægger et § 14-forbud med henblik på vedtagelse af et nyt plangrundlag, vil der være tale om erstatningsfri regulering, medmindre ganske særlige omstændigheder gør sig gældende. Det er administrationens vurdering, at der ikke foreligger ganske særlige omstændigheder i denne sag.

Høring

Sagen har været sendt i partshøring jf. forvaltningslovens § 19 til ejer(e) af Bækvej 1, 3 og 5 samt Mosede Strandvej 33 i perioden 22. oktober 2025 – 4. november 2025. Bækvej 1, har fået forlænget fristen til 6. november 2025.

Sagen har ikke været sendt i naboorientering jf. planlovens § 20, da byggeriet vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanen 12.50.