Sagsprocedure

Klima-, Teknik- og Miljøudvalget.

Resume

Administrationen modtog den 19. april 2023 en ansøgning om lovliggørelse af 44 m² tilbygning til eksisterende beboelse på ejendommen, beliggende på adressen Ternevej 9, 2690 Karlslunde. 

Da beboelsestilbygningen er placeret 18 cm. nærmere skel end 2,5 m., er tilbygningen i strid med lokalplan 12.50 "Strandvejsområdet i Hundige, Greve, Mosede og Karlslunde", hvorved sagen lægges frem til beslutning i Klima-, Teknik- og Miljøudvalget. 

Indstilling

Administrationen indstiller,

1. at det godkendes, at der varsles et forbud efter §14 i planloven, eller
2.  at det godkendes, at der meddeles dispensation til at placere bygningen tættere på skel end 2,5 m, og at der på den baggrund meddeles lovliggørende byggetilladelse ud fra de forvaltningsretlige principper.

Sagsbeskrivelse

Byrådet har på mødet den 8. september (pkt. 35) besluttet, at der dels ønskes en igangsættelsessag for en ny lokalplan for Strandvejsområdet (ny Lokalplan nr. 12.50), og dels at administrationen - indtil der forligger forslag til ny lokalplan - skal fremlægge stort set alle byggeansøgninger inden for lokalplanområdet for Klima-, Teknik- og Miljøudvalget med henblik på at beslutte, om der skal nedlægges forbud efter planlovens § 14.

Ï forhold til en ny lokalplan for Strandvejsområdet er det besluttet, at der skal fokuseres på følgende emner:

1. bestemmelser til direkte regulering af tagterrasser
2. regulering af det skrå højdegrænseplan for dobbelthuse og rækkehuse
3. reduktion af indbliksgener fx ved at øge afstand til skel for byggerier med udnyttet tagetage
4. reduktion af bebyggelsesprocent, udstykning og/eller lignende for at begrænse fortætning.

I forhold til byggeansøgninger er det besluttet, at følgende sager skal fremlægges med henblik på at beslutte, om der er skal nedlægges forbud efter planlovens § 14:

1. tagterrasser
2. dobbelthuse og rækkehuse
3. ændringer på udnyttet tagetager
4. tilbygninger o.l. der givet øget bebyggelsesprocent

I forlængelse heraf besluttede Klima-, Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 23. oktober (pkt. 15), at byggeansøgninger med beliggenhed indenfor lokalplan 12.50's område kan behandles administrativt, når ansøgningen ikke omfatter de forhold, som ønskes ændret med den kommende lokalplansproces.

Den konkrete sag

Administrationen modtog den 19. april 2023 en ansøgning om lovliggørende byggetilladelse til at bibeholde en tilbygning på 44 m² til eksisterende beboelse på ejendommen Ternevej 9, 2690 Karlslunde. Se bilag 1.

Ejendommen har et grundareal på 781 m² med et fremtidigt totalt etageareal på 141 m². Ejendommen får således en bebyggelsesprocent på ca. 17,9 %. Den nuværende lokalplans § 7.1 fastlægger, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 30 %.

Denne ansøgning medfører en forøget bebyggelsesprocent, og falder derfor ind under kategori (d) i ovenstående beslutning, og ansøgningen fremlægges derfor med henblik på et eventuelt forbud efter planlovens § 14.

Vurdering af projektet

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 12.50, "Strandvejsområdet i Hundige, Greve, Mosede og Karlslunde". 

Lokalplanens § 7, pkt. 7.4, som fastlægger følgende: 

"Afstand til skel til nabo, sti og friarealer for:

•  enfamiliehuse skal overholde det skrå højdegrænseplan, dog min. 2,5 meter. Det skrå højdegrænseplan vil blive beregnet efter det til en hver tid gældende bygningsreglement."

I forbindelse med sagsbehandlingen bad administrationen om en kontrolopmåling fra en landinspektør, hvorved det kom frem, at bygningens sydøstlige hjørne er placeret 2,32 m fra naboskel. 

Det er administrationens vurdering, at det ikke er normalt for området, at man meddeler dispensation til at placere beboelse tættere på skel end 2,5 m.

Normalt ville det således være administrations vurdering, at en sådan ansøgning ville medføre et afslag. Dog skal man i lovliggørelsessager samtidig kigge på de forvaltningsretlige principper, som indebærer, at man vurderer på følgende aspekter i sagen: 

• Myndighedspassivitet
• Retshåndhævelse
• Gener for de omkringboende
• Indrettelseshensyn/berettigede forventninger
• Proportionalitetsprincippet
• God/ond tro
• Samfundsmæssigt værdispild og privat økonomisk tab
• Præcedens
• De konkrete formål eller hensyn som ligger bag den overtrådte lovgivning.

Det er administrationens vurdering, at der på baggrund af de forvaltningsretlige principper bør meddeles dispensation til det ansøgte. Dette er vurderet ud fra, at der er tale om en mindre overskridelse på 18 cm for en mindre del af bygningen, som vil have en stor økonomisk konsekvens for ejer at ombygge. Dertil kommer, at bygningen har været bestående i mere end 15 år, hvilket medfører en begrænsning i kommunens mulighed for at kræve forholdet fysisk lovliggjort. Se eventuelt bilag 2 for en fuldstændig gennemgang af de forvaltningsretlige principper. 

Ved en eventuel retlig lovliggørelse vil der blive opsat krav om, at bygningen skal overholde de præaccepterede løsninger for en brandklasse 1. 

Sagen har været sendt i høring hos ejerne af Ternevej 7, 2690 Karlslunde. Naboorienteringen udløb den 6. oktober 2025. Der kom i den forbindelse ingen indsigelser til projektet.

Såfremt udvalget vurderer, at der ikke skal meddeles tilladelse til at bibeholde tilbygning med nuværende afstand til skel, kan det ske med henvisning til, at det ønskes at overholde den gældende lokalplans bestemmelser vedrørende afstande til skel. 

Administrationens anbefaling

Administrationen mener ikke, at der bør nedlægges § 14 forbud i sagen. Sagen har været i gang siden april 2023 og er stort set færdigbehandlet. Grundet sagens forløb er der risiko for, at en klageinstans vil underkende et påbud eller finde, at et forbuds gyldighed skal fastsættes til mindre end et år. Da der er tvivlsomt, hvorvidt kommunen kan nå at offentliggøre lokalplanforslag inden udløbet af en sådan frist, anbefaler administrationen, at der ikke nedlægges forbud.

Lovgrundlag

Planlovens § 14
Efter planlovens § 14 kan kommunen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Et forbud skal være planlægningsmæssigt relevant, dvs. at det skal sigte mod varetagelse af relevante planlægningsmæssige hensyn. 

Forbuddet skal udtrykkeligt angive sin gyldighedsperiode, der ikke kan være længere end 1 år. Forbuddet kan ikke senere forlænges eller gentages med virkning ud over 1 år fra den oprindelige meddelelse. Hvis kommunen ikke fremsætter forslag til lokalplan inden den fastsatte frist udløber, er forbuddet ikke længere bindende. Der tilkommer kommunen en rimelig undersøgelses- og overvejelsestid forud for nedlæggelse af et forbud.

Tidsfristen skal dog ses i lyset af, at der er tale om en for borgeren ganske vidtgående indskrænkning, hvor en anvendelse, som i øvrigt er lovlig efter planloven, forhindres. Bygherren skal derfor inden for en rimelig tid fra det tidspunkt, hvor kommunen bliver bekendt med projektet, kunne få en afklaring af, om projektet kan gennemføres, eller om kommunen vil forhindre projektet ved at nedlægge et § 14-forbud og efterfølgende vedtage en (ny eller revideret) lokalplan.  Hvis der nedlægges forbud mod et projekt, der har været længe under behandling i kommunen, må forbuddets gyldighedsperiode derfor fastsættes under hensyn til den tid, der allerede er medgået til sagens behandling, i hvert fald, hvis den lange sagsbehandlingstid skyldes kommunens forhold. Desuden vil der i visse tilfælde ikke kunne nedlægges et forbud, hvis kommunen bruger meget lang tid på undersøgelsen.

En kommunes tidligere tilkendegivelser, særlige omstændigheder eller passivitet kan i særlige tilfælde skabe sådanne berettigede forventninger hos ejeren, at det kan begrunde, at kommunen ikke kan nedlægge et forbud efter planlovens § 14. 

Planlovens § 19
Der meddeles dispensation efter planlovens § 19, stk. 1, som fastlægger:   

”Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan eller en plan m.v., der er opretholdt efter § 68, stk.2, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, eller tidsbegrænses til maksimalt 3 år, dog 10 år for studieboliger og byhaver [...].”

Økonomiske konsekvenser 

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune. Hvis kommunen nedlægger et § 14-forbud med henblik på vedtagelse af et nyt plangrundlag, vil der være tale om erstatningsfri regulering, medmindre ganske særlige omstændigheder gør sig gældende. Det er administrationens vurdering, at der ikke foreligger ganske særlige omstændigheder i denne sag.

Høring

Sagen har været sendt i høring hos ejerne af Ternevej 7, 2690 Karlslunde. Naboorienteringen udløb den 6. oktober 2025. Der kom i den forbindelse ingen indsigelser til projektet.