Sagsprocedure

Plan- og Klimaudvalget.

Resume

Greve Kommune behandler en række klager i forbindelse med byggeriet på Chr. Andersens Vej 7. Sagen forelægges med henblik på beslutning og afslutning.

Indstilling

Administrationen indstiller,

1. at det tages til efterretning, at byggetilladelsen til hus og garage med fastsat niveauplan i kote 4.05 DVR 90 er gældende for byggeriet,
2. at garagens udførte højde 0,15 meter højere end godkendt ved byggetilladelsen godkendes,
3. at det godkendes, at der på baggrund af en helhedsvurdering gives afslag på lovliggørelse til sekundær bebyggelse der overskrider en samlet længde på 12 meter i skelbræmmen,
4. at terrænreguleringer udført i forbindelse med indkørslen til ejendommen godkendes,og
5. at det godkendes, at øvrige terrænreguleringer skal bringes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Sagsbeskrivelse

Greve Kommune behandler i øjeblikket en række klager fra naboer til Chr. Andersens Vej 7. Klagerne vedrører:

• kommunens byggetilladelse til enfamiliehus og garage,
• garagens højde og 
• længden af sekundært byggeri i skelbræmmen samt terrænregulering.

For nærmere uddybning af klagerne henvises til vedlagte notat (bilag 1) om sagens baggrund. 

I sagsfremstillingen gennemgås

• Klima-, Teknik- og Miljøudvalgets behandling af sagen
• Terrænforholdene og afklaringen heraf
• De konkrete klagepunkter og byggeriets status i forhold til klager og den meddelte byggetilladelse

Klima-, Teknik- og Miljøudvalgets behandling af sagen

Klima-, Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 9. januar 2025 (pkt. 10), at byggesagen på Chr. Andersens Vej 7 skulle fremlægges for udvalget med henblik på at få grundlaget for byggetilladelsen klarlagt og beslutte, om sagen kræver lovliggørelse. Klima-, Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 6. februar 2025 (pkt. 16), at sagen skulle fremlægges på mødet den 27. marts 2025.

Klima-, Teknik- og Miljøudvalg besluttede på mødet den 27. marts 2025 (pkt. 4), at administrationen skulle gå videre med nedennævnte forhold:

1. Fastsættelse af det naturlige terræn til brug for den vurdering, der er nævnt nedenfor under pkt. b og e
2. Fastsættelse af fiktivt niveauplan med henblik på vurdering af kommunens byggetilladelse til enfamiliehus og garage
3. Vurdering af garagens overholdelse af byggetilladelsen f.s.v.a. højde
4. Længden af sekundært byggeri som tilladt i tillæg til byggetilladelsen
5. Klage over terrænregulering i strid med lokalplanen

Klima-, Teknik- og Miljøudvalget besluttede endvidere, at administrationen skulle rekvirere bistand fra en landinspektør til uvildig fastsættelse af det naturlige terræn, at oplysninger om grundlaget skulle sendes i partshøring hos både ejer og naboer, og at fastsættelse af det naturlige terræn skulle godkendes af udvalget. Oversigt og tidslinje over rådgivning fra landinspektører er vedlagt (bilag 2).

Klima-, Teknik- og Miljøudvalget tog den 4. december 2025 (pkt. 40) administrationens orientering om sagens status til efterretning. Det fremgik heraf, at der fortsat udestod sagsbehandling, inden sagen kunne forelægges til udvalgets godkendelse.

Administrationen havde rekvireret bistand fra Tvilum Landinspektørfirma til uvildig fastsættelse af det naturlige terræn og foretaget partshøring over vurderingen. På grund af de indkomne høringssvar havde det været nødvendigt at anmode Tvilum om at vurdere sagen igen. På baggrund af Tvilums tilbagemelding vurderede administrationen, at der var behov for en alternativ uvildig vurdering fra en anden landinspektør.

Administrationen har efterfølgende modtaget en alternativ vurdering fra Skel.dk Landinspektører, som har gennemført undersøgelsen ved anvendelse af Danmarks Højdemodel (DHM). Det modtagne materiale fra Skel.dk vedlægges som bilag 3 - 7. 

Undersøgelsen er baseret på udpluk af koter fra DHM2007, DHM2015 og DHM2023. DHM2007 er inddraget som reference med henblik på at verificere, at der ikke forekommer grove afvigelser eller fejl i terrænkoterne i de øvrige anvendte højdemodeller. Det har ikke været muligt at inddrage opmålingspolygoner fra 2019, da disse data ikke er tilgængelige.

Skel.dk har foretaget sammenligninger mellem DHM2007 og DHM2015, DHM2015 og 2023 samt DHM 2007 og DHM2023. Skel.dk anfører overordnet, at det ikke entydigt kan konkluderes, at der er foretaget terrænregulering på ejendommen i perioden 2015-2023.Kommunen har i princippet ikke anmodet Skel.dk om at vurdere, om der er foretaget terrænregulering.

Partshøring

Materialet fra Skel.dk Landinspektører har været i partshøring hos grundejer og naboer (bilag 8). Kommunen har i forbindelse med partshøringen understreget, at der alene anmodes om bemærkninger til fastsættelsen af det naturlige terræn inden byggeriets påbegyndelse og ikke til spørgsmålet om, hvorvidt der er foretaget terrænregulering.

Kommunen har modtaget et samlet høringssvar fra naboerne på Fyrrelys Alle 8 og Chr. Andersens Vej 5 og 5a (bilag 9 og 10). Høringssvaret er vedlagt et indlæg fra Landinspektørfirmaet LE34 (bilag 10), som bemærker, at Skel.dk ikke i sin redegørelse tager stilling til eller oplyser et naturligt terræn, men foretager sammenligninger af højdemodeller. LE34 har vedlagt et bilag med uddrag af koter fra DHM 2015, som Skel.dk har leveret, og fremhæver, at terrænkoter fra 2015 viser, at området generelt ligger væsentligt lavere end det fastsatte niveauplan i kote 4.05. Det tidligere sommerhus lå højere, men på en lokal forhøjning, som efter LE34’s opfattelse ikke er repræsentativ for det naturlige terræn. LE34 stiller derfor spørgsmål ved rimeligheden i at fastsætte niveauplanet så højt, da det afviger markant fra det omkringliggende terræn.

Naboerne mener, at ovennævnte bilag fra LE34 med koter fra DHM 2015, som Skel.dk har leveret, er udgangspunkt for fastlæggelse af det naturlige terræn. Derudover anfører naboerne bl.a., at niveauplanet i kote 4,05 er fastsat uden tilstrækkelig faglig dokumentation.

Administrationen bemærker, at naboerne ikke er parter i den del af sagen, der vedrører kommunens byggetilladelse til enfamiliehus og garage, herunder fastsættelse af niveauplan, som naboerne og LE34 bl.a. er fremkommet med bemærkninger til.

Ejeren af ejendommen Chr. Andersens Vej 7 er enig med Skel.dk i, at ved anvendelse af DHM 2007 vil man kunne udelukke at der forekommer grove afvigelser eller fejl i terrænkoterne i de øvrige anvendte højdemodeller. Ejeren bemærker desuden, at han er enig i, at det ikke entydigt kan konkluderes, at der er foretaget terrænregulering på ejendommen i perioden 2015-2023. Derudover konkluderer ejer, at skel.dk må mene at det oprindelige terræn er en blanding mellem DHM 2007 og DHM 2015. Ejers høringssvar er vedlagt som bilag 11.

Skel.dk har efterfølgende oplyst, at det er deres vurdering, at det naturlige terræn fastlægges på baggrund af DHM 2015.

Administrationens vurdering af terrænet

Skel.dk har ikke som sådan fastlagt det naturlige terræn i det materiale, der har været udsendt i partshøring. Administrationen har dog noteret sig, at det er naboernes opfattelse, at koterne fra DHM 2015, som Skel.dk har leveret, er udgangspunkt for fastlæggelsen af det naturlige terræn.

Administrationen forstår høringsvaret fra ejeren af ejendommen Chr. Andersens Vej 7 således, at det er ejers opfattelse, at det er koterne fra DHM15, der skal anvendes, dog således at DHM 2007 skal bruges til at udelukke, at der kommer grove afvigelser eller fejl i terrænkoterne for DHM2015.

Det fremgår af vejledningen til bygningsreglementet, at ved naturligt terræn, i bygningsreglementets forstand, forstås det oprindelige terræn som fastsat eller forudsat af kommunen ved ansøgning om byggetilladelse.

På baggrund af de af Skel.dk fremsendte kotekort, redegørelsen og efterfølgende præcisering, er det administrationens vurdering, at det naturlige terræn må antages i overensstemmelse med terrænkoterne fra DHM 2015 som leveret af landinspektørfirmaet Skel.dk (bilag 5).

Administrationens vurdering af klagen over enfamiliehuset

Det følger af BR18 § 456, stk. 1, at højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen.

Ifølge BR18 § 456, stk. 1, skal kommunalbestyrelsen ved fastlæggelse af niveauplaner tage hensyn til terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, samt at der skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold på den pågældende grund.

I forbindelse med behandlingen af ansøgningen om byggetilladelse fastsatte kommunen et niveauplan på kote 4.05. Enfamiliehuset overholder det skrå højdegrænseplan ud fra det i byggetilladelsen fastsatte niveauplan.

De oplysninger om terrænhøjder, som er modtaget fra ansøger i forbindelse med byggeansøgningen, afviger fra de oplysninger, som kommunen efterfølgende har modtaget fra Skel.dk, dvs. udplukkene fra DHM 2015.

Hvis administrationen skulle have fastsat niveauplanet ud fra de nu foreliggende oplysninger, ville det være fastsat til kote 3.51. Kommunen har i denne vurdering inddraget hensynet til forholdene på de tilstødende grunde og til, at der skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for grunden. Administrationen har i den forbindelse lagt vægt på oplysninger om koter på de tilstødende grunde og på arealet, hvor byggeriet er opført.

Enfamiliehuset overholder det skråhøjdegrænseplan og øvrige bestemmelser om bygningshøjde ved et niveauplan på 3.51. Hvis kommunen oprindeligt havde fastsat niveauplanet til 3.51, kunne kommunen derfor ikke have nægtet at meddele byggetilladelse til enfamiliehuset.

Den meddelte byggetilladelse er en begunstigende forvaltningsakt, som bygherre har indrettet sig efter. Naboerne har klaget til Byggeklageenheden over tilladelsen, men er blevet afvist som ikke klageberettigede. Byggetilladelsen er derfor gældende.

Administrationens vurdering af garagen

Det i byggetilladelsen fastsatte niveauplan i kote 4.05 gælder også for garagen. Ifølge ejers oplysninger er garagen udført 13-15 cm højere end det i byggetilladelsen tilladte, hvorfor garagen skal lovliggøres. Administrationen har i den forbindelse foretaget en helhedsvurdering (bilag 12) efter reglerne i BR18 §§ 187 - 195. Det bemærkes, at garagen også indgår i klagen over længden af sekundært byggeri i skelbræmmen, hvorfor garagen også skal helhedsvurderes i forhold til denne del af klagen, jf. afsnittet nedenfor.

Helhedsvurderingen af garagens højde skal tage udgangspunkt i det niveauplan, der dannede grundlag for byggetilladelsen, da byggetilladelsen fortsat er gældende. Det fremgår af helhedsvurderingen, at overskridelsen er minimal, at der er god afstand til øvrige bygninger i området, samt at garagen er lavere end enfamiliehuset og ligger bag ved dette, hvorfor lys og udsigt er upåvirkede af garagen.

Det bemærkes for en god ordens skyld, at selv om kommunen efter en helhedsvurdering var nået frem til, at der ikke bør meddeles lovliggørende tilladelse til garagen, vil dette ikke resultere i en fysisk lovliggørelse, idet forskellen er ubetydelig og omkostningerne ved en ombygning ikke vil være proportionale med formål og effekt heraf.

Administrationens vurdering af sekundært byggeri i skelbræmmen

Efter BR18 §§ 180 og 181 må længden af de sider på sekundært byggeri, der ligger nærmere skel end 2,5 meter og vender mod skel mod nabo og sti, ikke udgøre en større samlet længde end 12 meter. Kun bygningernes længste side mod skel medregnes.

De sekundære bygninger på ejendommen har en samlet længde på 19,16 meter placeret i skelbræmmen.

Der foreligger således en overskridelse på 7,16 meter i forhold til den maksimalt tilladte længde efter BR18, hvorfor forholdet kræver lovliggørelse. Administrationen har i den forbindelse foretaget en helhedsvurdering (bilag 13) efter reglerne i BR18 §§ 187 - 195.

Det fremgår af helhedsvurderingen, at overskridelsen er betydelig og fremmed for området, hvorfor administrationen vurderer, at der bør stilles krav om en fysisk lovliggørelse, for eksempel ved at nedrive hele eller dele af det gamle udhus som oprindeligt ansøgt.

Administrationens vurdering af terrænreguleringer

Efter lokalplan 12.50 § 11, stk. 1, må terrænregulering tættere end 0,5 meter fra skel til nabo ikke finde sted. Dog kan det tillades at udjævne niveauer hen over skel til nabo, hvis de to ejere er enige herom. Derudover må terrænregulering tættere på vejudlægslinje/optaget vej end 0,5 meter ikke finde sted. Det fremgår desuden af § 11, stk. 3, at sydøst for Strandvejen (vandside) må terrænregulering på mere end 0,4 meter i forhold til eksisterende terræn ikke finde sted.

Det naturlige terræn fastlægges med udgangspunkt i terrænkoterne fra DHM 2015, og som det fremgår af Skel.dk's sammenligning af højdemodeller, bilag 7, er der særligt tre steder på ejendommen, hvor terrænet er reguleret væsentligt.

Ved indkørslen er der foretaget afgravning på op til 88 cm. Langs den østvendte facade ind mod Fyrrelys Alle 8 er der tilført jord med en terrænregulering på op til 1,21 m. Ved udearealet ses desuden et område, hvor der er tilført jord med en terrænregulering på op til 1,07 m.

Administrationen er opmærksom på, at det fremgår af Skel.dk's redegørelse, at det ikke entydigt kan konkluderes, at der er sket terrænregulering i perioden 2015-2023, da afvigelser kan skyldes modellens unøjagtigheder. Administrationen finder dog, at de af Skel.dk fremsendte koteudpluk - uanset modellens eventuelle unøjagtigheder - også må lægges til grund i forhold til spørgsmålet om terrænregulering.

Det er administrationens vurdering, at terrænreguleringer foretaget ved indkørslen bør godkendes, da disse handler om at kunne komme fornuftigt ind på grunden og det er en fordel for såvel grunden som nabobebyggelsen, at garagen er trukket ind på grunden.

Det er derimod administrationens vurdering, at de øvrige terrænreguleringer som udgangspunkt må bringes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Hvis der skal graves meget af terrænet langs den østvendte facade, kan det få huset til at fremstå højere, hvorfor der bør kunne gives en dispensation hvis dette bedre vil tilgodese naboen i Fyrrelys Allé 8.

Lovgrundlag

Planlovens § 51, stk. 3 (kommunens lovliggørelsesforpligtelse), byggelovens § 16 C, stk. 3 (kommunens lovliggørelsesforpligtelse), BR18 §§ 180 og 181 (sekundært byggeri i skelbræmmen), BR18 §§187-195 (helhedsvurdering) og BR18 § 456 (beregningsregler).

Økonomiske konsekvenser 

Sagen har ingen økonomiske konsekvenser for Greve Kommune. 

Høring

Der er ikke høringspligt i forhold til råd og nævn i denne sag.