Skanderborg Kommune har overordnet set to roller i forhold til den almene boligsektor. Den ene er at medfinansiere nybyggeri og større renoveringsprojekter. Denne rolle understøtter aktivt Skanderborg Kommunes Boligpolitik, der har til mål at skabe grundlag for stor mangfoldighed i boligområderne. Ønsket om forskellige og blandede boligtyper indebærer blandt andet en prioritering også af billige boliger og alternative boformer. Målet er, at man i Skanderborg Kommune kan bo sammen på tværs af alder, indkomst og familieforhold.

Den anden rolle er at føre tilsyn med de almene boliger. Her er målet, at der kun opføres det antal almene boliger, der er behov for, så udlejningsvanskeligheder og tomgangsdrift undgås. Det betyder, at der forud for bevilling til yderligere almene boliger, skal foreligge vurdering af behovet. 

Der lægges med denne sag op til, at der alene foretages tilpasninger i eksisterende prioriteringer, og altså ikke optages nye projekter. Det skyldes dels, at de afsatte midler p.t. er opbrugt, og dels at der - jf. sag på samme dagsorden - lægges op til, at der afholdes en større, boligpolitisk konference i foråret 2027, som vil kunne fungere som afsæt for en ny runde af prioriteringer til næste års budget.

Status på almene boliger og udlejning

Der er cirka 4.000 almene boliger i Skanderborg Kommune. Heraf er cirka 2.840 familieboliger, og godt 100 er ungdomsboliger. Knap 550 af boligerne er ejet af Skanderborg Kommune og udgør ældre- og plejeboliger.

I bilag 1 kan man se, hvor de almene boliger er placeret geografisk, fordelingen på boligtyper og antal ledige boliger. Der er generelt en meget lav ledighed i de almene boliger i Skanderborg Kommune.

Forhøjelse af maksimumbeløb til støttet byggeri kan få indflydelse på grundkapitalindskuddet

I "Aftale om styrkede rammer for alment byggeri" fra december 2025 er maksimumbeløbet pr. m2 hævet i hele landet med 1 % som kompensation for skærpede klimakrav. Hertil overgår reguleringen af maksimumbeløbet fra årlig til kvartalsvis regulering. 

Dette vil betyde, at der kan blive behov for at tilpasse det faktiske grundkapitalindskud for de tildelte projekter, når midlerne til de enkelte projekter skal udbetales. Når det faktiske beløb er kendt (ved godkendelse af skema B), vil budgettet blive tilpasset.

Budgetterede almene projekter

Budgetterede udgifter til grundkapitalindskud fremgår af investeringsoversigten.

To projekter er budgetteret til udbetaling i 2026. De fremgår under finansområdet:

Grundkapital

Budgetter til grundkapital i 2026 ligger under finansområdet, da udgiften er en finansudgift:

• I 2026 udbetales 4,2 mio. kr. i grundkapitalindskud til 22 almene boliger i Langvad Bakker, Låsby. Boligerne er opført efter den delegerede bygherremodel, der er en samarbejdsform, hvor almene boligorganisationer udliciterer bygherreansvaret for opførelse af almene boliger til en privat udvikler.
• Projektet ved Vestervej i Hørning (35 seniorvenlige boliger ved Smedens Have) har i marts 2026 fået godkendt skema B, og der er netop udbetalt 8.828.000 kr. til Landsbyggefonden. Grundkapitalindskuddet er øget ift. afsat beløb jf. ovenstående om forhøjelse af maksimumbeløb.

Fremtidige projekter fremgår under investeringsoversigten og afspejler beslutning om Rækkefølgeplan 2026-2029: 

Det fremgår af investeringsoversigten, at alle midler p.t. er prioriteret frem til og med 2030, og yderligere prioritering af nye projekter vil således kræve omprioritering eller fremrykning af midler.

Status på de enkelte projekter og anbefalinger til tilpasninger

Stjær: Der planlægges 24 boliger i området ved Stenskovvej. Lokalplanen forventes endeligt vedtaget i august 2026. Der foreslås ikke ændringer i nuværende prioritering.

Svaneparken, Galten-Skovby: ALBOA har købt en grund af Skanderborg Kommune til opførelse af 40 boliger. ALBOA oplyser, at de forventer byggestart i januar 2027 med afslutning i 2028. Det samlede grundkapitalindskud skal derfor forventeligt udbetales i 2028, hvorfor de afsatte midler i 2029 bør fremrykkes til 2028.

Løvfanget, Voerladegård: Grundkapitalindskuddet blev afsat efter ønske fra udvikler og Østjysk Boligforening. Sidstnævnte er siden hen sprunget fra. I 2025 blev grundkapitalindskuddet øget fra 20 til 25-30 boliger, svarende til 6,5 mio. kr., for at gøre det nemmere at skabe en afdeling med tilstrækkelige boliger til at kunne bære driftsøkonomien i afdelingen. Den private udvikler arbejder fortsat på at indgå aftale med en anden boligorganisation, for at kunne gennemføre et projekt efter delegeret bygherremodel. Lokalplanen er vedtaget i starten af 2026.

Den private udvikler har fremsendt forslag om at afsøge muligheden for at lade projektet falde ind under "Aftale om styrkede rammer for alment boligbyggeri", nærmere bestemt via Fonden for Blandede Byer, for at opnå 2/3 støtte fra Landsbyggefonden til opførelse af et alment seniorbofællesskab. Kommunen vil således alene skulle betale 1/3 af det samlede grundkapitalindskud. Samtidig ønsker den private udvikler, at antallet af boliger øges fra 25 til 38 med henblik på bedre driftsvilkår for boligafdelingen, samt at beløbet fremrykkes til 2027. Ønsket om flere boliger er ikke bekræftet af boligorganisationerne, der er i dialog om projektet. Udgangspunktet vil fortsat være, at de almene boliger opføres efter den delegerede bygherremodel, idet der ønskes etableret et samlet bofællesskab bestående af 38 almene rækkehuse, 4 tinyhouse-grunde og 17 parcelhusgrunde med fællesfaciliteter og energifællesskab.

I henhold til kommunens tilsynspligt skal der foreligge en vurdering af behovet for nye boliger. For Voerladegård blev der i 2025 foretaget en vurdering af risiko for tomgangsleje ved opførelse af 25-30 boliger. Det blev vurderet, at antallet var rimeligt i forhold til afvejning mellem byens størrelse og muligheden for at kunne holde en fornuftig driftsøkonomi i afdelingen, men at der bør være opmærksomhed på antallet af boliger jf. byens relativt beskedne størrelse på ca. 600 boliger. En forøgelse op til 38 boliger vil øge risikoen for udlejningsvanskeligheder og tomgangsleje, hvilket kan tale for at fastholde antallet af boliger. 

Det vil være muligt at give lov til et øget antal boliger, men under forudsætning af at der kan opnås støtte via ordningen til seniorbofællesskab, så kommunens grundkapitalindskud mindskes. Uanset hvilket antal boliger der muliggøres, vil muligheden for at få 2/3 af grundkapitalindskuddet dækket via den nævnte ordning kunne afsøges i samarbejde med en boligorganisation, som måtte ønske at indgå i projektet. Konsekvensen vil være, at boligerne skal udføres som seniorbofællesskab. Kommunens andel på 1/3 af grundkapitalindskuddet til 38 boliger vil udgøre ca. 3,5 mio. kr. For 25 boliger vil det udgøre 2,2 mio. kr.

Det vurderes ikke sandsynligt, at et alment boligprojekt, hvor der endnu ikke er indgået aftale med en almen boligforening, vil kunne være færdigopført i 2027. Det kan dog overvejes, om det samlede beløb bør fremrykkes til 2028. Det nuværende beløb dækkende 25-30 boliger bør fastholdes, indtil muligheden for tilskud via nye ordninger er afklaret.

Torvet, Galten-Skovby: Der blev oprindeligt afsat midler til, at DOMEA kunne opføre 20-25 boliger i centrum af Galten. Det lykkedes ikke for DOMEA at indgå aftale med grundejer, og der har været forsøgt dialog med den private udvikler med henblik på en delegeret bygherremodel. Dialogen pågår fortsat, men der er endnu ikke indgået en aftale. De afsatte midler kan blive stående og afvente nærmere afklaring, eller de kan overføres til puljen og prioriteres i forlængelse af den omtalte boligpolitiske konference i foråret 2027. I nedenstående tabel er beløbet bevaret.

Thorsholmvej, Tebstrup: Der blev i 2025 afsat midler til 40 boliger, fordelt på to etaper med to års mellemrum med henblik på at sikre en etapevis udbygning af området. Der er igangsat indledende dialog om lokalplan med SAB, men lokalplanen er endnu ikke igangsat politisk. Der foreslås ikke ændringer i nuværende prioritering, men det er muligt, at midlerne i 2029 på sigt skal udskydes til 2030.

Øvrige projekter

Fra tidligere dialog med de almene boligorganisationer foreligger desuden forslag om nedenstående projekter, som endnu ikke er prioriteret:

• Skanderborg Andelsboligforening, Nabohuset Røde Løver i Højvangen, som skal indeholde læge- og tandlægeklinik og 15-20 boliger. Projektet kræver lokalplan. SAB har søgt om igangsættelse, men den er endnu ikke prioriteret.
• Skanderborg Andelsboligforening etape 2 af afdeling 5, Kastanievej i Skanderborg, cirka 15 lejligheder. Projektet kræver lokalplan. SAB har ikke søgt om igangsættelse.
• Østjysk Bolig, Maagevej, Ry, yderligere 9 boliger i tilknytning til eksisterende byggeri, der skal renoveres. Østjysk Bolig oplyser, at projektet ikke er nært forestående.

Forslag til rækkefølgeplan

Ovenstående foreslåede tilpasninger er indarbejdet i tabellen nedenfor, og udgør således administrationens forslag til rækkefølgeplan:

Det ses, at alle midler i budgetperioden er prioriteret, og at der i overslagsårene er afsat 5 mio. kr. om året til prioritering af nye, almene boliger.

Nye forslag til almene boligprojekter

Hidtil er nye almene boligprojekter blevet prioriteret løbende, og som udgangspunkt årligt i forlængelse af dialogmøde mellem Økonomi- og Erhvervsudvalget og de almene boligorganisationer. Tendensen har været, at midlerne til grundkapitalindskud har været opbrugt på forhånd, og at boligorganisationerne ikke har haft meget nyt med fra år til år. 

Administrationen foreslår, at der - i lighed med praksis i andre kommuner - fremadrettet kun indkaldes nye projekter fra de almene boligorganisationer én gang i hver byrådsperiode. Administrationen foreslår, at den nye boligpolitiske konference i 2027 - jf. sag på samme møde - også bliver der, hvor de almene boligorganisationer kan præsentere deres ønsker til nye projekter for de kommende fire år.

I de øvrige år vil der alene foregå tilpasning af de prioriterede projekter som i ovennævnte sag. Dog skal det være muligt at bringe uforudsete projekter frem, som i særlig grad understøtter Byrådets visioner for udvikling på området.