Baggrund

Som led i udviklingen af Vollsmose og på baggrund af bydelsplanen for ‘Fremtidens Vollsmose’ har Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose P/S i samarbejde med tegnestuen Vandkunsten udarbejdet en kvarterplan for Kløverengkvarteret. Den kommende planlægning skal tage afsæt i kvarterplanen.

Kløverengkvarteret er beliggende i den nordlige del af Vollsmose, Odense NØ. Nord for planområdet ligger rækkehusbebyggelsen ved Hybenhaven, mens boligområdet omkring Gillestedvej og Bøgeparken ligger syd for området. Øst for planområdet ligger Vollsmose Allé samt fredskovsarealer og Odense Å. Mod vest ligger et sammenhængende grønt naturområde med fredskov og beskyttet natur i form af mose og søer, som udgør en del af planområdet.

Nedenfor ses et luftfoto af Vollsmose med omkringliggende veje og nabobebyggelser samt Odense Å mod øst. Planområdet er markeret med rødt. 

Afgrænsningen af lokalplanområdet er foreløbig og skal endeligt koordineres med lokalplanen for den kommende letbane, etape 2, der skal køre ad Vollsmose Allé – i princippet som vist på nedenstående luftfoto. Den endelige koordinering mellem de to projekter kan medføre en mindre forskydning af lokalplanafgrænsningen mellem de to lokalplaner. Lokalplanområdet omfatter ikke de eksisterende almene boliger, idet der er tale om eksisterende bebyggelse, som ikke reguleres i denne lokalplan.

Se afgrænsningen af planområdet nedenfor.

Luftfoto med foreløbig afgrænsning af lokalplanområdet (rød markering) samt princip for linjeføringen for Letbanens etape 2.

Kvarterplan

Kvarterplanen for Kløverengkvarteret bygger videre på ’Bydelsplan Vollsmose 2025 – En bydel i balance’ fra marts 2025, hvor værdierne fællesskab, bæredygtighed og natur er i fokus. De bystrategiske greb, bydelens hovedstruktur og 12 grundprincipper for arkitektur og byrum er styrende for udviklingen af hele Vollsmose. Bydelsplanens centrale elementer er konkretiseret i en detaljeret plan for det første kvarter, Kløvereng.

Kvarterplanen omfatter opførelse af cirka 420 nye boliger samt bofællesskaber, butikker og erhverv – svarende til et etageareal på cirka 43.000 m² ny bebyggelse, der indpasses mellem de eksisterende almene boliger i området. Udviklingen af området skal bidrage til et mere varieret og sammenhængende bykvarter med en blanding af boligtyper og funktioner og en tydelig struktur af gader og gårdrum, byrum og pladser med stor variation i arkitektur og boligtyper, med aktive og åbne stueetager tæt på letbanestationen.

Nedenfor vises en illustrationsplan for Kløverengkvarteret, hvor lokalplanområdet er afgrænset med en rød streg.

Illustrationsplan for Kløverengkvarteret, hvor lokalplanområdet er afgrænset med en rød streg. Illustrationen viser nye bebyggelser (hvid) og eksisterende almene boligbebyggelser (grå). Bypladsen ved den kommende letbanestation bliver et centralt byrum. 

Kvarterplanen er opbygget omkring seks grundlæggende strukturer, som kort er beskrevet i det følgende:

Bebyggelse og boligliv

Kvarterplanen beskriver tre overordnede bebyggelsestypologier: 

1. Karrébebyggelse, hvor bebyggelsen er placeret omkring et fælles grønt gårdrum med plads til ophold, leg og fællesskab.
2. Afsluttende led, hvor bebyggelsen placeres med direkte eller nær kontakt til de eksisterende almene boliger.
3. Fligede kanter, hvor bebyggelsen placeres ud mod de grønne områder og det omkringliggende landskab. 

Boligbebyggelsen skal bestå af en blanding af rækkehuse i 2 etager og etageboliger i 3–4 etager med op til 5 etager mod ’Bypladsen’ og den kommende letbanestation for at understøtte Bypladsens centrale funktion.

Nedenfor vises en illustration fra Kvarterplanen.

Illustrationen fra kvarterplanen viser nye bebyggelser (hvid) og eksisterende almene boligbebyggelser (grå). De nye bebyggelser er primært i 2-3 etager, men omkring Bypladsen og den kommende letbanestation er bebyggelserne 4-5 etager for at understøtte en bymæssig tæthed i området.

Byrum og byliv

Kvarterplanen indeholder nye byrum og bymæssige funktioner, herunder butikker, mindre erhverv og fællesfunktioner med fokus på udadvendte og aktive stueetager. Bypladsen ved den kommende letbanestation, som vist på ovenstående illustrationsplan, udgør et centralt byrum, hvor byliv og funktioner samles, herunder mulighed for en dagligvarebutik. Kantzoner prioriteres med henblik på synlighed og aktive facader, der understøtter ophold og byliv i gader og byrum. Der indgår desuden fælleshuse og fællesfunktioner, som skal skabe gode rammer for fællesskab.

Mobilitet og forbindelser

Kvarterplanen beskriver en ny vej- og stistruktur, der skaber forbindelser mellem boliger, byrum og grønne områder. Den trafikale struktur består af bydelsvejene Bygaden og Kløvereng, som forbinder kvarteret med de omkringliggende områder, en intern kvartervej samt mindre boliggader. Området forbindes desuden af et fintmasket net af gang- og cykelstier, herunder centrale stiforbindelser som Kertemindestien og Strømmen. Den kommende letbanestation, som vist på ovenstående illustrationer, udgør et centralt omdrejningspunkt for mobiliteten i kvarteret. Parkering integreres som mindre, decentrale løsninger i form af parkeringslommer og kantstensparkering.

Grøn bydel

Kvarterplanen fremhæver Kløverengkvarterets placering mellem naturområdet mod vest og det fredede naturområde ved Odense Å mod øst. De eksisterende landskabskvaliteter forbindes gennem grønne kiler, som går på tværs af området, som vist på ovenstående illustrationer. Planen indeholder grønne gader og gårdrum med beplantning, og eksisterende træer søges i videst muligt omfang bevaret. Landskabsværdierne trækkes ind i bebyggelsen gennem en placering, hvor bebyggelsen åbner sig mod landskabet med grønne mellemrum mellem bygningerne samt adgang og udsyn til landskabet.

Klima og vandhåndtering

Vandhåndtering skal ske gennem et nyt regnvandssystem, der håndterer både hverdagsregn og ekstremregn. Principperne for vandhåndtering skal tage afsæt i en samlet vandhåndteringsplan for Vollsmose. Kvarterplanen beskriver, hvordan regnvand håndteres gennem et sammenhængende system med blandt andet forsinkelse og afledning i kvarterets blå-grønne strukturer.

Kvalitet og boligtyper

Kvarterplanen indeholder principper for arkitektonisk kvalitet og boligtyper i den nye bebyggelse. Der lægges vægt på tydeligt markerede indgange og en bearbejdning af stueetager i relation til gader og byrum. Bebyggelsen udformes med rejste tage, i form af symmetriske og asymmetriske saddeltage, og med anvendelse af gavle som et arkitektonisk greb langs udvalgte gader samt variation i facadematerialer. Planen indeholder desuden principper for kantzoner og for bebyggelsens tilpasning til det eksisterende terræn, herunder at gulvkoter følger terrænet, og at større terrænfald kan aflæses i bebyggelsens udformning.

Kvarterplanen kan ses på Fremtidens Vollsmoses hjemmeside.

Lokalplan

Den kommende lokalplan skal omsætte kvarterplanens hovedgreb til et retligt bindende og byggeretsgivende plangrundlag. 

Forvaltningen foreslår, at lokalplanen fastlægger de overordnede strukturer og rammer for Kløverengkvarteret og sikrer følgende: 

• Blandede byfunktioner i form af boliger, herunder både rækkehuse og etageboliger, samt erhverv, butikker, caféer og lignende funktioner, særligt i udvalgte stueetager.
• En tydelig bebyggelsesstruktur i form af byggefelter for ny bebyggelse samt rammer for bebyggelsens maksimale højde og etageantal.
• En grøn struktur i form af grønne kiler som friarealer mellem bebyggelsen samt fælles opholdsarealer nær bebyggelsen, herunder bevaring af eksisterende træer og krav om etablering ny beplantning.
• En blå struktur i form af overordnede principper for klimatilpasning og håndtering af regnvand (hverdagsregn og ekstremregn) i overensstemmelse med en samlet vandhåndteringsplan for Vollsmose.
• Vej- og stistruktur samt parkering i form af principper for placering og indretning af veje, stier og parkering i området.
• Overordnede arkitektoniske forhold i form af rammer for bebyggelsens udformning og placering i forhold til gader og byrum samt udvalgte arkitektoniske greb fra kvarterplanen. 

Forvaltningen foreslår, at den detaljerede arkitektoniske kvalitet sikres af Fremtidens Vollsmose i salgsprocessen og den efterfølgende realisering af hvert byggefelt – som beskrevet nedenfor. Det betyder, at lokalplanen kun sætter de overordnede rammer for arkitektoniske forhold, da de enkelte byggeprojekter ikke er kendt endnu. 

Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmoses rolle og proces

Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose P/S har fastlagt en proces, der sikrer, at der ud over lokalplanen findes redskaber til at fastholde et højt kvalitetsniveau i det kommende byggeri. Hele salgsprocessen er derfor tilrettelagt anderledes end ved et traditionelt udviklingsprojekt.

Udgangspunktet er, at Arealudviklingsselskabet løbende udbyder byggefelter i takt med, at de enkelte kvarterer bliver klar til udvikling.

På baggrund af kvarterplanen og den kommende lokalplan udvikler Arealudviklingsselskabet prospekter for de enkelte byggefelter. I prospekterne fastlægges byggemuligheder, anvendelse, bebyggelsesplan, arkitektonisk kvalitet, byrum, infrastruktur og grundlag for grundpris. I visse tilfælde kan prospekterne udvikles i samarbejde med en investor.

Arealudviklingsselskabet har yderligere udarbejdet en kvalitetsvejledning, som fungerer som en opsummerende tjekliste til brug ved investors hensigtserklæringer og skitseprojekter.

Når en investor udtrykker interesse for et byggefelt, indledes en dialog med det formål at sikre, at begge parter har en fælles forståelse af kvalitetsniveauet, inden der bruges store ressourcer på projektering. Næste skridt er, at investor får udarbejdet et skitseprojekt på baggrund af kvarterplan, lokalplan og prospekt. Skitseprojektet skal beskrive det detaljerede design af bygninger, materialer, infrastruktur, byrum og landskab.

På baggrund af kvalitetsvejledningen vurderer Arealudviklingsselskabet i dialog med forvaltningen skitseprojektet i forhold til vejledningens krav, og det sikres, at projektet er i overensstemmelse med både kvarterplan og lokalplan. Dette er en forudsætning for den videre proces i form af en betinget købsaftale. Herefter igangsættes et myndighedsprojekt i samarbejde med forvaltningen.

Den oplistede proces supplerer lokalplanerne, men tilsidesætter naturligvis ikke gældende lokalplaner eller andre myndighedskrav.

På illustrationsplanen nedenfor er de byggefelter, som Arealudviklingsselskabet udbyder til salg, afgrænset med rødt.

Byggemulighederne i Kløverengkvarteret er delt op på byggefelter (afgrænset med rødt), der i alt indeholder cirka 43.000 m² byggeretter. 

By- og Kulturforvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at kvarterplanen giver en klar overordnet retning for områdets udvikling og understøtter en omdannelse med blandede byfunktioner, grønne kvaliteter og forbedrede vej- og stiforbindelser, og dermed udgør et godt grundlag for at igangsætte planlægningen for Kløverengkvarteret i Vollsmose. 

Forvaltningen vurderer samtidig, at kvarterplanens hovedgreb skal kvalitetssikres og konkretiseres i den videre planlægning. Der skal blandt andet ske en nærmere belysning af forhold vedrørende vejtrafikstøj, støj og vibrationer fra letbanens etape 2, vandhåndtering og klimatilpasning, trafik og parkering samt udpegning og bevaring af eksisterende træer og grønne strukturer. Disse forhold forventes belyst og behandlet som led i udarbejdelsen af lokalplan, kommuneplantillæg og miljøvurdering.

Forvaltningen vurderer desuden, at en byggeretsgivende lokalplan, som fastlægger de overordnede rammer og strukturer for områdets udvikling, vil give et klart og forudsigeligt plangrundlag, så kommende udviklere og naboer i området får et indtryk af, hvad der forventes at blive bygget i området. Den valgte rollefordeling mellem lokalplanen og Arealudviklingsselskabet vurderes at understøtte både fleksibilitet og kvalitet i den efterfølgende realisering.

Diagrammet viser, hvad forvaltningen regulerer med den byggeretsgivende lokalplan, og hvad Fremtidens Vollsmose P/S regulerer via kvalitetsvejledningen og salgsprocessen for de enkelte byggefelter. 

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget kan:

• Beslutte at igangsætte ny planlægning i form af lokalplan, kommuneplantillæg og miljøvurdering for Kløverengkvarteret i Vollsmose på det foreslåede grundlag, herunder med den beskrevne afgrænsning mellem, hvad lokalplanen regulerer, og hvad der håndteres af Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose.
• Beslutte at igangsætte ny planlægning med en anden grad af regulering i lokalplanen, herunder ved at ønske en mere detaljeret regulering af eksempelvis arkitektur, boligtypologi eller indretning af opholdsarealer.
• Beslutte ikke at igangsætte ny planlægning, hvorved kvarterplanen ikke kan omsættes til bindende planlægning, og der dermed ikke skabes planmæssigt grundlag for realisering af områdets videre udvikling som beskrevet.

Den videre proces

Såfremt By- og Kulturudvalget beslutter at igangsætte planlægningen, udarbejdes lokalplan for området med afsæt i kvarterplanen. Samtidig udarbejdes nødvendigt kommuneplantillæg samt miljøvurdering i henhold til gældende regler. Planforslagene vil efterfølgende blive sendt i offentlig høring, inden endelig politisk behandling.