Samsø

Forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1 - Samsø Strandhotel - TU-ØU-KB

S2024-2902 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal der godkendes en ny lokalplan for Samsø Strandhotel i Sælvig Bugten med reviderede regler for bygningernes højde og indbliksgener?

Opsummering

Kommunen skal godkende en revideret lokalplan for Samsø Strandhotel, der blandt andet begrænser bygningernes højde til maksimalt 2½ etage og indfører regler for at mindske indbliksgener fra tagterrasser. Planen skal i 8 ugers offentlig høring, inden den endeligt vedtages. Ændringerne skyldes tidligere indsigelser fra blandt andet naboer og myndigheder.

Fordele

Mindre indbliksgener for naboer takket være præciserede bygningers højde og placering
Bedre beskyttelse af naturområdet med bestemmelser for beplantning og afværgeforanstaltninger for sjældne arter
Øget klarhed over hotellets drift og bygningernes udformning i forhold til forsøgstilladelsen

Ulemper

Øget byggehøjde og byggetæthed kan påvirke det lokale landskabsbillede negativt
Risiko for støjgener for naboer på grund af hotellets placering tæt på beboelse
Mulige forsinkelser i projektets gennemførelse på grund af yderligere høringer og klager

Emneord

Byudvikling
Miljø
Natur

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Problemstilling

Forvaltningen fremstiller revideret forslag til lokalplan og tilhørende Kommuneplantillæg for Samsø Strandhotel til fornyet offentlig høring.

Løsningsmuligheder og indstilling

Forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1, godkendes til 8 ugers offentlig høring.
Forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1, godkendes til offentlig høring med specifikke ændringer som besluttet på mødet.
Planforslaget returneres til yderligere behandling i forvaltningen.

Chefen for Teknisk Forvaltning indstiller, at forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1, godkendes til 8 ugers offentlig høring (Løsningsmulighed 1).

Sagsfremstilling

Plan- og Landdistriktsstyrelsen meddelte den 25. november 2024 dispensation og forsøgstilladelse til projektet "Samsø Strandhotel" i den tidligere cementvarefabrik ved Sælvig Bugten, Havvejen 131. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 15. januar 2025, at planarbejdet for projektet kunne igangsættes.

Den 8. april 2025 godkendte Kommunalbestyrelsen første gang forslag til lokalplan nr. 108 og tilhørende Kommuneplantillæg nr. 8 til offentlig høring. Kommunalbestyrelsen har efterfølgende godkendt den nye Kommuneplan 2025, hvorfor kommuneplantillægget nu har ændret nummer til nr. 1.

Planforslagene var i offentlig høring første gang i perioden 11. april til 9. maj 2025. Høringen gav anledning til flere høringssvar og indsigelser. Forvaltningen modtog bemærkninger fra både Kystdirektoratet, Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø (SGAV) samt Plan- og Landdistriktsstyrelsen (PLST). Lokalt også fra DN Samsø og et fælles høringssvar fra naboerne i området. Herudover blev afgørelsen om at der ikke skal foretages en miljøvurdering påklaget til planklagenævnet, ligeledes af en nabo i området. Høringssvarene vedlægges samlet til sagsfremstillingen som et bilag.

Høringssvarene kan overordnet tematiseres med disse overskrifter:

Betydningen af begrebet "ferielejligheder/enheder" i forhold til hoteldrift.
Bekymring for bygningens højde og indsigtsgener.
Sekundære bygninger ikke i overensstemmelse med forsøgstilladelsen
Behov for yderligere miljøvurdering og redegørelse
Støjgener
Indsigelse mod nationale landskabsinteresser (SGAV)
Manglende redegørelse for Bilag IV arter
Manglende dispensation fra strandbeskyttelseslinjen (NBL § 15).

Særligt indsigelsen fra SGAV var af opsættende karaktér, sådan at planforslaget skulle behandles på ny, med supplerende redegørelser for de mangler styrelsen peger på.

Da planforslagene på baggrund af høringssvarene er blevet revideret og derfor skal offentliggøres i høring på ny, har forvaltningen ikke udarbejdet en detaljeret besvarelse af de enkelte bemærkninger fra første høring.

I forhold til hotelbegrebet, har forvaltningen været i dialog med Plan- og Landdistriktsstyrelsen, som er den myndighed der vurderer hvorvidt hotelbegrebet er opfyldt. Ved hotelbegrebet forstås en opfyldelse af følgende, at:

Der skal være tale om en selvstændig erhvervsvirksomhed, der modtager overnattende gæster,
Gæsterne modtages af en form for reception. Der stilles ikke store krav hertil, og receptionen kan således bestå af en form for nøgleudlevering,
Der skal være mulighed for servering af et af dagens hovedmåltider i særskilte serveringslokaler, og
Der er tale om et samlet anlæg, hvilket i praksis betyder, at både servering og overnatningsfaciliteter m.v. skal være placeret således, at det fremtræder som én samlet enhed.

Forvaltningen vurderer på det grundlag, at det er muligt at drive hotellet som beskrevet ovenfor, og også at det er i overensstemmelse med hotelbegrebet. Det skal også bemærkes, at det er en forudsætning i forsøgstilladelsen, at hotelbegrebet er opfyldt, og en forudsætning i lokalplanen at anvendelsen kan overholde hotelbegrebet i Sommerhusloven, hvilket står i anvendelsesbestemmelsen, der er en del af lokalplanens principper og som der ikke kan dispenseres fra.

Klagen over miljøscreeningsafgørelsen har afstedkommet, at Sweco på udviklerens foranledning har udarbejdet en miljøvurdering, med særligt fokus på forekomst af og levesteder for Bilag IV arter, herunder mulige afværgetiltag (Fokus: Flagermus, grønbroget tudse, strandtudse, markfirben og stor vandsalamander).

For i øvrigt at imødekomme indsigelserne, særligt vedr. de nationale interesser, har forvaltningen efterfølgende i samråd med udviklerne revideret planforslagene, med fokus på følgende ændringer i forhold til første planforslag:

Kommuneplantillæg nr. 1

En grundig redegørelse for den nye kommuneplanrammes forhold til kommuneplanens retningslinjer, herunder bl.a. landskabshensyn.
En markant udvidelse af rammebestemmelserne, som præciserer anvendelsesmulighederne i området jf. forsøgstilladelsen.

Lokalplan nr. 108

Tilføjelse af en visualisering fra landsiden, samt billeder af den eksisterende bebyggelse til sammenligning
Præcisering af etageantallet på maks. 2½, med undtagelse af trappetårnet og tagterrasserne (som byggeteknisk tæller som 3 fulde etager)
Bestemmelser som skal beskytte naboerne mod indbliksgener fra tagterrasser mv.
Præcisering af hvor og i hvilket omfang den nye bebyggelse må overskride fodaftrykket af den eksisterende bebyggelse, jf. forsøgstilladelsen
Bestemmelser for afværgeforanstaltninger og beplantning, til understøttelse af §3 natur og bilag-IV arter i området.
Øvrige præciseringer vedr. terrænregulering, højvandssikring, belysning, bonusvirkning mv.

Forudsat Kommunalbestyrelsen godkender de reviderede planforslag, vil de blive offentliggjort i 8 ugers høring, sammen med miljøvurderingen inklusiv samtlige bilag og klagevejledning.

Som bilag til sagen vedlægges:

Forslag til Lokalplan nr. 108 inklusive miljøvurdering
Forslag til Kommuneplantillæg nr. 1
Samlede høringssvar fra første offentlige høring
Notat fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen om hotelbegrebet

Økonomi og personale

Løsningsmulighederne har ingen budgetmæssige konsekvenser.

Planlægningen varetages indenfor Teknik og Miljøs budget.

Tidligere beslutninger

13.08.2025, TU-sag nr. 640: Lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 8 - Samsø Strandhotel - TU-ØU-KB

08.04.2025, KB-sag nr. 735: Forslag til Lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 8 - Samsø Strandhotel - TU-ØU-KB

15.01.2025, TU-sag nr. 551: Proces og planlægning for Samsø Strandhotel - TU

30.01.2024, KB-sag nr. 471: Ansøgning efter forsøgsordning for kyst- og naturturisme - TU-ØU-KB

21.03.2023, KB-sag nr. 314: Punkt fra de konservative: Forslag til Samsø Kommunalbestyrelse vedr. ansøgning om anvendelse af overflødiggjorte bygninger til turismeformål - KB

12.11.2019, KB-sag nr. 403: Ansøgning om udpegning af udviklingsområde i kystnærhedszonen - TU-ØU-KB

04.09.2019, TU-sag nr. 224: Ansøgning om udpegning af udviklingsområde i kystnærhedszonen - TU

27.09.2017, TU-sag nr. 431: Anmodning om lokalplanlægning for "Cementvarefabrikken" i Sælvigbugten - TU

Dialog og høringer

Planforslaget er udarbejdet i et konstruktivt samarbejde med projektudvikleren.

Planforslaget har været i offentlig høring første gang i perioden 11. april til 9. maj 2025.

På baggrund af de indsigelser der var i sagen, er planforslaget nu blevet revideret og skal sendes i fornyet offentlig høring.

Forvaltningen anbefaler denne gang en høringsperiode på 8 uger.

Efter høringsperioden fremstilles planforslaget til politisk behandling, med henblik på behandling af eventuelle høringssvar og den endelige godkendelse.

Beslutning på Teknik- og Miljøudvalget 02-06-2026

Udvalget indstiller, at forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1, godkendes til 8 ugers offentlig høring (Løsningsmulighed 1).

Beslutning på Økonomiudvalget 09-06-2026

Teknik- og Miljøudvalgets indstilling anbefales godkendt.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <h3>Problemstilling</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Forvaltningen fremstiller revideret forslag til lokalplan og tilhørende Kommuneplantillæg for Samsø Strandhotel til fornyet offentlig høring. </div> </body> </html> </span> <h3>Løsningsmuligheder og indstilling</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <ol> <li>Forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1, godkendes til 8 ugers offentlig høring.</li> <li>Forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1, godkendes til offentlig høring med specifikke ændringer som besluttet på mødet. </li> <li>Planforslaget returneres til yderligere behandling i forvaltningen. </li> </ol> <div>Chefen for Teknisk Forvaltning indstiller, at forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1, godkendes til 8 ugers offentlig høring (Løsningsmulighed 1). </div> </body> </html> </span> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Plan- og Landdistriktsstyrelsen meddelte den 25. november 2024 dispensation og forsøgstilladelse til projektet "Samsø Strandhotel" i den tidligere cementvarefabrik ved Sælvig Bugten, Havvejen 131. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 15. januar 2025, at planarbejdet for projektet kunne igangsættes. </div> <div>Den 8. april 2025 godkendte Kommunalbestyrelsen første gang forslag til lokalplan nr. 108 og tilhørende Kommuneplantillæg nr. 8 til offentlig høring. Kommunalbestyrelsen har efterfølgende godkendt den nye Kommuneplan 2025, hvorfor kommuneplantillægget nu har ændret nummer til nr. 1. </div> <div>Planforslagene var i offentlig høring første gang i perioden 11. april til 9. maj 2025. Høringen gav anledning til flere høringssvar og indsigelser. Forvaltningen modtog bemærkninger fra både Kystdirektoratet, Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø (SGAV) samt Plan- og Landdistriktsstyrelsen (PLST). Lokalt også fra DN Samsø og et fælles høringssvar fra naboerne i området. Herudover blev afgørelsen om at der ikke skal foretages en miljøvurdering påklaget til planklagenævnet, ligeledes af en nabo i området. Høringssvarene vedlægges samlet til sagsfremstillingen som et bilag. </div> <div>Høringssvarene kan overordnet tematiseres med disse overskrifter: </div> <ul> <li> Betydningen af begrebet "ferielejligheder/enheder" i forhold til hoteldrift. </li> <li> Bekymring for bygningens højde og indsigtsgener. </li> <li> Sekundære bygninger ikke i overensstemmelse med forsøgstilladelsen </li> <li> Behov for yderligere miljøvurdering og redegørelse </li> <li> Støjgener </li> <li> Indsigelse mod nationale landskabsinteresser (SGAV) </li> <li> Manglende redegørelse for Bilag IV arter </li> <li> Manglende dispensation fra strandbeskyttelseslinjen (NBL § 15). </li> </ul> <div>Særligt indsigelsen fra SGAV var af opsættende karaktér, sådan at planforslaget skulle behandles på ny, med supplerende redegørelser for de mangler styrelsen peger på.</div> <div>Da planforslagene på baggrund af høringssvarene er blevet revideret og derfor skal offentliggøres i høring på ny, har forvaltningen ikke udarbejdet en detaljeret besvarelse af de enkelte bemærkninger fra første høring.</div> <div>I forhold til hotelbegrebet, har forvaltningen været i dialog med Plan- og Landdistriktsstyrelsen, som er den myndighed der vurderer hvorvidt hotelbegrebet er opfyldt. Ved hotelbegrebet forstås en opfyldelse af følgende, at:</div> <ul> <li> Der skal være tale om en selvstændig erhvervsvirksomhed, der modtager overnattende gæster,</li> <li> Gæsterne modtages af en form for reception. Der stilles ikke store krav hertil, og receptionen kan således bestå af en form for nøgleudlevering,</li> <li> Der skal være mulighed for servering af et af dagens hovedmåltider i særskilte serveringslokaler, og</li> <li> Der er tale om et samlet anlæg, hvilket i praksis betyder, at både servering og overnatningsfaciliteter m.v. skal være placeret således, at det fremtræder som én samlet enhed.</li> </ul> <div>Forvaltningen vurderer på det grundlag, at det er muligt at drive hotellet som beskrevet ovenfor, og også at det er i overensstemmelse med hotelbegrebet. Det skal også bemærkes, at det er en forudsætning i forsøgstilladelsen, at hotelbegrebet er opfyldt, og en forudsætning i lokalplanen at anvendelsen kan overholde hotelbegrebet i Sommerhusloven, hvilket står i anvendelsesbestemmelsen, der er en del af lokalplanens principper og som der ikke kan dispenseres fra.</div> <div>Klagen over miljøscreeningsafgørelsen har afstedkommet, at Sweco på udviklerens foranledning har udarbejdet en miljøvurdering, med særligt fokus på forekomst af og levesteder for Bilag IV arter, herunder mulige afværgetiltag (Fokus: Flagermus, grønbroget tudse, strandtudse, markfirben og stor vandsalamander).</div> <div>For i øvrigt at imødekomme indsigelserne, særligt vedr. de nationale interesser, har forvaltningen efterfølgende i samråd med udviklerne revideret planforslagene, med fokus på følgende ændringer i forhold til første planforslag: </div> <div><u>Kommuneplantillæg nr. 1</u></div> <ul> <li> En grundig redegørelse for den nye kommuneplanrammes forhold til kommuneplanens retningslinjer, herunder bl.a. landskabshensyn.</li> <li> En markant udvidelse af rammebestemmelserne, som præciserer anvendelsesmulighederne i området jf. forsøgstilladelsen.</li> </ul> <div><u>Lokalplan nr. 108</u></div> <ul> <li> Tilføjelse af en visualisering fra landsiden, samt billeder af den eksisterende bebyggelse til sammenligning</li> <li> Præcisering af etageantallet på maks. 2½, med undtagelse af trappetårnet og tagterrasserne (som byggeteknisk tæller som 3 fulde etager)</li> <li> Bestemmelser som skal beskytte naboerne mod indbliksgener fra tagterrasser mv.</li> <li> Præcisering af hvor og i hvilket omfang den nye bebyggelse må overskride fodaftrykket af den eksisterende bebyggelse, jf. forsøgstilladelsen</li> <li> Bestemmelser for afværgeforanstaltninger og beplantning, til understøttelse af §3 natur og bilag-IV arter i området. </li> <li> Øvrige præciseringer vedr. terrænregulering, højvandssikring, belysning, bonusvirkning mv. </li> </ul> <div>Forudsat Kommunalbestyrelsen godkender de reviderede planforslag, vil de blive offentliggjort i 8 ugers høring, sammen med miljøvurderingen inklusiv samtlige bilag og klagevejledning.</div> <div>Som bilag til sagen vedlægges: </div> <ul> <li>Forslag til Lokalplan nr. 108 inklusive miljøvurdering</li> <li>Forslag til Kommuneplantillæg nr. 1</li> <li>Samlede høringssvar fra første offentlige høring</li> <li>Notat fra Plan- og Landdistriktsstyrelsen om hotelbegrebet </li> </ul> </body> </html> </span> <h3>Økonomi og personale</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Løsningsmulighederne har ingen budgetmæssige konsekvenser. </div> <div>Planlægningen varetages indenfor Teknik og Miljøs budget.</div> </body> </html> </span> <h3>Tidligere beslutninger</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>13.08.2025, TU-sag nr. 640: Lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 8 - Samsø Strandhotel - TU-ØU-KB</div> <div>08.04.2025, KB-sag nr. 735: Forslag til Lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 8 - Samsø Strandhotel - TU-ØU-KB </div> <div>15.01.2025, TU-sag nr. 551: Proces og planlægning for Samsø Strandhotel - TU</div> <div>30.01.2024, KB-sag nr. 471: Ansøgning efter forsøgsordning for kyst- og naturturisme - TU-ØU-KB </div> <div>21.03.2023, KB-sag nr. 314: Punkt fra de konservative: Forslag til Samsø Kommunalbestyrelse vedr. ansøgning om anvendelse af overflødiggjorte bygninger til turismeformål - KB </div> <div>12.11.2019, KB-sag nr. 403: Ansøgning om udpegning af udviklingsområde i kystnærhedszonen - TU-ØU-KB </div> <div>04.09.2019, TU-sag nr. 224: Ansøgning om udpegning af udviklingsområde i kystnærhedszonen - TU</div> <div>27.09.2017, TU-sag nr. 431: Anmodning om lokalplanlægning for "Cementvarefabrikken" i Sælvigbugten - TU</div> </body> </html> </span> <h3>Dialog og høringer</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Planforslaget er udarbejdet i et konstruktivt samarbejde med projektudvikleren. </div> <div>Planforslaget har været i offentlig høring første gang i perioden 11. april til 9. maj 2025. </div> <div>På baggrund af de indsigelser der var i sagen, er planforslaget nu blevet revideret og skal sendes i fornyet offentlig høring. </div> <div>Forvaltningen anbefaler denne gang en høringsperiode på 8 uger.</div> <div>Efter høringsperioden fremstilles planforslaget til politisk behandling, med henblik på behandling af eventuelle høringssvar og den endelige godkendelse. </div> </body> </html> </span> <h3>Beslutning på Teknik- og Miljøudvalget 02-06-2026</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Udvalget indstiller, at forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1, godkendes til 8 ugers offentlig høring (Løsningsmulighed 1). </div> </body> </html> </span> <h3>Beslutning på Økonomiudvalget 09-06-2026</h3> <span class='ukendt'><html> <body> <div>Teknik- og Miljøudvalgets indstilling anbefales godkendt.</div> </body> </html> </span> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsorden.samsoe.dk/Vis/Pdf/bilag/1a5a2c91-f562-4eeb-aed2-46f5be94558d"
  - DocumentId "1a5a2c91-f562-4eeb-aed2-46f5be94558d"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "S2024-2902"
Navn "Forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1 - Samsø Strandhotel - TU-ØU-KB"
Punktnummer "148"
Bilag 4 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag - Forslag til lokalplan nr. 108 - Samsø Strandhotel inklusive Miljøvurdering"
  - Id "2985b987-0bc8-4229-bad1-1b55cd9e61d2"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag - Forslag til kommuneplantillæg nr. 1 - Samsø Strandhotel"
  - Id "12b2b3ff-d5dd-4958-ad01-b4678af229ba"
3. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag - Samlede høringssvar fra første høringsperiode - Samsø Strandhotel"
  - Id "52f37eb3-c924-43ef-9dab-891622921037"
4. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Bilag - Notat om hotelbegrebet - PLST"
  - Id "234b7ae5-b93b-4e59-967d-2a08c253e81c"
Documents null
Id "e160e315-a44a-47d2-be11-0915a9cd72e3"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "e0d68f86-d82b-4252-8026-e6ecd9363a11"
Number "148"
Sorting 148
IsOpen true
CaseNumber "S2024-2902"
SourceId "23a73b4a-a0a0-4514-a5f9-98879b5a7ee3"
Caption "Forslag til lokalplan nr. 108 og Kommuneplantillæg nr. 1 - Samsø Strandhotel - TU-ØU-KB"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items