Søborg Torv 11 og 13, 2860 Søborg

Resumé

Gladsaxe almennyttige Boligselskab, afdeling Høje Søborg II har ansøgt om skema A godkendelse til etablering af to nye familieboliger samt delvis støtte til opførelse af et fælleshus.

Boligerne og fælleshuset opføres på nedbrændte erhvervsarealer i afdelingen, og ønskes derfor gennemført som en del af den eksisterende boligafdeling. Projektet indebærer samtidig, at de tidligere erhvervsarealer formelt nedlægges. 

Huslejen for de nye boliger forventes at udgøre ca. 10.000-10.200 kr. om måneden. 

Forvaltningen vurderer, at projektet lever op til almenboliglovens betingelser for støtte og indstiller, at ansøgningen godkendes.

Sagsfremstilling

Gladsaxe Almennyttige Boligselskab, afdeling Høje Søborg II har ansøgt om skema A godkendelse til etablering af to nye familieboliger på henholdsvis 87 og 89 m² samt delvis støtte til opførelse af et fælleslokale på 176 m².

Fælleslokalet skal anvendes af både de nye og de eksisterende boliger, hvorfor kun en mindre del af fælleshuset finansieres ved skema A-sagen. Den resterende del af fælleslokalet finansieres som et ustøttet projekt af de eksisterende beboere.

Boligorganisationens projektillustration er vedlagt som bilag 1, og en kort beskrivelse af støttesagsprocessen (skema A, B og C) er vedlagt som bilag 2. 

Baggrunden for projektet 

Boligafdelingen er opført i 1956 og er beliggende på Søborg Torv. Afdelingen er sin helhed opført med støtte, og bestod oprindeligt af 146 familieboliger, 22 ungdomsboliger samt 14 erhvervslejemål.

I 2016 blev boligafdelingen ramt af en omfattende brand, hvor to af afdelingens erhvervslejemål nedbrændte – blandt andet indeholdende en danseskole samt restaurant. Opførelse af de nye boliger og fælleslokale omfatter den brandtomt, hvor de tidligere erhvervslejemål var beliggende.

Projektets finansiering

Projektet har en samlet anskaffelsessum på 5.960.000 kr., som finansieres på følgende måde: 

Andelen til fælleslokalet udgør ca. 34.000 kr. af den samlede anskaffelsessummen for projektet. Udgifterne til fælleslokalet er i den forbindelse fordelt forholdsmæssigt mellem de nye og eksisterende boliger i afdelingen.  

Finansiering af grundkapitallån

Økonomiudvalget principgodkendte den 12.12.2017, punkt 253, et mere omfattende projekt i afdelingen, som vedrørte opførelse af 17 nye almene boliger på boligafdelingens friareal, herunder to almene familieboliger på brandtomten. Dette projekt er efterfølgende bortfaldet, da det ikke var muligt at realisere inden for de økonomiske rammer i almenboligloven.

Ved principgodkendelsen af det tidligere projekt blev reserveret midler til finansiering af et kommunalt grundkapitallån på 4.467.430 kr. i kommunens pulje til opførelse af nyt alment byggeri.

Da det nye projekt ligeledes omfatter opførelse af to familieboliger på de nedbrændte arealer, foreslår forvaltningen, at udgifter til grundkapitallån til dette projekt finansieres af de reserverede midler til grundkapitallån fra det bortfaldne projekt. Den resterende del af beløbet på 3.990.630 kr. kan herefter frigives til eventuelt kommende projekter.

Huslejen for de nye boliger – gennemsnitlig husleje på 1.387 kr. pr. m².

Den gennemsnitlige husleje for de nye boliger er ved skema A vurderet til 1.387 kr. pr. m² om året.

På denne baggrund vil den månedlige husleje for boligen på 87 m² beløbe sig til 10.010 kr. og 10.241 kr. for boligen på 89 m². Dertil skal tillægges forbrugsudgifter.

Huslejen vurderes at være rimelig for nybyggeri i 2026/2027 i Gladsaxe Kommune, og boligorganisationen oplyser, at der ikke forventes tomgang i afdelingen. 

Kommunal garantistillelse

Ved godkendelse af skema A forpligter kommunen sig til at stille garanti for den del af realkreditbelåningen, der ligger ud over 60 % af ejendommens værdi. Det endelige garantibeløb fastsættes først ved hjemtagelsen af realkreditlån på baggrund af ejendommens værdi efter renoveringen.

Boligorganisationen oplyser, at garantiberegningen ved skema A viser behov for en kommunal garanti på 4.023.000 kr.

Kommunens samlede garantistillelser for lån optaget af Gladsaxe almennyttige Boligselskab er senest opgjort pr. 31.12.2025 og udgør ca. 154 mio. kr.

Kommunale garantier til støttet byggeri stilles enkeltvis for lån i boligafdelingerne, som udgør selvstændige økonomiske enheder. Kommunens samlede garantiforpligtelse vil derfor ikke kunne blive udløst på én gang, men konkret ved udmøntning af en kommunal garanti i en boligafdeling.

Garantistillelse for anlæg og vedligeholdelse af alment byggeri er almindeligvis givet med en lille risiko, og Gladsaxe Kommune har endnu ikke haft udgifter ved sådanne garantier.

Projektet indebærer behov for formel nedlæggelse af de nedbrændte erhvervsarealer

Da det ansøgte projekt omfatter den brandtomt, hvor de tidligere erhvervslejemål var beliggende, er det en forudsætning for projektet, at de nedbrændte erhvervsarealer formelt nedlægges med henblik på at muliggøre opførelse af nyt støttet byggeri samme sted.

Nedlæggelse af erhvervsarealerne indgår derfor også som en del af boligorganisationens skema A ansøgning.

Projektet ønskes opført som en del af den eksisterende afdeling

Nye almene boliger skal, som udgangspunkt, etableres i selvstændige boligafdeling for at begrænse den økonomiske risiko for eksisterende boligafdelinger og lejerne. Efter etablering af en boligafdeling kan boligafdelingen sammenlægges med andre eksisterende boligafdelinger.

I særlige tilfælde kan almene boliger etableres ved på- og tilbygning til en eksisterende boligafdeling, hvis det er forsvarlig under hensyn til risikoen ved byggeprojektet sammenholdt med boligafdelingens og boligorganisationens økonomiske forhold.

Henset til projektets begrænsede omfang og sammenhængen med de eksisterende bygninger ønsker boligorganisationen at opføre boligerne som på- og tilbygning til den eksisterende afdeling. Dette indebærer, at projektet ikke vil have omkostninger til matrikulær udskillelse og efterfølgende sammenlægning, herunder udgifter til landinspektør og tinglysning af skøde.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at projektet lever op til almenboliglovens gældende støttebetingelser for etablering af almene boliger, og at nedlæggelsen af de støttede erhvervsarealer kan godkendes i forbindelse med projektet. På baggrund af projektets begrænsede omfang og tætte tilknytning til den eksisterende boligafdeling vurderer forvaltningen endvidere, at de almene boliger kan etableres som en del af den eksisterende afdeling uden forudgående udskillelse i en selvstændig afdeling.

Forvaltningen bemærker, at Ejendomscentrets vurdering af byggeriets anslåede byggeomkostninger ved skema A giver usikkerhed om, hvorvidt projektet kan gennemføres inden for almenboliglovens fastsatte økonomiske ramme. Byggeriets økonomi vil blive fremhævet som et særskilt opmærksomhedspunkt overfor boligorganisationen med henblik på bygherres udbud af projektet frem mod skema B.

Desuden bemærkes, at Gladsaxe almennyttige Boligselskab aktuelt gennemfører flere større renoveringsprojekter i andre boligafdelinger, herunder en fysisk helhedsplan i afdeling Værebro Park, som kan medføre en betydelig påvirkning af boligorganisationens likviditet. Boligorganisationen bør derfor generelt have fokus på at begrænse den økonomiske risiko ved de mange bygge- og renoveringsprojekter. I den forbindelse har boligorganisationen og forvaltningen været i dialog med Landsbyggefonden, som vurderer, at boligorganisationen generelt er veldrevet og har en sund økonomi.

Økonomiudvalget 12.12.2017, punkt 253

Økonomiudvalget 02.06.2026, punkt 3