Holmevej 8, 2860 Søborg

Resume

Økonomiudvalget besluttede 03.03.2026, punkt 8, at kommunen skulle udarbejde et lokalplantillæg for Holmevej 8. Tillægget følger op på et § 14-forbud mod ændringer af den bevaringsværdige villa, og sætter rammer for, hvordan grundejeren kan bygge til villaen. Byrådet skal nu tage stilling til planforslaget med henblik på at sende det i offentlig høring.

Sagsfremstilling

Baggrund for tillægget
Økonomiudvalget besluttede 03.03.2026, punkt 8, at kommunen skulle udarbejde et tillæg til den gældende lokalplan for Holmevej 8. Målet for planlægningen var at bevare villaens arkitektoniske kvaliteter og understøtte, at grundejeren kan genskabe oprindelige arkitektoniske kvaliteter. Dernæst var målet at sætte rammer for, hvordan grundejer kan bygge til villaen med hensyn til både villaens skala og arkitektur og værdierne i kulturmiljøet Maglegård Kvarteret, som villaen er en del af.

Tillægget følger op på § 14-forbuddet, som kommunen nedlagde 10.10.2025 mod ændringer af villaen på Holmevej 8 på baggrund af grundejerens ansøgning om en tilbygning. Kommunen vurderede, at villaen er bevaringsværdig, og at den ansøgte tilbygning var for høj, for dominerende og ville ødelægge helhedsindtrykket af villaen set fra Holmevej.

§ 14-forbuddet er gyldigt i ét år, det vil sige frem til 10.10.2026. I den periode har kommunen mulighed for at offentliggøre et planforslag, som nærmere regulerer eller forhindrer det, som kommunen nedlagde forbud mod. Når kommunen har offentliggjort planforslaget, må grundejeren i udgangspunktet ikke foretage ændringer på ejendommen i ét år, eller indtil kommunen har offentliggjort den endelige plan.

Tillæggets formål
Tillægget har til formål at bevare villaen på Holmevej 8 og sikre, at udvendige ændringer er i overensstemmelse med villaens oprindelige stilart (Bedre Byggeskik). Dertil er formålet at sætte rammer for en mulig tilbygning med hensyn til villaens arkitektur og Maglegård Kvarteret, som er udpeget i Kommuneplanen som et værdifuldt kulturmiljø.

Forslag til tillæg 3 til lokalplan 100 er vedlagt som bilag 1.

Tillæggets indhold
Holmevej 8 er omfattet af Lokalplan 100, som indeholder bestemmelser såsom bebyggelsesprocent på maks. 25, en byggelinje på 5 m fra vejskel og krav om grønne forhaver, men med mulighed for 1,8 m højt levende hegn, plankeværk eller stakit i skel.

Tillæg 3 indeholder yderligere bestemmelser for Holmevej 8, som handler om villaen og en mulig tilbygning.

Tillæggets indhold - den bevaringsværdige villa
Tillægget udpeger villaen som bevaringsværdig og stiller det almindelige krav om, at udvendige ændringer kræver tilladelse fra Byrådet.

Tillægget indeholder også konkrete bestemmelser om, hvilke værdier skal bevares, og hvordan de skal se ud. Forvaltningen gør opmærksom på, at dette i praksis er en lempelse af det almindelige krav, da bestemmelsen tillader grundejeren at udføre visse ændringer af den bevaringsværdige bygning uden tilladelse fra Byrådet, hvis ændringen er i overensstemmelse med de konkrete bestemmelser.

De konkrete bestemmelser handler i korte træk om at bevare de eksisterende værdier såsom rødt vingetegl tag, hvidpudsede facader med symmetrisk inddeling, småsprossede trævinduer, veranda m.m. Tidligere ejere har gennem tiden foretaget ændringer af villaen, som ikke er i tråd med villaens oprindelige arkitektoniske stilart (Bedre Byggeskik). Derfor indeholder tillægget bestemmelser, der sikrer, at hvis grundejeren fremadrettet foretager ændringer, så skal det ske i overensstemmelse med bygningens oprindelige stilart og arkitektur.

Tillæggets indhold - Tilbygning til villaen
Tillægget sætter rammer for, hvordan grundejer kan bygge til villaen. Rammerne tager udgangspunkt i tilbygningen, som bygherren ansøgte om, men er balanceret med arkitektoniske træk fra villaen. Tilbygningen kan placeres bag villaen eller langs Holmevej, og skal forbindes med villaen med en mindre mellembygning, så der er en tydelig adskillelse mellem det oprindelige og det nye.

Tillægget stiller krav om, at tilbygningen underordner sig villaen i skala med tagrejsning under halvvalmen, samt at tilbygningens facade og sokkel skal ligge lavt i terrænet. Derved har det også en mindre påvirkning af kulturmiljøet.

Tillægget stiller samtidig krav om, at tilbygningen underordner sig arkitektonisk, ved at stille krav til materialer, farver og udformning, som er med til at understøtte den arkitektoniske helhed. Det drejer sig overordnet om:

• Symmetrisk og systematisk placering af vinduer, døre, karnap og kvist på facader og tag.
• Facader og tag i enten hvidpudset mur med rødt vingetegl tag, lig villaen, eller med træbeklædning og sort tagpap med lodrette mellemlister og brædder, som understøtter villaens højde og lodrette linjer.
• Facadehøjde, hvis proportioner bygger på villaens arkitektur.
• Lav sortmalet sokkel for at sikre, at facaden ligger lavt i forhold til villaen.
• En mellembygning mellem villaen og tilbygningen, som både forbinder og tydeligt adskiller det oprindelige og det nye.

Tillægget indeholder slutteligt krav om, at terrænregulering kræver Byrådets tilladelse med henblik på at bevare det kuperede terræn og villaens markante sokkel samt at sikre, at tilbygningens facade ligger lavt i terrænet i forhold til villaen. Dertil er nærmere krav til forhaven med henblik på at sikre, at den er grøn og at villaens gavl står tydeligt mod Holmevej.

Der er udarbejdet miljørapport af planen
By- og Miljøforvaltningen har miljøvurderet planen, da forvaltningen ikke kunne udelukke en væsentlig påvirkning af bygningsarven.

Konklusionen af miljøvurderingen er, at tillæggets bestemmelser udgør de nødvendige foranstaltninger for at undgå en væsentlig negativ påvirkning af kulturarven i forbindelse med opførelse af en tilbygning på Holmevej 8.

Da der forud for udarbejdelse af planen er givet tilsagn til at nedrive husets bevaringsværdige veranda i forbindelse med tilbygning mod syd. Denne mulighed indgår også i tillægget. Derfor vurderes det ikke muligt at undgå denne væsentlige negative påvirkning af kulturarven i forbindelse med tilbygning mod syd.

Miljørapporten skal ledsage planforslaget under høringen og er vedlagt som bilag 2.

Dialog med grundejer
Forvaltningen har holdt møder med grundejer, som også har haft mulighed for at kommentere på en tidligere kladde til planforslaget.

Forvaltningens oplevelse er, at grundejer er utilfreds med hele forløbet med kommunen. Dialogen og bemærkninger til kladden har stort set handlet om, at grundejer ønsker at opføre den tilbygning, som grundejer har ansøgt om. Det giver planen ikke mulighed for i sin helhed, da det var udgangspunktet for at nedlægge §14-forbuddet. Derudover har forvaltningen også holdt fast i en række bevaringsbestemmelser, som grundejer har udtrykt uenighed i.

Efter dialog om kladden har forvaltningen tilrettet planforslaget sådan, at grundejer kan opføre en ca. 100 m2 tilbygning i hvidpudset mur med kælder syd for villaen. Forvaltningen har samtidig bibeholdt visse krav til udformning og placering, så tilbygningen i højere grad tager hensyn til villaens bevaringsværdi og kulturmiljøet.

Notat fra forvaltningen er vedlagt som bilag 3.

Dialog med Kroppedal Museum
Forvaltningen har været i dialog med Kroppedal Museum om planen, da den handler om bevaringsværdier.

Museet deltog på besigtigelse af ejendommen og fandt overordnet, at villaen stadig har mange bevaringsværdier og fremstår original. Museet lægger særlig vægt på de originale vinduer, som de skriver bør bevares.

Museet har også kommenteret på bygherrens ansøgning om tilbygning, hvor de bifalder, at tilbygningen er lav med fladt tag. Museet finder imidlertid, at tilbygningen er for lang i forhold til villaen, hvor villaen risikerer at stå som annex til tilbygningen. Museet skriver yderligere, at den lange facade vil virke skæmmende for kulturmiljøets åbne grønne træk.

Forvaltningen vurderer, at med de krav til tilbygningen, som er skrevet ind i tillægget, så er der taget tilstrækkeligt hensyn til villaen og kulturmiljøet, selvom der gives mulighed for at tilbygningen er 10 m lang mod Holmevej.

Notat fra Kroppedal Museum er vedlagt som bilag 4.

Kommende høring og borgermøde
By- og Miljøforvaltningen anbefaler, at forslag til tillæg 3 til lokalplan 100 sendes i offentlig høring i 9 uger i perioden 25.06.2026 til og med 27.08.2026. Høringsperioden er således forlænget med en uge, da den ligger delvis i sommerferieperioden. 

Se bilag 5 for forslag til, hvilke ejendomme der får brev om høringen tilsendt. 

Foruden høringsområdets ejendomme sendes planforslaget også til Grundejerforeningen Grønnemosegaard og Kroppedal Museum.

By- og Miljøforvaltningen foreslår, at kommunen inviterer grundejer til dialogmøde i stedet for at holde et offentligt borgermøde, da planforslaget har et meget begrænset omfang.

Økonomiudvalget 03.03.2026, punkt 8

Økonomiudvalget 07.10.2025, punkt 5

Økonomiudvalget 02.06.2026, punkt 2