Monrad
Rudersdal

Larsensvej 26, matr.nr. 2dm Vedbæk By, Vedbæk – Beslutning om varsel af § 14-forbud

00.22.00-P35-502674 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Ja

Opsummering v1

Spørgsmål

Skal der nedlægges forbud mod at nedrive og genopføre huset på Larsensvej 26 i Vedbæk?

Opsummering

Kommunen foreslår at nedlægge et §14-forbud mod nedrivning og genopførelse af huset på Larsensvej 26 i Vedbæk. Forbuddet gælder i ét år, hvor kommunen skal udarbejde en ny lokalplan for at sikre det karakterfulde stationsbymiljø. Hvis forbuddet ikke følges op med en ny plan, kan ejeren fortsætte med projektet.

Fordele

  • Det bevarer det velbevarede stationsbymiljø i Vedbæk
  • Det sikrer en mere præcis regulering af fremtidigt byggeri i området

Ulemper

  • Ejeren kan ikke gennemføre det planlagte byggeri inden for det næste år
  • Der kan opstå usikkerhed om, hvornår ejeren kan realisere projektet

Emneord

  • Byudvikling
  • Miljø
  • Bolig

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Rudersdal Kommune har modtaget ansøgning fra ejere om nedrivning af eksisterende enfamiliehus samt ansøgning om opførelse af et nyt. 
  
Ejendommen er omfattet af Lokalplan 123 for et område ved Marievej og Larsensvej i Vedbæk, som er et boligområde med et typisk og ganske velbevaret stationsbymiljø.  
 
Nedrivning og genopførelse af nyt hus som ansøgt vil påvirke det karakterfulde miljø, som lokalplanen har haft intention om at bevare. Forvaltningen har derfor overfor ejer varslet et § 14-forbud mod nedrivning og genopførelse som ansøgt, hvilket indebærer, at der skal vedtages et nyt plangrundlag indenfor et år, der i højere grad sikrer det eksisterende miljø.  
   
Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning. 
 

Sagsfremstilling

Ejer på Larsensvej 26 i Vedbæk ønsker at nedrive det eksisterende enfamiliehus fra 1898 med 5 i SAVE-værdi. Huset har et bebygget grundareal på 66 m² og et samlet boligareal på 117 m². 
  
Ejer har ansøgt om opførelse af et nyt enfamiliehus på 178 m² i to etager. Huset udformes som en længebygning med gavl mod vejen. Det ønskes opført i rødt murværk med hvide døre og vinduer samt sort tegltag med halvvalm samt kviste og ovenlysvinduer. Ansøgningen er vedlagt som bilag.  
 
Ejere henviser til, at der på naboejendommen, Larsensvej 24, i 2021 blev meddelt tilladelse til nedrivning og opførelse af et nyt enfamiliehus, som stod færdigt i sommeren 2022. Det nye byggeri i nr. 24 er sammenligneligt med det ansøgte projekt på Larsensvej 26, både i forhold til placering på grunden samt materialer og proportioner. 
 
Områdets karakter og karakterfuld bebyggelse 
Området nær Vedbæk Station fremstår som et velbevaret stationsbymiljø præget af ældre, fritliggende enfamiliehuse i 1½–2 etager fra århundredeskiftet. Bebyggelserne er kendetegnet ved et enkelt og let udtryk med facader, der vender mod Larsensvej, og udført i lyst pudset murværk eller røde tegl, skifertage med markante udhæng, små kviste samt lystmalet træværk. Mange af husene har træverandaer, altaner og lettere påsatte udestuer, hvilket sammen med de typiske 45° taghældninger giver området et karakteristisk stationsbypræg i lille skala. En del rødstenshuse har cementbånd og indfatninger om vinduerne.  
 
Larsenvej 26 er i Lokalplan 123 udpeget som karakterfuld bebyggelse og har en samlet bevaringsværdi på 5 i SAVE, der er den metode, der anvendes til at definere bevaringsværdi. Ejendommen er udtaget til genregistrering ifm. projekt om genregistrering af bebyggelser med middelhøj bevaringsværdi. Den er udtaget, fordi den netop i lokalplanen er udpeget som karakterfuld.
 
Lokalplan og mulighed for at nedlægge § 14-forbud 
Området er omfattet af Lokalplan 123 for et område ved Marievej og Larsensvej i Vedbæk. Lokalplanen er fra 1995, og flere af bestemmelserne i lokalplanen er vanskelige at håndhæve, da de rummer mulighed for fortolkning. En lokalplan skal, jf. nævnspraksis, indeholde tydelige bestemmelser, så det klart fremgår, hvad der er tilladt.  Se bilag for uddrag af lokalplanens bestemmelser. 
  
Hvis en kommune ønsker at forhindre et nybyggeri eller udstykning, som umiddelbart er i overensstemmelse med den gældende planlægning, kan kommunen nedlægge et § 14-forbud efter planloven. Forbuddet vil være gældende i ét år fra forbuddets nedlæggelse. Kommunen skal indenfor dette tidsrum have offentliggjort et forslag til en ny lokalplan. Hvis kommunen ikke offentliggør et lokalplanforslag inden den fastsatte frist udløber, er forbuddet ikke længere bindene. Derefter skal kommunen behandle ansøgningen efter det gældende plangrundlag.  
 
Høring af ejer    
Forvaltningen har foretaget to høringer, dels en høring om ansøgningen ved ejendommens ejere samt Vedbæk Grundejer- og Beboerforening og dels en partshøring om varsling af § 14-forbud efter planloven. 
 
Der er indenfor høringsfristen modtaget ét høringssvar i forbindelse med begge høringer, denne er vedlagt. 
 
Høringssvaret omhandler følgende emner:   
  1. Ansøger henviser til kommunens meddelte nedrivningstilladelse i 2021 til naboejendommen, hvor begrundelsen bl.a. lød, at indgrebet var i overensstemmelse med lokalplanen. Der er ifølge ansøger ikke sket planmæssige ændringer siden denne afgørelse. Ansøger mener at have en berettiget forventning om at kunne opnå tilladelse på linje med naboerne.  
  1. Ifølge ansøger har kommunen udvist passivitet og dermed fortabt retten til at nedlægge forbud efter planlovens § 14. Ansøger mener, at Rudersdal Kommune har haft ca. fem år til at ændre lokalplanen ift. naboejendommens nedrivning. Men kommunen igangsatte først planmæssige overvejelser efter, at nuværende ansøgning om nedrivning blev indgivet.  
 
Forvaltningens bemærkninger til partsindlæggets emner: 
Ad. 1:  
Forvaltningen vurderer, at den omstændighed, at der tidligere er meddelt tilladelse til nedrivning indenfor området, ikke i sig selv er afgørende for muligheden for at nedlægge § 14-forbud i den aktuelle sag. Forvaltningen vurderer, at grundlaget for anvendelse af planlovens § 14 er planmæssigt hjemlet og sagligt begrundet. Kommunen har et ønske om at præcisere og styrke lokalplanens bestemmelser om bevaring og genskabelse af karakterfuld bebyggelse i stationsbymiljøet, herunder krav til bebyggelsens omfang, placering og arkitektoniske udtryk. Det ansøgte projekt vurderes efter forvaltningens opfattelse ikke at varetage disse hensyn. 
 
Ad. 2: 
Forvaltningen vurderer ikke, at der er udvist passivitet og dermed at retten til at anvende planlovens § 14 er fortabt. Der har ikke været ansøgninger om nedrivning eller ansøgning om nybyggeri indenfor det pågældende lokalplanområde, som skulle have givet Rudersdal Kommune anledning til at overveje anvendelse af et § 14-forbud og dermed ny lokalplanlægning. Forvaltningen vurderer, at planlovens § 14 anvendes som et planmæssigt redskab, som forudsætter, at der foreligger et konkret projekt, der kan hindres ved lokalplanlægning. Planlovens § 14 kan ikke anvendes uden relation til en konkret sag. 
 
Forvaltningens vurdering    
Forvaltningen vurderer, at det ansøgte byggeri ikke lever op til intentionen i den gældende Lokalplan 123, da ønsket har været at fastholde eller genskabe karakterfuld bebyggelse, jf. § 7.8. Bestemmelsen kan imidlertid ikke håndhæves, da den er skønsmæssigt udformet og dermed ikke giver et tilstrækkeligt klart grundlag for forvaltningens afgørelse.
 
I det ansøgte projekt placeres det nye enfamiliehus anderledes end den eksisterende bebyggelsesstruktur, idet huset placeres med længderetningen langs grundens dybde. Det medfører, at gavlen og ikke facaden, vender mod vejen, hvilket bryder med områdets traditionelle stationsbykarakter, hvor facaderne generelt ligger orienteret mod vej. Herudover opføres bebyggelsen med en anden materialitet og detaljering end de øvrige karakterfulde bebyggelser i området.
 
Ejere henviser til, at naboejendommen i nr. 24 i 2021 fik tilladelse til et nyt byggeri, som også afviger fra den traditionelle orientering. Forvaltningen vurderer, at tilladelsen til nabohuset bryder med hovedprincipperne for bebyggelsen i området, og at yderligere byggeri, der ikke flugter med områdets karakter, vil forringe oplevelsen af det miljø, som den gældende lokalplan har haft til hensigt at beskytte. I forhold til planlovens mulighed for at nedlægge et § 14-forbud, så er byggetilladelsen til naboejendommen ikke til hinder for at nedlægge et sådan forbud.
 
Det er forvaltningens vurdering, at en ny lokalplan vil kunne sikre områdets karakter ved at fastlægge klare bestemmelser om bl.a. facadeorientering mod vej samt materialer og tagudformning. Der kan ligeledes i en ny lokalplan udpeges bevaringsværdige bygninger. I forbindelse med genregistreringen af bygninger med middelhøj bevaringsværdi vil det blive afklaret, om Larsenvej 26 evt. skal udpeges som bevaringsværdig i en lokalplan eller i en temalokalplan.
 
 
Forvaltningen finder på den baggrund, at anvendelsen af planlovens § 14 i den konkrete sag er sagligt begrundet og sker inden for rammerne af planlovens formål og praksis. 
 
 

Indstilling

Direktionen foreslår, at der nedlægges § 14-forbud i henhold til planloven overfor det aktuelle byggeprojekt med henblik på at udarbejde en ny lokalplan. 
 

Er du enig eller uenig?

22 items
  • Lydfiler null
  • Ressourcer null
  • Felter 1 items
    1. 6 items
      • Navn ""
      • Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>Rudersdal Kommune har modtaget ansøgning fra ejere om nedrivning af eksisterende enfamiliehus samt ansøgning om opførelse af et nyt.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><span>Ejendommen er omfattet af Lokalplan 123 for et område ved Marievej og Larsensvej i Vedbæk, som er et boligområde med et typisk og ganske velbevaret stationsbymiljø. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Nedrivning og genopførelse af nyt hus som ansøgt vil påvirke det karakterfulde miljø, som lokalplanen har haft intention om at bevare. Forvaltningen har derfor overfor ejer varslet et § 14-forbud mod nedrivning og genopførelse som ansøgt, hvilket indebærer, at der skal vedtages et nyt plangrundlag indenfor et år, der i højere grad sikrer det eksisterende miljø. </span><span> </span></div></div><div><div><span>  </span><span> </span></div></div><div><div><span>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning. </span></div><div> </div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><span>Ejer på Larsensvej 26 i Vedbæk ønsker at nedrive det eksisterende enfamiliehus fra 1898 med 5 i SAVE-værdi. Huset har et bebygget grundareal på 66 m² og et samlet boligareal på 117 m².</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><span>Ejer har ansøgt om opførelse af et nyt enfamiliehus på 178 m² i to etager. Huset udformes som en længebygning med gavl mod vejen. Det ønskes opført i rødt murværk med hvide døre og vinduer samt sort tegltag med halvvalm samt kviste og ovenlysvinduer. Ansøgningen er vedlagt som bilag. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ejere henviser til, at der på naboejendommen, Larsensvej 24, i 2021 blev meddelt tilladelse til nedrivning og opførelse af et nyt enfamiliehus, som stod færdigt i sommeren 2022. Det nye byggeri i nr. 24 er sammenligneligt med det ansøgte projekt på Larsensvej 26, både i forhold til placering på grunden samt materialer og proportioner. </span></div><div> </div><div><span><em>Områdets karakter</em> <em>og karakterfuld bebyggelse</em></span><em><span> </span></em></div></div><div><div><div><span>Området nær Vedbæk Station fremstår som et velbevaret stationsbymiljø præget af ældre, fritliggende enfamiliehuse i 1½–2 etager fra århundredeskiftet. Bebyggelserne er kendetegnet ved et enkelt og let udtryk med facader, der vender mod Larsensvej, og udført i lyst pudset murværk eller røde tegl, skifertage med markante udhæng, små kviste samt lystmalet træværk. Mange af husene har træverandaer, altaner og lettere påsatte udestuer, hvilket sammen med de typiske 45° taghældninger giver området et karakteristisk stationsbypræg i lille skala. En del rødstenshuse har cementbånd og indfatninger om vinduerne. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Larsenvej 26 er i Lokalplan 123 udpeget som karakterfuld bebyggelse og har en samlet bevaringsværdi på 5 i SAVE, der er den metode, der anvendes til at definere bevaringsværdi. Ejendommen er udtaget til genregistrering ifm. projekt om genregistrering af bebyggelser med middelhøj bevaringsværdi. Den er udtaget, fordi den netop i lokalplanen er udpeget som karakterfuld.</span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Lokalplan og mulighed for at nedlægge § 14-forbud</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Området er omfattet af Lokalplan 123 for et område ved Marievej og Larsensvej i Vedbæk. Lokalplanen er fra 1995, og flere af bestemmelserne i lokalplanen er vanskelige at håndhæve, da de rummer mulighed for fortolkning. En lokalplan skal, jf. nævnspraksis, indeholde tydelige bestemmelser, så det klart fremgår, hvad der er tilladt.  Se bilag for uddrag af lokalplanens bestemmelser.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span><span> </span></div></div><div><div><span>Hvis en kommune ønsker at forhindre et nybyggeri eller udstykning, som umiddelbart er i overensstemmelse med den gældende planlægning, kan kommunen nedlægge et § 14-forbud efter planloven. Forbuddet vil være gældende i ét år fra forbuddets nedlæggelse. Kommunen skal indenfor dette tidsrum have offentliggjort et forslag til en ny lokalplan. Hvis kommunen ikke offentliggør et lokalplanforslag inden den fastsatte frist udløber, er forbuddet ikke længere bindene. Derefter skal kommunen behandle ansøgningen efter det gældende plangrundlag. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Høring af ejer   </span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Forvaltningen har foretaget to høringer, dels en høring om ansøgningen ved ejendommens ejere samt Vedbæk Grundejer- og Beboerforening og dels en partshøring om varsling af § 14-forbud efter planloven.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Der er indenfor høringsfristen modtag</span><span>et ét hø</span><span>ringssvar i forbindelse med begge høringer, denne er vedlagt.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Høringssvaret omhandler følgende emner:</span> <span> </span><span> </span></div></div><div><ol start="1"><li><div><span>Ansøger henviser til kommunens meddelte nedrivningstilladelse i 2021 til naboejendommen, hvor begrundelsen bl.a. lød, at indgrebet var i overensstemmelse med lokalplanen. Der er ifølge ansøger ikke sket planmæssige ændringer siden denne afgørelse. Ansøger mener at have en berettiget forventning om at kunne opnå tilladelse på linje med naboerne.</span> <span> </span></div></li></ol></div></div><div><div><ol start="2"><li><div><span>Ifølge ansøger har kommunen udvist passivitet og dermed fortabt retten til at nedlægge forbud efter planlovens § 14. Ansøger mener, at Rudersdal Kommune har haft ca. fem år til at ændre lokalplanen ift. naboejendommens nedrivning. Men kommunen igangsatte først planmæssige overvejelser efter, at nuværende ansøgning om nedrivning blev indgivet. </span><span> </span></div></li></ol></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Forvaltningens bemærkninger til partsindlæggets emner:</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Ad. 1: </span><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen vurderer, at den omstændighed, at der tidligere er meddelt tilladelse til nedrivning indenfor området, ikke i sig selv er afgørende for muligheden for at nedlægge § 14</span>-<span>forbud i den aktuelle sag. Forvaltningen vurderer, at grundlaget for anvendelse af planlovens § 14 er planmæssigt hjemlet og sagligt begrundet. Kommunen har et ønske om at præcisere og styrke lokalplanens bestemmelser om bevaring og genskabelse af karakterfuld bebyggelse i stationsbymiljøet, herunder krav til bebyggelsens omfang, placering og arkitektoniske udtryk. Det ansøgte projekt vurderes efter forvaltningens opfattelse ikke at varetage disse hensyn.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ad. 2:</span><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen vurderer ikke, at der er udvist passivitet og dermed at retten til at anvende planlovens § 14 er fortabt. Der har ikke været ansøgninger om nedrivning eller ansøgning om nybyggeri indenfor det pågældende lokalplanområde, som skulle have givet Rudersdal Kommune anledning til at overveje anvendelse af et § 14-forbud og dermed ny lokalplanlægning. Forvaltningen vurderer, at planlovens § 14 anvendes som et planmæssigt redskab, som forudsætter, at der foreligger et konkret projekt, der kan hindres ved lokalplanlægning. Planlovens § 14 kan ikke anvendes uden relation til en konkret sag.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Forvaltningens vurdering</span></em><span><em> </em>  </span><span> </span></div></div><div><div><span>Forvaltningen vurderer, at det ansøgte byggeri ikke lever op til intentionen i den gældende Lokalplan 123, da ønsket har været at fastholde eller genskabe karakterfuld bebyggelse, jf. § 7.8. Bestemmelsen kan imidlertid ikke håndhæves, da den er skønsmæssigt udformet og dermed ikke giver et tilstrækkeligt klart grundlag for forvaltningens afgørelse. </span></div><div> </div><div><span>I</span><span> det ansøgte projekt placeres det nye enfamiliehus anderledes end den eksisterende bebyggelsesstruktur, idet huset placeres med længderetningen langs grundens dybde. Det medfører, at gavlen og ikke facaden, vender mod vejen, hvilket bryder med områdets traditionelle stationsbykarakter, hvor facaderne generelt ligger orienteret mod vej. Herudover opføres bebyggelsen med en anden materialitet og detaljering end de øvrige karakterfulde bebyggelser i området. </span></div><div> </div><div><span>Ejere henviser til, at naboejendommen i nr. 24 i 2021 fik tilladelse til et nyt byggeri, som også afviger fra den traditionelle orientering. Forvaltningen vurderer, at tilladelsen til nabohuset bryder med hovedprincipperne for bebyggelsen i området, og at yderligere byggeri, der ikke flugter med områdets karakter, vil forringe oplevelsen af det miljø, som den gældende lokalplan har haft til hensigt at beskytte. I forhold til </span><span>p</span><span>lanlovens mulighed for at nedlægge et § 14</span><span>-</span><span>forbud, så er byggetilladelsen til na</span><span>boejendommen ikke til hinder for at nedlægge et </span><span>sådan </span><span>forbud</span><span>.</span></div></div><div> </div><div><span>Det er forvaltningens vurdering, at en ny lokalplan vil kunne sikre områdets karakter ved at fastlægge klare bestemmelser om bl.a. facadeorientering mod vej samt materialer og tagudformning. Der kan ligeledes i en ny lokalplan udpeges bevaringsværdige bygninger.</span><span> <span>I forbindelse med genr</span><span>eg</span><span>istreringen af </span><span>b</span><span>ygninger med middelhøj </span><span>bevaringsværdi</span><span> vil det blive afklaret</span><span>,</span><span> om Larsenvej 26 evt. </span><span>s</span><span>kal udpeges som </span><span>bevaringsværdig</span><span> i en lokalplan eller</span><span> i</span><span> en temalokalplan</span><span>. </span></span></div><div> </div><div> </div><div><span>Forvaltningen finder på den baggrund, at anvendelsen af planlovens § 14 i den konkrete sag er sagligt begrundet og sker inden for rammerne af planlovens formål og praksis.</span><span> </span></div><div> </div></div><div><div><span> </span></div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><span>Direktionen foreslår, at der nedlægges § 14-forbud i henhold til planloven overfor det aktuelle byggeprojekt med henblik på at udarbejde en ny lokalplan.</span><span> </span></div><div> </div></span> </div> </div></div>"
      • Tekst null
      • Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
      • Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/986eb91a-472f-47ad-8a57-7c1bb2c1f393"
      • DocumentId "986eb91a-472f-47ad-8a57-7c1bb2c1f393"
  • Presentations null
  • ItemDecision null
  • SagsNummer "00.22.00-P35-502674"
  • Navn "Larsensvej 26, matr.nr. 2dm Vedbæk By, Vedbæk – Beslutning om varsel af § 14-forbud"
  • Punktnummer "13"
  • Bilag 6 items
    1. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Lokalplan 123 - Afgrænsning"
      • Id "d13a859b-0039-4046-88a9-a08fb3d732e7"
    2. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Eksisterende plangrundlag"
      • Id "e76176ec-4492-48a1-ab4d-8dd0eb02c8ec"
    3. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Tegningssæt"
      • Id "b91a204d-2a5b-4087-b5fa-fb19dee04c53"
    4. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Høringssvar fra ejers advokat"
      • Id "8b7e9201-73b3-4398-857c-70166dcc42a7"
    5. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Ejers bemærkninger til lokalplanens § 7.8"
      • Id "41558601-47e0-40ca-8740-998bf2f4bf64"
    6. 4 items
      • HarPdfVersion "true"
      • Order 0
      • Navn "Fotos"
      • Id "f98c084b-1bad-4fef-8a2b-0cf77c879aec"
  • Documents null
  • Id "dfab283c-a976-48a4-b75f-0f1ce041bd3a"
  • IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  • AgendaUid "f8561a9d-a54d-4d5b-ab7c-f105835c3edb"
  • Number "13"
  • Sorting 13
  • IsOpen true
  • CaseNumber "00.22.00-P35-502674"
  • SourceId "eec92899-7c5e-47c9-beee-0c632ab15b77"
  • Caption "Larsensvej 26, matr.nr. 2dm Vedbæk By, Vedbæk – Beslutning om varsel af § 14-forbud"
  • CasePresentationUid null
  • ExternalAgendaItemAttendees 0 items