Resume

Domea.dk har fremsendt et alment boligprojekt, som de ønsker at etablere i Hulemarken. Projektet indeholder 70 ældreboliger og 50 seniorbofællesskabsboliger. Det fremsendte projekt fremstår i høj kvalitet, og administrationen vurderer, at det vil underbygge de i kommuneplanen vedtagne principperne for almene boliger. Herunder at underbygge boligrotation, understøtte etablering af Hulemarken som ny bydel samt understøtte den kommunale boliganvisning.

Indstilling

Direktionen indstiller, at Domea.dks forslag om almene senior- og ældreboliger i Hulemarken godkendes i henhold til de boligstrategiske principper. 

BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ABU= Arbejdsmarkeds- og Beskæftigelsesudvalget, BFU=Børne- og Familieudvalget, SUU=Skole- og Undervisningsudvalget, SKFU=Sport-, Kultur- og Fritidsudvalget, ULBTM=Udvalget for Land og By, Teknik og Miljø, ÆSSU=Ældre-, Social- og Sundhedsudvalget

Sagsfremstilling

I denne sag bliver udvalget forelagt et konkret alment boligprojekt. Thomas Helsted fra Domea.dk og Henrik Jahn fra Over Byen Arkitekter deltager på mødet under punktet og fremlægger projektet. Leder af Plan - Kristian Lønborg deltager ligeledes under dette punkt.

På udvalgsmødet d. 18. marts 2026 pkt. 4. blev udvalget orienteret om de i kommuneplanen vedtagne strategiske principper for, hvordan almene boliger kan indgå som en mere styret del af byudviklingen i Ringsted Kommune. Mange almene boligforeninger ønsker at etablere boliger i Ringsted Kommune lige nu. Ringsted Kommune har ikke afsat penge i budget til grundkapital, hvorfor det er væsentligt at skabe et overblik over kommende projekter samt behovet for kommunal medfinansiering af disse projekter. 

Projektet skal vurderes ud fra det boligsociale behov, samt de bystrategiske principper for almene boliger i kommuneplanen, Skema A-sagen, om godkendelse af tilsagn om kommunal grundkapital (den økonomiske sag) behandles. Oversigt over de politiske faser i forbindelse med etablering af almene boliger kan ses på bilag 1, og en oversigt over mulige kommende almene boligprojekter i Ringsted kan ses på bilag 2.

De bystrategiske principper har til formål at tydeliggøre, om det konkrete almene boligprojekt underbygger den byudvikling som Ringsted Kommune ønsker. Principperne indebærer en vurdering af projektet ud fra: Boligbehov, En blandet by, Et redskab til byudvikling, Rotation på Boligmarkedet og Understøtte kommunens politikker og principper for boligudvikling i Ringsted. For yderligere beskrivelse af principperne se bilag 3. 

Det almene boligselskab Domea.dk har fremsendt et projektforslag bilag 4 vedr. etablering af 120 almene boliger på i alt 8354 m² i Hulemarken. Projektet omfatter 2- og 3 værelses lejligheder fordelt på hhv. 50 seniorbofællesskabsboliger med en størrelse på 53-77 m², og 70 ældreboliger med en størrelse på 64-77 m². Seniorboliger er boliger uden kommunal visitation for typisk 55+ år, mens ældreboliger kræver kommunal visitation og tildeles efter størst behov. Kommunen betaler tomgangsleje for ældreboliger, hvis boligen ikke benyttes.  

Hulemarken som boligområde er opdelt i ca. 1/3 privatejet areal og 2/3 offentligt ejet areal. Dette projekt udgør ca. halvdelen af arealet til etageboliger på den privatejede del af Hulemarken. Projektets placering kan ses indtegnet, som A2 på oversigtskortet bilag 5. 

Domea.dk beskriver, at projektets formål er at skabe nye almene boliger i Hulemarken med fokus på tryghed, fællesskab og nærhed til grønne omgivelser. Boligerne samles omkring det nye multihus i den gamle gård (Ludwiglund) og orienterer sig mod grønne bydelsgader og fælles uderum. Domea.dk ønsker at etablere forskellige typer ældreboliger – både i opgangsfællesskaber, hvor naboer kommer hinanden ved i fælles opholdsarealer og i tættere bofællesskaber i seniorboliger. De nye boliger giver potentielt de ældre mulighed for at blive i deres lokalområde i moderne rammer, der passer til deres behov og understøtter et aktivt hverdagsliv. Hvis Hulemarken skal udvikles som et område for hele livet, forudsætter det et varieret boligudbud, der giver mulighed for at blive boende i kvarteret uanset livsfase.

Domea.dk beskriver yderligere, at de nye boliger bliver udformet med et arkitektonisk udtryk på højt niveau, se bilag 4, hvilket vil bidrage til områdets visuelle kvalitet og identitet. Der er arbejdet bevidst med zoner og aktive overgange mellem private og fælles arealer. Projektet kan indgå som en del af kommunens langsigtede udvikling af Hulemarken, da projektet vurderes at kunne få en positiv afsmittende effekt på udviklingen af hele området. Et veludført byggeri kan fungere som en kvalitetsmæssig “forankring”, der gør de efterfølgende delområder mere attraktive for både beboere og investorer.  

Kommunen oplever aktuelt udfordringer med at finde tilstrækkelige og egnede ældreboliger til borgere med anvisningsbehov. Projektet vil tilføre boliger, der specifikt understøtter denne målgruppe, hvilket vil forbedre kommunens anvisningsmuligheder til ældreboliger og sikre mere hensigtsmæssige boligplaceringer. 

Politisk handlerum

Udvalget kan beslutte, at kommunen ikke ønsker at arbejde videre med projektet. Udvalget kan ligeledes beslutte, at få udarbejdet en ændring af projektet før, at der kan arbejdes videre med en skema-A ansøgning, hvor udvalget får sagen med ændret projekt op igen. 

Vurdering

Administrationen vurderer, at projektet underbygger de bystrategiske principper for almene boliger, som er vedtaget i Kommuneplanen.

Administrationen vurderer yderligere, at det fremlagte projekt fremstår gennemarbejdet og med en høj arkitektonisk kvalitet som, hvis det opføres, som vist i materialet, kan underbygge, at Hulemarken som helhed bliver en attraktiv ny bydel.

Det fremlagte projekt vil "færdiggøre" den private del af Hulemarken, idet der allerede er igangsat byggetilladelser til de resterende områder hos den private udvikler. Administrationen vurderer, at det ligeledes vil øge værdien og attraktiviteten af den kommunale del af Hulemarken, hvis den private del er færdigetableret og udføres med høj arkitektonisk kvalitet, således at udviklerne kan se, at området er aktivt og attraktivt. Administrationen vurderer ikke, at området langs Køgevej på (både private og kommunal del), kun er attraktivt for almene boligforeninger, men at det også kan sælges til private ejer og/eller lejelejligheder. Dog oplever administrationen lige nu, at der er større interesse fra almene boligforeninger vedr. ønske om at etablere boliger på den kommunale del af Hulemarken. Der er lige nu ikke samme antal henvendelser fra private udviklere med ønske om etablering af etageboliger i Hulemarken.

Samlet set udgør dette almene boligprojekt kun en mindre del af det samlede antal etageboliger, som kan etableres langs Køgevej i Hulemarken, og hvis der etableres almene boliger på en mindre del af den kommunalejet del, vil det stadig udgøre en mindre del af det samlede areal. Der vil derfor fortsat være mulighed for at etablere boligprojekter på den offentlige del af Hulemarken, uden at projektet vil være negativt for den samlede beboersammensætning i området. 

Administrationen vurderer fortsat, at det er vigtigt at få etableret det rigtige antal ældreboliger og seniorboliger, for at imødekomme fremtidige udfordring med flere ældre borgere, samt den aktuelle udfordring med at finde egnede boliger til kommunal anvisning af ældre borgere. 

Administrationen vurderer, at der i forbindelse med etablering af ældreboliger er en risiko for betaling af tomgangsleje ved etablering af ældreboliger hvis disse ikke kan lejes ud. Vedrørende dette har administrationen været i dialog med Domea.dk, som har tilpasset projektet til det behov Ringsted Kommune har med hensyn til de borgere, der står på venteliste til en ældrebolig. 

Projektet kan ligeledes understøtte boligrotation (se forklaring i bilag 6), i Ringsted Kommune, idet det muliggøres, at ældre borgere flytter fra deres nuværende parcelhus til ældreboliger eller seniorbofællesskab. Administrationen vurderer, at især senior- og seniorbofællesskabsboligerne vil være meget attraktive for boligrotationen, da det underbygger, at der leves i Hulemarken i flere livsfaser. Ligeledes vil borgene i seniorboliger og seniorbofællesskaberne i højere grad understøtte det liv og fællesskab, som Domea.dk beskriver kan komme i fælleshuset (den gamle gård - Ludwiglund). 

Administrationen vurderer, at projektet vil medvirke til at muliggøre, at den gamle gård, Ludwiglund, får en central rolle omkring de almene boliger. I dette projekt vil det dog kun betyde et fælleshus for beboerne og ikke for hele området. Hvis fælleshuset skal være for hele Hulemarken, skal der tages politisk initiativ til proces om dette.

Inddragelse og høring

Der har med denne sag ikke været udført høring eller anden inddragelse.

Økonomi

Der er ingen økonomisk forpligtelse for kommunen ved forhåndsgodkendelsen. Den konkrete stillingtagen til kommunens grundkapital og garantistillelse sker først i forbindelse med Skema A, se bilag 1

Supplerende sagsfremstilling til Udvalget for Ældre, Social og Sundhedsudvalget den 15-06-2026 og til Udvalget for Land og By, Teknik og Miljø den 17-06-2026.

Udvalget for Land og Miljø, Teknik og Miljø har den 22. april ønsket, at projektet med almene boliger i Hulemarken tilpasses med en mere varieret størrelse på seniorboligerne, med flere større boliger imellem samt reduceret antal ældreboliger. 

Domea.dk har fremsendt et opdateret forslag, se bilag 7, med i alt 108 boliger. Det oprindelige projekt indeholdt 120 boliger. Det tilrettede projekt indeholder 1 seniorbofællesskab med 27 boliger, 1 seniorbofællesskab med 35 lejligheder med egne fælleslokaler samt 46 ældreboliger. Antallet af ældreboliger er reduceret fra 70 i det oprindelige projekt. Boligstørrelserne varierer fra 72-106 m² i seniorbofællesskabsboligerne og fra 59-86 m² i ældreboligerne, og der er tilføjet 14 4-værelses-boliger i Seniorbofællesskaberne i det tilpassede projekt. 

Ældre-, Social- og Sundhedsudvalget har den 20. april 2026 ønsket en vurdering af behovet for ældre- og seniorboliger samt deres geografiske placering. Hovedpointerne fra administrationens vurdering fremgår af denne sagsfremstilling, og kan læses i fuld længde i bilag 8. Der mangler i dag en prognose for behovet for almene ældreboliger. Administrationen igangsætter derfor en databaseret analyse på baggrund af udvalgets ønske, som forventes fremlagt i oktober 2026.
Ca. 100 borgere står aktuelt på venteliste til handicapegnede boliger, herunder ældreboliger, og søger primært 2-værelses boliger med lav husleje. Det vurderes med baggrund i dette, at der er tilstrækkeligt grundlag for de 46 ældreboliger i projekt Hulemarken.

En fælles placering eller spredning af ældreboliger kan begge have fordele, og administrationen vil inddrage den geografiske placering i analysen om fremtidigt behov for ældreboliger.  

I forhold til seniorbofællesskaber skal det bemærkes, at det er boligselskaberne og ikke kommunen, der står for udlejning og varetager ventelister. Der er generelt en stor efterspørgsel på denne boligform, som også kan læses af Domea.dks notat i bilag 9, og administrationen vurderer, at det ikke er relevant, at lave en prognose for behovet for seniorbofællesskaber.

Domea.dk har fremsendt visioner for driftspersonale/vicevært, og hvordan seniorbofællesskaberne udfoldes samt vision for anvendelse af Ludwiglund, som Udvalget for Land og By, Teknik og Miljø, efterspurgte på mødet d. 22. april 2026. Domea.dk lægger vægt på, at fællesskab, værdier, beboersammensætning og byggeri udvikles parallelt for at sikre et velfungerende og bæredygtigt seniorbofællesskab. Domea.dks visioner for at opnå et socialt bæredygtigt boligområde kan ses i bilag 10.

Såfremt projektet godkendes opstarter proces for udlejningsaftale mellem Domea.dk og Ringsted Kommune om seniorbofællesskaberne og ældreboligerne, hvor Ringsted Kommune kan få indflydelse på rammerne for seniorbofællesskaberne, som kan ses i bilag 10. Udlejningsaftalen vil blive fremlagt politisk ifm. en evt. videre sagsbehandling af projektet. 

Indstilling

Direktionen indstiller, at Domea.dks tilpassede forslag om almene senior- og ældreboliger i Hulemarken godkendes i henhold til de boligstrategiske principper.