Ejer af ejendommen Over Kæret 6 har søgt om tilladelse til nedrivning alle bygninger på ejendommen, en firlænget bindingsværksgård opført i 1778.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 4-427 for landsbyen, Over Holluf, hvori den er udpeget som en bevaringsværdig, karaktergivende bebyggelse langs landsbygaden.

Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som bevaringsværdig i SAVE-kategori 3.

Forvaltningen har på tidligere ejers opfordring besigtiget ejendommen i februar 2023 med henblik på at udarbejde en opdateret SAVE-vurdering. Forvaltningens nye vurdering, som jf. SAVE-systemet alene skal forholde sig til bygningernes ydre og derfor ikke har indblik i boligens eller konstruktionernes tilstand, fastholder ejendommens høje bevaringsværdi.

På trods af en mindre god stand og synligt manglende vedligehold fremstår ejendommen fortsat som et velbevaret firelænget gårdanlæg, der bidrager med både arkitektonisk, kulturhistorisk og miljømæssig værdi til området.

Sagen har været forelagt By- og Kulturudvalget den 21. januar 2026, hvor et flertal fulgte forvaltningens indstilling. Et mindretal gjorde dog brug af deres standsningsret. Sagen blev herefter behandlet i Økonomiudvalget den 28. januar 2026. På den baggrund blev det besluttet at tage sagen af Byrådets dagsorden den 25. februar 2026 og sende sagen retur til By- og Kulturudvalget. Forvaltningen fremlægger nu sagen til fornyet politisk behandling.

Kort og billeder:

Herunder ses ejendommen, Over Kæret 6, på luftfoto fra 2025. Nord er opad. Ringvej 3 løber mod nordvest og Ørbækvej mod nord.

Herunder ses ejendommen på skråfoto fra nord mod syd.

Herunder ses fotos fra forvaltningens besigtigelse i februar 2023.

Ejer skriver om nedrivningen og det ønskede nybyggeri:

"Bygningsmassen er i dag i så dårlig stand og med flere tekniske problemer og energimæssige mangler. En renovering vurderes ikke realistisk, da det kræver så store ændringer, at bygningens oprindelige udtryk reelt vil forsvinde.

Vi ønsker i stedet at opføre et nyt og tidssvarende byggeri, som viderefører ejendommens boligformål og passer naturligt ind i området. Projektet består af 14 rækkehuse i tæt-lav bebyggelse, hvor bygningens samlede fodaftryk stort set fastholdes. Husene opføres med pudsede facader, røde vingetegl og tag med 45° hældning, så det nye byggeri får et roligt og klassisk udtryk i tråd med de omkringliggende boliger.

De grønne friarealer placeres mod sydøst, og er med til at skabe gode opholdsforhold og et grønt, fælles miljø for beboerne. På den måde bevares stedets åbne karakter, samtidig med at der tilføjes kvaliteter, som understøtter fællesskab og trivsel."

Forvaltningen bemærker, at nybyggeriets endelige udformning først vil blive fastlagt i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse.

Ejer har siden udvalgsmødet den 21. januar 2026 ændret projektet og eftersendt følgende principskitser af det ønskede nybyggeri, som dog vil kræve efterfølgende byggetilladelse. Herunder ses en visualisering, der viser nybyggeriets placering på grunden:

Herunder ses to visualiseringer af byggeriet set fra nordøst og landsbygaden:

Herunder ses en visualisering af byggeriet set fra syd:

Efter udvalgsmødet den 21. januar 2026 tilføjer ejer følgende i forhold til genanvendelse af byggematerialer; ”vi har vurderet, at det primært er murstenene, der har potentiale for genbrug. Det har dog ikke været muligt at få økonomien i en rensning og genanvendelse af disse til at hænge sammen. Størstedelen af træværket spær osv. er enten ormædt eller nedbrudt af råd, og vi vurderer det derfor ikke egnet til genbrug.

Det er selvfølgelig i sidste ende være ressourcekoordinatoren og ressourcekortlægningen, der foretager den endelige vurdering af materialernes potentiale forud for nedrivningen.”

Dispensationer

Ejers ønske om at nedrive den firlængede bindingsværksgård kræver dispensation fra følgende bestemmelse i lokalplan 4-427:

Afsnit 5.4:

”Den eksisterende karaktergivende bebyggelse langs landsbygaden må ikke på væsentlige punkter skifte karakter. Ombygninger og nedrivninger må kun forekomme, når helhedsindtrykket bevares, og når det nedrevne erstattes med nyopførelser.”

Afsnit 5.4 er formuleret som en såkaldt kompetencenorm.

Kompetencenormer er kendetegnede ved, at de efter deres ordlyd giver mulighed for en konkret fravigelse af en lokalplanbestemmelse. Bestemmelsen kan være formuleret sådan, at hovedreglen er et forbud – i dette tilfælde mod ombygning og nedrivning - men at der efter en konkret vurdering kan gives tilladelse, hvis (1) helhedsindtrykket bevares, og (2) det nedrevne erstattes med nybyggeri.

Forvaltningen vurderer, at betingelserne for at give dispensation i denne konkrete sag er opfyldt, da det nedrevne erstattes med nybyggeri, som opføres med tilsvarende omfang og placering som den firlængede gård – og med et port- og gårdspladsmotiv, der minder om de gamle bygninger og virker åbent og imødekommende fra landsbygaden.

Forvaltningen vurderer, at gårdens bærende bevaringsværdier overordnet stadig er til stede. Besigtigelsen på stedet viste dog også, at bygningerne i en årrække ikke har været brug, og at ejendommen fremstår generelt misligholdt. Bl.a. er bundremmen på alle bygningerne i dårlig forfatning, tavl (udfyldningen mellem tømmeret i bindingsværkskonstruktionen) er flere steder ved at falde ud af facaderne, én længe mangler understøtning, og en anden længe har fået et nyere bliktag lagt oven på et gammelt stråtag.

Bygningerne kræver generelt istandsættelse, og forvaltningen vurderer på denne baggrund, at det er en uforholdsmæssig stor opgave at bringe den firlængede bindingsværksgård i en stand, der gør den egnet til tidssvarende brug.

Forvaltningen har modtaget ansøgning om byggetilladelse til nybyggeriet, en rækkehusbebyggelse bestående af 14 boliger omkring en gårdsplads, og vurderer, at dets omfang og placering vil være i tråd med lokalplanens bestemmelser om, at nybyggeri skal bestå af lav boligbebyggelse i maksimalt én etage med udnyttet tagetage.

Forvaltningen vurderer, at det skitserede nybyggeri med pudsede facader, saddeltag af røde tegl og kviste i den udnyttede tagetage er fint tilpasset den oprindelige bebyggelsesstruktur og de ældre naboejendomme omkring. Det vil dog blive tydeligt, at der vil være tale om et nybyggeri, som ikke kan få samme historiske udtryk, som den oprindelige bebyggelse.

Der er fortsat enkelte bindingsværksbygninger i Over Holluf og få med stråtag. Forvaltningen vurderer dog, at landsbyen i dag først og fremmest består af murede huse med saddeltag såsom en nyere rækkehusbebyggelse fra 2017, der ligger 150 meter syd for ejendommen, opført i gule mursten med sort saddeltag.

Støjen fra ringvejen og Ørbækvej på kommende udendørs opholdsarealer, placeringen af en ny indkørsel og parkeringsplads mod syd samt den øgede mængde spildevand fra de nye boliger vil først blive behandlet i forbindelse med byggetilladelsen.

Øvrige forhold

Høring af Museum Odense:

Forvaltningen har efter udvalgsmødet den 21. januar 2026 bedt Museum Odense om en udtalelse til ansøgningen om nedrivning. Museum Odense vurderer, at der fra et kulturhistorisk synspunkt ikke kan være tvivl: Den firlængede gård er bevaringsværdig. ”Over Holluf og gården fortæller en vigtig del af Odenses Kommunes historie: At store dele oprindeligt var landmændenes og andre landarbejders landskab. Hvis de sidste centrale rester nedrives, forsvinder også vores mulighed for at se og opleve denne væsentlige del af historien. Om tilstanden af ejendommen efterhånden er så dårlig, at det ikke anses for ønskeligt at bevare den, og om situationen ved, at den har stået ubeboet så længe, er så uhensigtsmæssigt, at det overvejes at give nedrivningstilladelse, er i sidste ende en politisk diskussion og en politisk afgørelse.”

Forvaltningen har siden udvalgsmødet den 21. januar 2026 uopfordret modtaget indsigelser mod nedrivningen fra Kulturmiljøråd Fyn, By og Land Danmark og Foreningen Straatag. Ud fra en umiddelbar vurdering har indsigelserne karakter af en koordineret sammenskrivning med samme afsender. Indsigelserne kan sammenfattes til følgende:

Selvom en bygning hurtigt ser afrakket ud, når den har stået ubeboet i noget tid, behøver bygningen ikke at være kondemnabel – samt at man ikke bør fæste lid til ejers vurdering af bygningernes tilstand, når ejer kun er interesseret i at udnytte arealet til nyt byggeri.

Det anbefales at få en uvildig restaureringsarkitekt til at vurdere bygningernes tilstand eller helt at nægte tilladelse til nedrivning og istandsætte gården på en måde, hvor helhedsindtrykket bevares og lever op til lokalplanens intentioner. Det kan lade sig gøre, selvom det nok bliver dyrere – og det vil på sigt være meget værdifuldt for hele området.

På baggrund af syn på ejendommen den 26. januar 2023 vurderer forvaltningen ligesom ejer, at bygningernes tilstand er dårlig. Forvaltningen kan ikke tvinge ejer til at istandsætte. Forvaltningen kan alene nægte nedrivning med henvisning til gældende lokalplan.

Anbefaling fra stadsarkitekten

• • gårdens facader mod gadekæret og det offentlige rum bevares,
  • den overordnede volumen og gårdstruktur fastholdes,
  • tagform, materialer og farver videreføres,
  • samt at de bevaringsværdige træer bevares.

Naboorientering:

Projektet har ikke været i naboorientering, da det vurderes at være af underordnet betydning, jf. planlovens § 20. 

Selektiv nedrivning:

Da ejendommen samlet har mere end 250 m² etageareal, er nedrivningen omfattet af reglerne om selektiv nedrivning. Ansøgningen om nedrivning har derfor været i høring hos Affaldsteamet i Klima- og Miljøforvaltningen, som har givet grønt lys til en nedrivningstilladelse jf. Bekendtgørelse om håndtering af affald og materialer fra bygge- og nedrivningsarbejde.

Reglerne om selektiv nedrivning stiller krav om, at byggeriets materialer adskilles og sorteres under nedtagning med henblik på at minimere værditabet og opnå maksimal udnyttelse og recirkulering af materialerne.

Overtagelsespligt

Et afslag på dispensation til nedrivning kan efter planlovens § 49 i visse situationer give ejeren krav på, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning (overtagelsespligt). Efter planlovens § 49, stk. 2, er der kun overtagelsespligt hvis der er væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af nedrivningsforbud.

Det er taksationsmyndighederne (taksationskommissionen og overtaksationskommissionen), der kan tage stilling til, om betingelserne for overtagelsespligt er til stede, og til hvilken erstatning der i givet fald tilkommer ejeren for overtagelsen.

I praksis tages der udgangspunkt i en sammenligning af ejendommens udnyttelsesgrad før og efter lokalplanens vedtagelse. Det har således bl.a. stor betydning, om anvendelsesmulighederne for ejendommen ifølge lokalplanen er rimelig og svarer til det, som ejeren kunne forvente på baggrund af områdets karakter og tidligere planlægning. Bygningens tilstand har også betydning, men det fører ikke i sig selv til overtagelsespligt, at det bedre ville kunne betale sig at nedrive og genopføre noget nyt end at sætte det eksisterende byggeri i stand. Særligt når der som i den konkrete sag er tale om ældre lokalplaner spiller det ind, om ejeren eller forudgående ejere har opnået en løbende besparelse ved ikke at holde byggeriet i forsvarlig stand. Det er dog omvendt også anerkendt i praksis, at renoveringsomkostningerne kan være så store, at det ikke er muligt at udnytte ejendommen på rimelig vis uden en nedrivning. Hvis det er tilfældet, og tilstanden ikke i væsentlig grad kan bebrejdes ejeren, vil der være overtagelsespligt.

Der er tale om en meget konkret vurdering, og praksis er ikke entydig. Forvaltningen vurderer ud fra de foreliggende oplysninger, at risikoen for overtagelsespligt er begrænset, men at overtagelsespligt ikke kan udelukkes fuldstændigt. Forvaltningen har herved lagt vægt på, at der er tale om en ældre lokalplan, og at nedrivningsforbud ikke vil forhindre, at ejendommen kan anvendes til bolig som hidtil eventuelt efter væsentlige renoveringsarbejder.