Ejeren af ejendommen Helledammen 4A, 3400 Hillerød, matr.nr. 2æ, Hammersholt By, Nr. Herlev, har via landinspektør indsendt en principiel ansøgning om udstykning af ejendommen.

Helledammen 4A udgør en matrikel på i alt 1.920 m². Ansøgningen omfatter udstykning af ca. 800 m² med henblik på etablering af en ny boligparcel. Det foreslås, at der etableres overkørsel til Hulvejen via en 4–5 m bred adgangsvej placeret i matriklens sydligste hjørne.

Landinspektøren oplyser, at placeringen af det nye skel er tilrettelagt således, at det skrå højdegrænseplan og vandret afstand til eksisterende bebyggelse på restejendommen overholdes. Bebyggelsesprocenten for restejendommen (ca. 1.190 m²) er beregnet til 13,6.

Terrænet falder ca. 4 m mod Hulvejen i det område, der ønskes udstykket. Forslag til udstykning fremgår af bilag 1. Der er tinglyst en 5 m bred vejbyggelinje langs Hulvejen på ejendommen.

Hulvejen er en lokal sekundærvej med en årsdøgntrafik på ca. 1.500 køretøjer, og der er for nylig etableret 40 km/t-zone på strækningen. Det vurderes dog, at de nødvendige oversigtsforhold er udfordret ved en ny overkørsel mod Hulvejen som ansøgt. Dels på grund af terrænforhold og dels på grund af svinget.

Ud fra trafiksikkerhedsmæssige hensyn vurderer vejmyndigheden, at en mulig adgang til den nye parcel i stedet bør undersøges fra Helledammen frem for Hulvejen. Ejendommen Helledammen 4A er en koteletgrund, hvor den eksisterende ca. 4 m brede adgangsvej kan forlænges til også at betjene den nye udstykning. En sådan løsning vil sikre en mere trafiksikker adgang men skal samtidig opfylde krav til bredde for brand- og redningskøretøjer samt afstande til skel mod nabobebyggelse. Denne løsning forudsætter dog fjernelse af en eksisterende carport på Helledammen 4A.

Ejendommen er beliggende i delområde 2 i Byplanvedtægt nr. 36 for Ny Hammersholtområdet. Af § 2 fremgår, at udstykning i delområde 2 kun må foretages efter de retningslinjer, der fremgår af kortbilaget. Der er ikke i byplanvedtægten angivet en udstykningsmulighed for den pågældende matrikel.

I en tidligere udstykningssag i Gadevang meddelte Hillerød Kommune afslag på udstykning med henvisning til, at byplanvedtægten for området fastsatte, at ”udstykning kun må foretages efter de retningslinjer, som fremgår af det tilhørende kortbilag”. Ved afgørelse af 4. juli 2013 fandt Natur- og Miljøklagenævnet imidlertid, at denne bestemmelse i byplanvedtægten var for svagt og upræcist formuleret til i sig selv at kunne begrunde et afslag på udstykning.

Landinspektøren har henvist til at der i nyere tid er givet tilladelse til 2 udstykninger i området. Forvaltningen har undersøgt de to udstykningssager og bemærker, at der i 2014 blev givet tilladelse til udstykning ved Lille Sverige Vej 1, hvor vejforholdene omfatter meget begrænset trafik fra i alt syv ejendomme. I 2023 blev der givet tilladelse til udstykning ved Hulvejen 2B, hvor der i forbindelse hermed blev etableret vendeplads på ejendommen Gl. Frederiksborgvej 14 for at undgå at der bakkes ud på Hulvejen. I begge sager er de trafikale forhold blevet håndteret til mindst mulig gener for området.

Byplanvedtægtens § 5 om bebyggelsens omfang og placering fastsætter, at der i delområde 2 alene må opføres bygninger i én etage med eventuel udnyttet tagetage, og at stuegulvets højde over færdigt terræn højst må være 40 cm. Det forventes, at der på den nye parcel vil blive opført et enfamiliehus, eventuelt med udnyttet tagetage.

Udstykningsforslaget har været i naboorientering, og naboer og genboer har haft mulighed for at fremsende bemærkninger. Der er modtaget bemærkninger fra ejendommen Sættedammen 14, som er genbo til det ansøgte udstykningsareal. Ejendommen Sættedammen 14 ligger ca. 2 m lavere end den laveste kote på Helledammen 4A og ca. 1 m lavere end Hulvejen.

I bemærkningen fremfører ejer af Sættedammen 14 bl.a., at en ny bebyggelse på det udstykkede areal vil kunne forringe udsynsforholdene væsentligt, idet deres bolig er beliggende lavt i terrænet. Endvidere udtrykkes bekymring for øgede indbliksgener og manglende privathed som følge af terrænforskellen, særligt hvis der opføres byggeri i flere plan. På den baggrund anmodes kommunen om at afvise udstykningen.

Forvaltningen vurderer, på baggrund af de trafikale forhold på Hulvejen, at der bør meddeles afslag på udstykningen med den ansøgte adgang til Hulvejen. Hulvejen fungerer bl.a. som adgangsvej til Hillerød Golfklub, hvor trafikken ud over medlemmer i et vist omfang består af gæster, som ikke er fortrolige med de lokale forhold. Dette, sammenholdt med de vanskelige oversigtsforhold ved etablering af en ny overkørsel, vurderes at give en trafiksikkerhedsmæssig udfordring.

Alternativt vurderer forvaltningen, at udstykning kan imødekommes, såfremt adgangen til den nye parcel etableres via et ca. 4 m bredt koteletben fra Helledammen langs skel mod ejendommene Hulvejen 11 og 13. En sådan løsning forudsætter, at den eksisterende carport på Helledammen 4A nedrives.