Baggrund

Odense vil være en grøn og bæredygtig storby. Det er derfor ambitionen at fordoble byens natur- og skovareal i perioden 2009 til 2030. For at understøtte denne målsætning blev det besluttet i Budget 2024, at der skulle udarbejdes en samlet ”Model for puljeskov”. By- og Kulturudvalget fik til opgave at sikre udarbejdelse af denne model i forbindelse med kommende erhvervsudlæg. Modellen skulle tage udgangspunkt i kommunens nuværende jordforsyningspolitik.

Afdækning af arealer til og eksisterende behov for puljeskov

By- og Kulturforvaltningen har på baggrund af Budget 2024, Klimahandleplanen og dialog med Klima- og Miljøforvaltningen afdækket mulighederne for etablering af skov på kommunalt ejede arealer.

Undersøgelserne viser, at Odense Kommune ikke ejer større ledige arealer, der egner sig til skovformål. Derfor vil nye skovarealer skulle erhverves gennem opkøb. Dette gælder både for puljeskov (skov, der erstatter anden skov) og klimaskov (ny skov). Byrådet har den 21. januar 2026 godkendt et opkøb af et større areal på ca. 147 hektar. Dette åbner mulighed for etablering af en vis mængde skov, herunder evt. gennem anvendelse som byttejord til realisering af skovformål andre steder i kommunen.

Eksisterende behov for puljeskov som følge af kendte, aktuelle projekter anslås at give et betydeligt behov for puljeskovsarealer. Her kan bl.a. nævnes ca. 45 ha fra den fynske jernbane, 8 ha fra udvidelsen af fynske motorvej samt ikke-fastlagte behov fra andre projekter såsom letbanens etape 2.

Opkøb udelukkende eller hovedsageligt til skovformål

By- og Kulturforvaltningen vurderer, at det juridisk ikke er muligt at bruge midler fra det konjunkturfølsomme anlægsområde (jordforsyningsområdet) til at finansiere opkøb af arealer, der forventes at resultere i et tab, da jordforsyningsområdet skal balancere. Det betyder, at Odense Kommunes opkøb af arealer finansieret af jordforsyningsområdet primært skal anvendes til erhverv eller bolig.

Forsøgsareal med puljeskov

Det er By- og Kulturforvaltningens vurdering, at puljeskovsarealer ikke kan sælges uden tab. For at dække udgifterne skal prisen mindst være 300.000 kr. pr. hektar eller 30 kr. pr. m2. Det dækker både køb af jord (minimum 200.000 kr. pr. hektar), udgifter til plantning, hegn, andre anlægsudgifter og to års pleje (ca. 100.000 kr. pr. hektar). Udfordringen er, at puljeskov ikke behøver at ligge i samme kommune som det projekt, der skaber behovet. Derfor kan projektudviklere i stedet købe puljeskov langt billigere i f.eks. udkantskommuner, hvor prisen kan være helt nede på 5-10 kr. pr. m2 f.eks. ved køb gennem Naturstyrelsen.

Det kan ikke afvises, at projektudviklere kan have interesse i at sikre lokal erstatningsskov for træer, der fældes som følge af deres projekt. Derfor anbefaler By- og Kulturforvaltningen, at der etableres et forsøgsområde med puljeskov på ca. 10 hektar inden for det nyligt opkøbte areal, der henvises til ovenfor. Det præcise område udvælges i samarbejde med Klima- og Miljøforvaltningen. Forsøgsområdet kan afdække, om der er markedsinteresse for køb af puljeskov i Odense Kommune. Hvis forsøgsområdet helt eller delvist sælges, vil der blive etableret yderligere puljeskov.

Skov inden for og i tilknytning til erhvervsområder

Udover etablering af et forsøgsområde med puljeskov anbefaler forvaltningen, at der fortsat arbejdes målrettet med at indtænke skove, regnvandsbassiner, biodiversitet, stier mv. i planlægningen af nye erhvervsområder. Områderne vil således fremadrettet blive mere attraktive både byudviklings- og klimamæssigt.

Desuden anbefaler forvaltningen, at det løbende overvejes, om der ved opkøb til erhvervs- og boligformål er mulighed for at købe tilstødende ”overskudsarealer”, som en landmand (også) gerne vil sælge, og som kan anvendes til skovformål.

Derfor foreslås det, at ovenstående indsatser primært skal sikre det fremtidige behov for puljeskov, som opstår i forbindelse med kommunale projekter, bliver opfyldt. Kommunen vil således prioritere lokale løsninger for puljeskov eller erstatningsskov højere end muligheden for at købe billigere arealer i andre kommuner.

Endelig ”Model for puljeskov” i 2028

Det er muligt at beslutte, at en del af salgsindtægter fra erhvervsarealer skal overføres til en ”skovpulje”, hvor midlerne derved udmøntes fra det konjunkturfølsomme anlægsområde. Her anbefaler forvaltningen, at midler kan anvendes på den type skov (ny skov eller puljeskov), som totaløkonomisk er mest attraktiv for kommunen. Der er forskellige (statslige) medfinansieringsordninger, der økonomisk kan tale for valg af den ene eller anden type skov. Det er By- og Kulturforvaltningens vurdering, at der ikke er grundlag for at skelne mellem ny skov og puljeskov, da træerne vil være de samme. Denne model forudsætter dog, at de afsatte midler direkte øger salgsprisen for erhvervsjord, således at økonomien i erhvervsjordsarealerne fortsat er i balance trods de øgede omkostninger. Erhvervsjord udbydes som udgangspunkt til den pris, det har kostet at udvikle arealer med tillæg af fx en andel af udgifter til infrastruktur og lignende.

By- og Kulturforvaltningen vil imidlertid fraråde vedtagelse af denne finansieringsmodel for nuværende. Dette skyldes, at det ikke er tilstrækkeligt afdækket, hvor meget af det kommuneplanlagte erhvervsområde i det østlige Odense, der kan bebygges, og hvor meget der går til andre formål (fx veje, vandbassiner m.v.). Dette brutto-/nettoforhold mellem det samlede erhvervsområde og areal, der kan sælges til erhvervsdrivende, vil blive afdækket gennem udfærdigelsen af en samlet helhedsplan for hele erhvervsområdet. Helhedsplanen er under udarbejdelse med løbende politisk inddragelse undervejs og forventes færdig ultimo 2027.

Brutto-/nettoforholdet er afgørende for prissætningen pr. m2 og dermed for vurderingen af, om erhvervsområdet kan bære, at der tillægges en værdi oveni de priser, der opstår som følge af anlægsomkostninger m.v.

By- og Kulturforvaltningen har forud for sin anbefaling overvejet, om man kan lave en mindre prisstigning nu. Formålet skulle være at holde en god balance mellem prisen på erhvervsjord og ønsket om mere skov i Odense. Det er imidlertid vurderingen, at selv en lille prisstigning kan risikere at ødelægge balancen. Det kan betyde, at man ikke i tilstrækkelig grad tager hensyn til prisen på erhvervsjord sammenlignet med behovet for mere skov i Odense. Forvaltningen har også lagt vægt på, at priserne på erhvervsjord fremover allerede bliver påvirket af andre udgifter. F.eks. medfinansiering af infrastruktur, der tidligere var betalt via det skattefinansierede område, og andre omkostninger udover selve køb og byggemodning af områderne. Det skal også nævnes, at udgifterne til køb og byggemodning af arealer er steget væsentligt.

De højere priser forventes f.eks. at komme til udtryk i det nye erhvervsområde i det østlige Odense. Her vurderes kvadratmeterprisen på nuværende tidspunkt at blive på ca. 550-600 kr., men beløbet er behæftet med væsentlig usikkerhed, indtil det er afklaret, hvor meget af området der kan bebygges og dermed sælges som erhvervsareal (brutto/netto-forholdet). Til sammenligning har tidligere salgspriser maksimalt ligget på 250-300 kr. pr. m². 

De nuværende forventninger indikerer allerede nu en fordobling af den hidtil højeste pris for kommunens erhvervsjord. Priserne for erhvervsjord i Odense vil dermed forventeligt ligge betydeligt over priserne i nabokommunerne.

Hvis salgsprisen hæves yderligere for at finansiere puljeskov, kan det svække Odense Kommunes konkurrenceevne på markedet for erhvervsjord.