Baggrund

Lokalplan nr. 4-1115 og kommuneplantillæg nr. 3 er udarbejdet for at muliggøre etablering af hotelfløj og forbindelsesgang til eksisterende hotel og omfatter også parkering samt beplantningsbælte mod Ørbækvej.

Lokalplanen

Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres en ny hotelfløj nordvest for den eksisterende hotelfløj på et areal, som i dag anvendes til parkering for hotellets gæster. Den nye bebyggelse placeres parallelt med denne bygning med en afstand på cirka ti m.

Lokalplanen fastsætter, at bebyggelsen maksimalt må opføres i ni etager og have en maksimal højde i kote 59 m (højdesystem DVR90) svarende til en maksimal højde på 40 m målt fra terræn omkring bygningen til overkant af tekniske installationer på taget.

Illustration med situationsplan af planlagt ny hotelfløj

Se afgrænsningen af lokalplanområdet markeret med rød streg nedenfor:

Lokalplanen giver dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 17 vedrørende skovbyggelinjen. Skoven, der udløser skovbyggelinjen, er en mindre, offentlig skov på den sydlige side af Ørbækvej.

Efter bestemmelsen må der ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lignende inden for en afstand af 300 meter fra skove. Der er en afstand på cirka 200 m fra byggefeltet til skoven målt i fugleflugt.

Kommuneplantillæg

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2024-2036 med hensyn til bygningshøjde samt antal etager for den nye hotelbebyggelse. Den gældende kommuneplanramme giver mulighed for bebyggelse i to etager med en maksimal højde på ti m – dog kan der i særlige udpegede områder bygges op til 24 m. Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg, der giver mulighed for, at hotelbebyggelsen kan opføres i ni etager samt en ændring i den mulige højde på ny hotelbebyggelse til maksimalt kote 59 m (højdesystem DVR90) svarende til en maksimal højde på 40 m målt fra terræn til top af tekniske installationer på taget. 

I Kommuneplan 2024-2036 ændres den eksisterende retningslinje 1.2.5 for højhuse, så den også udlægger lokalplanens område som højhusområde.

Høringssvar

Planforslagene har været i offentlig høring fra den 26. februar til 24. april 2026. Der er indkommet 13 høringssvar.

De indkomne høringssvar omhandler følgende:

1. Trafikmængden i området forventes at øges.
2. Vejtrafikstøjen vil blive øget som følge heraf.
3. Planerne indeholder utilstrækkelige vurderinger af de trafikale konsekvenser.
4. Der bør udarbejdes en opdateret støjberegning som følge af mertrafik.
5. Der bør etableres støjværn eller andre dokumenterede løsninger mod boligkvarteret, så støjniveauet for de omkringliggende boliger ikke forværres.
6. Der er udfordringer med parkering i nærområdet i forbindelse med afholdelse af større arrangementer.
7. Projektet kan indebære en væsentlig forringelse af bolig- og opholdsforholdene for de omkringliggende boliger, herunder risiko for værditab.
8. Der opleves støj fra højtsiddende ventilationsanlæg, som ikke dæmpes af beplantning og støjvold.
9. Der opleves et forhøjet støjniveau i området som følge af udendørs aktiviteter samt åbne døre i forbindelse med indendørs arrangementer.
10. Den kollektive trafikbetjening af området ikke vurderes at være tilstrækkelig.
11. Det bør sikres, at ny bebyggelse ikke kaster skyggedannelser på ejendommene på Munkehatten.
12. Der ønskes mulighed for at forhøje bruttoetagearealet i lokalplan 4-1115 for at skabe råderum til mindre projekttilpasninger under projekteringen.
13. Der ønskes en forhøjelse af bebyggelsesprocenten i kommuneplantillæg nr. 3.

By- og Kulturforvaltningens vurdering af de indkomne høringssvar

Ad 1 - Trafikmængden i området forventes at øges

Forvaltningens vurdering:

Der er en generel stigning af trafikken i Odense. Antallet af personbiler er siden 2014 og frem til 2024 steget med 29% (Fra ”Nøgletal, Trafik og mobilitet, Odense Kommune”)

Forvaltningen vurderer, at projektet vil medføre en stigning i antallet af gæster til området, hvilket kan øge belastningen af det eksisterende trafikale system. Samtidig vurderes det, at planforslaget ikke vil have en væsentlig indvirkning på den overordnede trafikafvikling i området.

Lokalplanen har ikke mulighed for at regulere de trafikale påvirkninger, som i stedet bliver reguleret af kommunens vejmyndighed.

Ad 2 - Vejtrafikstøj

I flere høringssvar udtrykkes der bekymring for, at vejtrafikstøjen fra Ørbækvej kastes fra hotelfacaden til den anden side af Ørbækvej til boligerne, der ligger i Nøglens Kvarter.

Forvaltningens vurdering:

Det er forvaltningens vurdering, at den nye bebyggelse ikke vil medføre betydelige ændringer fra den nuværende situation, hvor der i forvejen er refleksioner fra kongrescentrets nuværende bebyggelse. 

Den nye hotelbygning opføres i en afstand på cirka 250 meter fra boligerne i Nøglens Kvarter. Forvaltningen vurderer derfor, at man ikke vil være i stand til at registrere ændringer i lyden mellem før og efter opførelsen af den nye bygning.

Ad 3 - Planerne indeholder utilstrækkelige vurderinger af de trafikale konsekvenser

Forvaltningens vurdering:

Forvaltningen har sammen med Trafikplan vurderet, at vejnettet i området kan håndtere den forøgelse af trafikken, som vil komme i forbindelse med gæster til de ønskede hotelværelser på grunden.

I lokalplanens redegørelse fremgår det, at Odense Kommune har udført en miljøscreening af lokalplanen efter miljøvurderingsloven, hvor påvirkninger såsom bl.a. trafik er blevet belyst og vurderet. Og det vurderes samtidig, at planen ikke vil have en væsentlig indvirkning på trafikafviklingen i området.

Det kan oplyses, at bygherre ønsker at omlægge adgangsvejene ved Lille Tornbjergvej således, at der sker en forbedring ved ankomsten fra Ørbækvej. Dette forhold ligger dog udenfor lokalplanområdet og vil ikke blive behandlet her.

Ad 4 - Der bør udarbejdes en opdateret støjberegning som følge af mertrafik

Forvaltningens vurdering:

Lokalplanen regulerer ikke forholdet. Vejtrafikstøj fra Ørbækvej er forårsaget af eksisterende trafik på vejen. Boligområdet ved Nøglens Kvarter ligger syd for planområdet på den modsatte side af Ørbækvej og er ikke omfattet af lokalplanen. 

Bemærkningen er videregivet til vejmyndigheden i Klima- og Miljøforvaltningen til orientering.

Ad 5 - Der bør etableres støjværn eller andre dokumenterede løsninger mod boligkvarteret, så støjniveauet for de omkringliggende boliger ikke forværres

Forvaltningens vurdering:

I lokalplanens redegørelse fremgår det, at Odense Kommune har udført en miljøscreening af lokalplanen efter miljøvurderingsloven, hvor væsentlige påvirkninger såsom bl.a. støj er blevet belyst og vurderet, herunder om påvirkningen giver anledning til etablering af støjafskærmning, og samlet set vurderes planen ikke at medføre væsentlig indvirkning på miljøet.

Ad 6 - Der er udfordringer med parkering i nærområdet i forbindelse med afholdelse af større arrangementer

Forvaltningens vurdering:

Forvaltningen gør opmærksom på, at lokalplanen ikke regulerer forhold om trafiksikkerhed uden for planområdet.

Ifølge kommuneplanen er der ingen parkeringsnorm for biler for hoteller og konferencecentre i parkeringszone 2, mens behovet for cykelparkering fastsættes på baggrund af en konkret vurdering. Med lokalplanen nedlægges 95 eksisterende parkeringspladser, og der udlægges areal til parkering svarende til ca. 15 parkeringspladser. Lokalplanen udlægger ikke særskilte arealer til cykelparkering.

Odense Congress Center råder over et betydeligt antal parkeringspladser til cykler og biler på egen grund, som betjener både kongrescenter, messefaciliteter og hotel. Parkeringskapaciteten er etableret som en integreret del af det samlede anlæg og er dimensioneret til at kunne håndtere den daglige drift samt almindelige arrangementer.

Reduktionen af bilparkeringspladser som følge af hoteludvidelsen vurderes ikke at give anledning til et øget parkeringsbehov for biler, da hotelgæster og ansatte vil kunne benytte eksisterende parkeringsfaciliter, da den samlede parkeringskapacitet inden for Odense Congress Centers område fortsat vil overstige det gennemsnitlige behov med vedtagelse af denne lokalplan.

Det vurderes, at der fortsat vil være tilstrækkelig parkering for biler og cykler til at understøtte områdets anvendelse som kongres-, messe-, hotel og konferencecenter.

Odense Congress Center er opmærksomme på de trafikale udfordringer og udarbejder løbende afviklingsplaner for trafik og parkering ved større arrangementer.

I forbindelse med større kongresser sker håndtering af trafikalt pres med virkemidler som blandt andet vejafspærringer, midlertidig skiltning og fysiske personer til at guide bilister, cyklende og gående; men det er forhold, som en lokalplan således ikke regulerer. 

Ad 7 - Projektet kan indebære en væsentlig forringelse af bolig- og opholdsforholdene for de omkringliggende boliger, herunder risiko for værditab

Forvaltningens vurdering:

Planlægning efter planloven anses for at være erstatningsfri regulering. Forvaltningen har ikke grundlag for at kunne vurdere, om byggeriet vil kunne have en negativ indflydelse på huspriserne i området. 

Ad 8 - Der opleves støj fra højtsiddende ventilationsanlæg, som ikke dæmpes af beplantning og støjvold

Forvaltningens vurdering:

Lovgivningen fastsætter vejledende grænseværdier for støjpåvirkninger fra bl.a. ventilationsanlæg, som byggeriet skal overholde.

I forhold til støj fra selve kongrescenteret skal bygherre sikre, at disse aktiviteter ikke belaster omgivelserne med støjniveauer, lugt eller anden luftforurening, der overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Dette reguleres med miljølovgivningen.

Ad 9 - Der opleves et forhøjet støjniveau i området som følge af udendørs aktiviteter samt åbne døre i forbindelse med indendørs arrangementer

Forvaltningens vurdering:

I forhold til støj fra selve kongrescenteret skal bygherre sikre, at disse aktiviteter ikke belaster omgivelserne med støjniveauer, lugt eller anden luftforurening, der overskrider Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj under driftsfasen. Dette reguleres med miljølovgivningen.

Ad 10 - Den kollektive trafikbetjening af området ikke vurderes at være tilstrækkelig

Forvaltningens vurdering:

Planlægningen af den kollektive trafik, herunder ift. køreplaner, ruter og stoppesteder, reguleres ikke i hverken kommuneplanen eller lokalplaner, men sker i samarbejde med FynBus og omegnskommunerne.

Ad 11 - Det bør sikres, at ny bebyggelse ikke kaster skyggedannelser på ejendommene på Munkehatten

Forvaltningens vurdering:

Forvaltningen vurderer, at Munkehatten ikke vil opleve væsentlige større skyggevirkninger end i dag.

Bygherre har udarbejdet skyggediagrammer, som viser skyggeforhold for ny hotelbygning for givne tidspunkter på døgnet samt årstider. Der vil som i dag være morgensol fra øst og eftermiddags-/aftensol fra syd og vest. Den nye hotelfløj vil være højere end det øvrige byggeri i kongrescenteret, men der er i forvejen skygger på nabogrundene fra de høje træer i skellet langs OCC’s grund og naboer.

Ad 12 - Der ønskes mulighed for at forhøje bruttoetagearealet i lokalplan 4-1115 for at skabe råderum til mindre projekttilpasninger under projekteringen

Forvaltningens vurdering:

Høringssvar 13A foreslås imødekommet. 

Råderummet gives for at håndtere usikkerheder, der opstår, når projektet går fra en overordnet idé til detaljerede byggetegninger. Ved at have en indbygget buffer undgår bygherre at skulle søge om en dispensation fra lokalplanen eller en ny byggetilladelse, fordi projektet pludselig overskrider den maksimale bebyggelsesprocent.

Ad 13 - Der ønskes en forhøjelse af bebyggelsesprocenten i kommuneplantillæg nr. 3

Forvaltningens vurdering:

Høringssvar 13A foreslås ikke imødekommet.

Kommuneplantillæg nr. 3 er udarbejdet for at muliggøre opførelsen af den nye hotelfløj. Hvis bygherre ønsker at udvide hotellets øvrige faciliteter, vil der skulle udarbejdes en ny lokalplan og et tilhørende kommuneplantillæg, som vedrører et sådant nyt projekt.

By- og Kulturforvaltningens forslag til ændringer i lokalplanen:  

Bygherre har indgivet ønsker til ændring af lokalplanens afsnit 6.3 Etageareal. Ændringen vedrører mindre forhøjelser af bruttoetagearealerne indenfor de to byggefelter. Ændringen indenfor de to byggefelter vil give råderum til mindre projekttilpasninger under projekteringen. 

Bygherre har sendt forslag til præcisering af teksten i kommuneplantillægget vedrørende bebyggelsesomfang, da tillægget både omfatter både den nye lokalplan 4-1115 samt lokalplan 4-1045, og omfatter således både hotelfløjen opført i 2023/2024 samt den nye hotelfløj. Kommuneplanrammen vil kunne rumme to høje bygninger, og derfor bør teksten under bebyggelsesomfang ændres til: ”Dog kan der placeres én hotelbebyggelse i maksimalt 6 etager og en højde på maksimalt 24 m, samt én hotelbebyggelse i maksimalt 9 etager og med en højde på maksimalt 40 m.”

VandCenter Syd har sendt forslag til en teknisk tilretning af teksten i afsnittet ”Forhold til anden planlægning” vedrørende regn og spildevand. Da det ikke er besluttet, hvor afledningen skal ske til, ønskes en mindre specifik beskrivelse.

By- og Kulturforvaltningen foreslår på den baggrund, at de ovennævnte forslag til ændringer indarbejdes i lokalplan samt kommuneplantillæg.

Der er endvidere foretaget en ændring i kommuneplantillægget under Ændring af retningslinjer. De kortbilag, som viser eksisterende forhold og fremtidige forhold for det område, som udpeges for højhuse, er udskiftet. 

Lovgrundlag

• Lokalplanen er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 5.
• Kommuneplantillægget er udarbejdet i henhold til planlovens kapitel 4.

Handlemuligheder

By- og Kulturudvalget og byrådet kan vælge, at:

• Vedtage lokalplan nr. 4-1115 for udvidelse af Hotel Odense, OCC endeligt med de foreslåede ændringer (forvaltningens indstilling).
• Vedtage kommuneplantillæg nr. 3 endeligt med de foreslåede ændringer (forvaltningens indstilling).
• Komme med ændringer til planforslagene, som indarbejdes af By- og Kulturforvaltningen, hvorefter nye planforslag sendes i høring. Alternativt kan planerne med ændringer forelægges By- og Kulturudvalget igen.
• Ikke vedtage kommuneplantillægget og lokalplanen, hvorved der ikke kan etableres en udvidelse af Hotel Odense, OCC.

Procesdiagram