Kommunalbestyrelsen oversendte den 26. januar 2026 en forespørgsel fra rådmand Sine Heltberg, 1. viceborgmester Lone Loklindt og rådmændene Rasmus Holme og Lotte Kofoed om andelsboligforeninger:

”Forespørgsel om andelsboliger

Adgangen til en betalbar bolig for folk med en almindelig indkomst på Frederiksberg presses af stigende boligpriser og udlejningspriser. Hvis vi vil sikre en fortsat blandet by, kræver det, at mennesker med en almindelig indkomst har råd til at bo i byen. Samtidig vil mange gerne have en andelsbolig, hvor der er forudsigelighed og tryghed om boligudgifterne.

Derfor foreslår Sine Heltberg (S), Lone Loklindt (R), Rasmus Holme (EL), og Lotte Kofoed (SF), at Frederiksberg Kommune undersøger muligheden for at anvende reglerne om kommuneandele til at understøtte oprettelsen af nye andelsboligselskaber, så flere får mulighed for at få andel i sin egen bolig til en rimelig pris, når ejendomme sættes til salg.

Vi ønsker en forespørgselsdebat om:
•    Hvilken risiko vil kommunen skulle påtage sig, hvis den skal investere i oprettelse af nye andelsboligselskaber?
•    Hvad kommunen kan kræve til gengæld for at indgå i sådanne projekter?
•    Eventuelt afdækning af andre forhold, det er centralt at tage stilling til, før man kan designe en eventuel Frederiksberg-model for oprettelse af nye andelsboliger delvist baseret på kommuneandele."

Forvaltningens bemærkninger
Andelsboliger er en ejer- og boligform, hvor man køber en andel i en andelsboligforening og derved opnår eksklusiv brugsret til en specifik bolig. Prisen for andelen er typisk lavere end købsprisen for en ejerbolig, men der kan ikke opnås realkreditlån til købet, hvorfor renterne på andelslån generelt er højere end på ejerboliglån. En månedlig boligafgift dækker afdrag på foreningens lån til køb af ejendommen samt løbende driftsudgifter. Typisk vil den samlede månedlig ydelse – boligafgift og eventuelt afdrag på lån – for en andelshaver overstige huslejen, hvis samme bolig er en lejebolig, hvor lejeren er beskyttet af lejeloven og opført før 1993, og huslejestigninger er begrænset heraf. Priserne på andelsboliger stiger men med en langsommere takt end priserne for ejerboligerne. 

Hvis en ejer af en udlejningsejendom vil sælge ejendommen, indtræder som følge af lejelovens § 196 en tilbudspligt. Det betyder, at ejeren skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis. Beboerne har en såkaldt acceptfrist på mindst 10 uger. 

En kommune kan lovligt fremme en blandet by og blandede ejerformer ved at støtte stiftelse af andelsboligforeninger, herunder når en udlejningsejendom sælges. Det skal altid vejes op mod en forsvarlig økonomisk forvaltning af kommunens midler. Forvaltningen bemærker, at i dag er 26% af boligerne på Frederiksberg andelsboliger, mens 37% er private lejeboliger. 

Forvaltningen har forstået forespørgslen således, at der primært spørges til muligheden for at købe andelsboliger. Forvaltningen har også valgt at besvare forespørgslen med muligheden for garantistillelse.

1. Hvilken risiko vil kommunen skulle påtage sig, hvis den skal investere i oprettelse af nye andelsboligselskaber?

Kommunen kan støtte andelsforeninger på følgende måder: 

1. Ved at købe op til 40% af andelene i forbindelse med etableringen af en ny andelsforening.
2. Ved at stille garanti for en del af lånet til etablering af nyetablerede andelsboliger. 

Ad 1 – køb af andele
Kommunen kan efter andelsboligloven købe andele og indtræde som andelshaver i situation, hvor en udlejningsejendom tilbydes lejerne med henblik på eventuel omdannelse til andelsboliger. Det kræver, at mindst 60% af ejendommens lejere af beboelseslejlighederne er medlemmer af andelsboligforeningen på tidspunktet for købet. Kommunen kan således købe op til 40% af andelene og dermed hjælpe stiftelsen af andelsboligforeningen på vej, idet kommunen påtager sig en del af udgifterne, som de resterende andelshavere ellers skulle have båret. Kommunen bliver samtidig udlejer for de lejemål, kommunen køber. Den nystiftede andelsboligforening har også mulighed for selv at købe de lejligheder, hvor lejerne ikke ønsker at blive andelshavere, således andelsboligforeningen selv påtager sig den udgift og dækker differencen uden kommunens involvering. 

Hvis kommunen køber andele, kan disse have en betydelig lavere husleje end andelsudgiften. I sådanne tilfælde vil kommunen have større månedlige andelsudgifter end lejeindtægter og dermed medføre et årligt økonomisk tab. Der er risiko for, at kommunen kommer til at fortsætte som udlejer i en længere periode, særligt hvis huslejen er lav, idet incitamentet til at flytte så også er lav. Det vil ikke være muligt at tage hensyn til de konkrete lejeres indkomstforhold, så derfor kan det forekomme, at kommunen betaler for en huslejedifference ved en lejlighed, hvor der bor borgere med en god økonomi. Disse udgifter belaster servicerammen og kassen og vil ifølge kommunens politik betyde, at der skal findes modgående besparelser, så der både findes finansiering og skabes plads inden for servicerammen. I det tilfælde, at en lejer klager over huslejen til Huslejenævnet og får medhold, vil det øge differencen og dermed tabet.

Dertil vil der være udgifter til administration af huslejeopkrævninger, og løbende drift og indvendig vedligeholdelse af kommunens andele. 

Kommunen bærer også en risiko for driftsudgifter, der knytter sig til andelsforeningens vedligeholdelse, idet der ofte ikke er nogen opsparing til vedligeholdelse, når andelsforeningen stiftes. Hvis der skal gennemføres mere omfattende vedligeholdelsesarbejder, kan kommunen få udgifter til midlertidig genhusning af lejerne i kommunens andele. I værste fald går andelsboligforeningen konkurs, hvorved Frederiksberg Kommune mister de indskudte midler.

Køb af andelsboliger udgør et træk i kassen og er uden for kommunens anlægsramme (og driftsramme). Der kan optages lån i kommunekredit til at dække købsudgiften. Der kan ikke optages lån til løbende driftsudgifter for kommunens andele. 

Ad 2 – garantistillelse
Hvis kommunen stiller garanti for andelsforeningens realkreditlån, vil der være en risiko forbundet med dette, hvis andelsforeningen ikke har en sund økonomi. Det er også en risiko, hvis foreningen ikke har en god vedligeholdelsesplan og fornuftig opsparing til kommende vedligeholdelse. 

Risikoen ved garanti for lån til etablering af andelsboliger kan være større end ved garanti for lån til almene boligafdelinger, idet Staten også er garantistiller ved disse lån. Kommunen står dermed alene med garantien, hvis den kommer til udbetaling. Dog er der låneadgang til en indfriet garanti, således at likviditetstabet på kort sigt kan imødegås. I værste fald kan andelsforeningen gå konkurs, og garantistillelsen træder i kraft.

Ovenfor er beskrevet potentielle risici ved kommunens involvering i stiftelser af andelsboligforeninger. I den sidste ende vil risici bero på en konkret vurdering af den enkelte sag. 

2. Hvad kan kommunen kræve til gengæld for at indgå i sådanne projekter?

Når en kommune indtræder som andelshaver eller stiller garanti for en del af lånet til stiftelse af andelsboligforening, kan kommunen stille nogle vilkår for sin støtte. Det altoverskyggende, lovlige hensyn er risikominimering med henblik på at leve op til kravet om økonomisk forsvarlig forvaltning. 

I forbindelse med køb af andele kunne pejlemærker for vilkår handle om andelsboligforeningens økonomi, ejendommens stand og vedligeholdelsesplan, boligernes kvalitet, pris og moderniseringsbehov. Et pejlemærke kunne også at forholde sig til de løbende driftsudgifter. Skal der være balance, altså skal huslejen, kommunen får, dække andelsboligudgiften, vedligehold og administration, kommunen betaler? Må der være en negativ forskel, og skal der i så fald være et maksimum? Der kan sættes et vilkår om, at den negative forskel kun må være marginal af hensyn til at minimere risikoen. Eller skal der sågar sættes et vilkår om en positiv forskel? 

Kommunen kan ikke lovligt lægge vægt på den økonomiske betydning, det vil have for de nuværende lejere, om ejendommen sælges til en anden privat udlejer, eller om ejendommen omdannes til en andelsboligforening. Kommunen kan således ikke indtræde som andelshavere med det formål at sikre de nuværende lejere en billig husleje, ligesom kommunen ikke kan stille krav om, at lejerne ikke har en formue. Kommunen indtræder som normal andelshaver og kan ikke stille krav til driften af andelsforeningen, ligesom kommunen ikke kan stille krav om, at andelskronen skal sættes så lavt som muligt. Kommunen kan ikke stille vilkår om eller bruge en kommunalt ejet andelsbolig til anvisning. Andelsboligen skal sælges, når den bliver ledig.

Frederiksberg Kommune har i en konkret sag tidligere i år besluttet at tilbyde garanti til en andelsboligforening under etablering. Her var vilkårene for garantistillelsen:

• Minimum 75 pct. af andelsboligerne er solgt.
• Maksimalt 60 pct. i belåning uden garanti og kun kommunal garanti for 60–80 pct. af ejendomsværdi.
• Et 10–15-årigt budget som udviser positiv drift (herunder i flere scenarier for robusthed eksempelvis ved rentestigning).
• Særskilt lån for beløb dækket af den kommunale garanti med fast rente eller årligt rentetilpasning, begge uden afdragsfrihed og med en maksimal løbetid på 20 år (3. prioritet).
• Andelsboligforeningen dækker selv risiko ved tomgang og driftsunderskud.
• Der godkendes ikke i garantiens løbetid konverteringer af lån, hvor lånetiden forlænges, eller garantibeløb forhøjes. Der kan dog sendes en ansøgning til Kommunalbestyrelsen med ønske om konvertering af lån.
• Frederiksberg Kommune skal godkende eventuel ny lånoptagelse i garantiens løbetid.
• Frederiksberg Kommune skal godkende ændringer i andelsboligforeningens hæftelser.
• Frederiksberg Kommune skal godkende frasalg af væsentlige aktiver i garantiens løbetid.
• Ejendomsværdien fastsættes af uvildig valuar inden lånoptagelse.
• Krav om professionel administration og årlig revision af årsregnskab.

3. Eventuel afdækning af andre forhold, det er centralt at tage stilling til, før man kan designe en eventuel Frederiksberg-model for oprettelse af nye andelsboliger delvist baseret på kommuneandele.

Omdannelse til en andelsboligforening giver lejerne mulighed for ejerskab til boligen. Det kan potentielt sikre de kommende andelshavere en økonomisk gevinst. Ved omdannelsen forsvinder lejeboliger, og i nogle tilfælde billige lejeboliger, fra markedet. 

Hvis ejendommen ikke omdannes til en andelsforening, vil det ikke berøre lejernes retsstilling, at ejendommen overtages af en anden privat udlejer. Lejerne vil fortsat være beskyttet af lejeloven, og en ny privat udlejer vil ikke efter lejeloven have flere muligheder for at hæve huslejen end den nuværende ejer.

Huslejen kan hæves for de nuværende lejere som følge af stigende driftsudgifter eller gennemførte væsentlige forbedringer af lejemålet, men først ved en fraflytning kan en udlejer gennemføre en gennemgribende modernisering og opkræve husleje efter det lejedes værdi (tidligere kendt som § 5.2). En ny udlejer kan desuden først gennemføre en gennemgribende modernisering efter fem års ejerskab.

Andelslejligheder findes hovedsageligt i de større byer; København, Aarhus, Frederiksberg m.fl. I Københavns Kommune har man afsat 60 mio. kr. til erhvervelse af andelsboliger i andelsforeninger. Midlerne bliver taget fra byfornyelsesmidlerne. Københavns Kommune har per januar 2026 andelsboliger i tre nystiftede andelsboligforeninger.

Forvaltningen anbefaler, at redegørelsen tages til efterretning.  

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser.

Nej

Klima-, Plan- og Boligudvalget, Magistraten, kommunalbestyrelsen