Orientering om tilstandsvurdering af Jammerbugt Kommunes ejendomsportefølje

I Ejendomscenter Jammerbugt arbejdes der med en strategisk tilgang til bygningsvedligehold af Jammerbugt Kommunes ejendomsportefølje, og fundamentet for dette arbejde er tilstandsvurderingerne. For at sikre et repræsentativt datagrundlag af bygningsmassens aktuelle tilstand, foretages der årligt en fysisk gennemgang af en del af bygningsmassen. I 2026 er den fysiske gennemgang foretaget på ca. 25 % af bygningsmassen svarende til 56.600 m².

Tilstandsvurderingen i 2026 omfatter et areal på 188.500 m², hvoraf den fysiske gennemgang er foretaget på 56.600 m2. Den samlede ejendomsportefølje i Jammerbugt Kommune udgør aktuelt ca. 237.000 m² efter indvielse af Tandklinikken i Brovst. Arealerne fordeler sig som angivet i tabel 1.

Andelen af almenboliger, som Jammerbugt Kommune har vedligeholdelsesudgifter til, udgør 7.198 m², jf. fordelingsnøgler for de respektive afdelinger.

Metoden til vurdering af bygningernes vedligeholdelsestilstand er en systematisk, fysisk gennemgang af de enkelte bygninger med afsæt i de enkelte bygningsdele. Bygningsdelene vurderes ud fra de fire kvalitetsniveauer for bygningers kvalitet, som ses i tabel 2.

For at sikre Jammerbugt Kommunes ejendomskapital er det hensigten, at ejendomsporteføljen opnår eller opretholdes i kvalitetsniveau B, hvor bygningen behov for vedligehold, men fungerer efter hensigten og fremstår uden følgeskader. I kvalitetsniveau C begynder følgeskaderne at vise sig. Det gør sig dertil gældende, at det typisk vil koste en faktor 4 at løfte bygningerne fra kvalitetsniveau C til B – sammenlignet med at bibeholde dem i kvalitetsniveau B. Hvis bygningerne falder ned i kvalitetsniveau D, koster det en faktor 6-8 at løfte dem op i kvalitetsniveau B.

Aktuel tilstand på den kommunale bygningsmasse

For at sikre størst mulig effekt af de kommunale midler arbejdes der med planlagt og strategisk vedligehold. Prioriteringen af indsatsen målrettes de bygninger, som kommunen ønsker at fastholde i porteføljen på lang sigt. Prioriteringen tager udgangspunkt i bygningernes faktiske tilstand og i en vurdering af, hvor investeringerne giver mest værdi.

Af nedenstående figur fremgår resultat af tilstandsvurderingen og dermed ejendomsporteføljens aktuelle stand i 2026.

Den aktuelle tilstand på den kommunale bygningsmasse viser, at 65,9 % af den tilstandsvurderede bygningsmasse, svarende til 124.259 m², opnår minimum kvalitetsniveau B i 2026. Det betyder, at den samlede tilstand på denne del af ejendomsporteføljen er, at der er behov for vedligehold, men der kan være enkelte bygningsdele, som har behov for genopretning eller udskiftning.

I kvalitetsniveau C befinder sig 33,7 % af den tilstandsvurderede bygningsmasse, svarende til 63.596 m². Her gælder det, at der er opstået følgeskader eller er meget stor risiko for, at der snart opstår følgeskader, som følge af manglende vedligehold, hvorfor det er vigtigt med planlagt vedligehold. Bygningerne i kvalitetsniveau C er følgende:

• Brovst Administrationsbygning
• Jammerbugt Sundhedshus
• Nørhalne Hallen
• Øland Medborgerhus
• Gl. Hjortdal Børnehave
• Skovsgaard Skole
• Biersted Skole

Ved disse bygninger er der desværre forekommet skader på taget eller facaderne, hvilket resulterer i en større omkostning for udbedring. Ved bygninger med asbesttage, som er nedslidte, er det ikke længere rentabelt at udbedre større skader, hvorfor en udskiftning anbefales.

Under 1 % af bygningerne befinder sig i kvalitetsniveau D, hvor bygningen har tydelige skader og mangler. Der befinder sig kun en enkelt bygning i kvalitetsniveau D. Denne er Præstegaardsvej 34, Ingstrup. Ejendommen er en ældre bygning indeholdende fem lejemål.

I kvalitetsniveau A fremgår Jetsmark Skole, som er opført i 2023 og Aabybro Skole, som er opført i 2016, samt den nyindviede Tandlægeklinik i Brovst, som er opført i 2026.

I 2024 er Aabybro Skole ikke tilstandsvurderet, hvorfor bygningsmassen i kvalitetsniveau A er væsentlig mindre i 2024 end i 2026. Aabybro Skole har ikke tidligere indgået i tilstandsvurderingerne, da bygningen har indgået i en OPS-aftale. Hjemtagelsen af Aabybro Skole betyder, at den fremadrettet indgår i tilstandsvurderingen og prioriteringen af vedligeholdelsesmidlerne på lige vilkår med kommunens øvrige bygninger.

Nedslagspunkter i 2026:

I det følgende gennemgås nedslagspunkterne – tage og facader – fra tilstandsvurderingen.

Tage:

For Jammerbugt Kommunes bygningsmasse gør det sig gældende, at 49 % er opført i 1973 eller før. Flere af bygningerne fremstår stadig med originale tage, hvorfor levetiden for flere af tagene er udtjent, og der derfor er der et fokus på at holde ejendomsporteføljens tage tætte. Tilstandsvurderingen viser, at en stor andel af ejendomsporteføljens tage befinder sig under det ønskede kvalitetsniveau, hvor følgeskaderne er begyndt at vise sig. Dette gælder for følgende bygninger:

• Ungehuset Fjerritslev og Legestuehus
• Biersted Skole
• Aabybro Bibliotek
• Skovsgaard Skole
• Brovst Administrationsbygning
• Nørhalne Hallen
• Øland Medborgerhus
• Aabybro tidl. Tandpleje
• Gl. Hjortdal Børnehave
• Jetsmark Skole Specialafdeling
• Jammerbugt Sundhedshus (herunder servicebygningen)
• Gl. Biersted SFO
• Birkelse Hallen
• Ørebroskolen
• Samværs- og Aktivitetscenter Hjortdal (SAH)
• Udholm Aktivitetsområde
• Pandrup Administrationsbygning
• Børnehuset Biersted
• Ingstrup Trivselsskole
• Aabybro SFO
• Moseby Kulturcenter
• Hjemme- og Sygeplejen Aabybro

I 2026 er planlagt udskiftning af tage på Ungehuset Fjerritslev/Legestuehus, Værestedet Åkanden, Skovsgård Børnehave, Halvrimmen Gl. Skole og Tranum Strandgård. Derudover arbejdes der på at udskifte det flade tag på Biersted Skole samt pyramidetaget på Aabybro Bibliotek.

Generelt for disse tage gælder det, at selve tagbeklædningen er nedbrudt, hvorfor den forlængede levetid ved partiel reparation er begrænset. F.eks. regner det ind på Biersted Skole, hvor tagpappen er for nedslidt til at kunne repareres. Det vil derfor kræve en fuld udskiftning af taget for at udbedre skaderne.

Facader:

Tilstandsvurderingen viser, at en væsentlig andel af ejendomsporteføljens facader befinder sig under det ønskede kvalitetsniveau, hvor følgeskaderne er begyndt at vise sig. Dette gælder for nedenstående bygninger.

• Brovst Administrationsbygning
• Nørhalne Hallen
• Øland Medborgerhus – Forsamlingshus
• Aabybro tidl. Tandpleje
• Jammerbugt Sundhedshus
• Samværs- og Aktivitetscenter Hjortdal (SAH)
• Udholm Aktivitetsområde
• Trekroner skolen
• Biersted Skole
• Ingstrup Trivselsskole
• Trekroner SI - Vuggestue og Børnehave
• Nørhalne Skole

Ved Jammerbugt Sundhedshus er der allerede konstateret frostskader, idet fugerne er nedbrudte, helt bløde eller allerede er faldet ud, hvilket viser et fremskredent behov for udbedring.

Tilstandsvurderingen viser, at 43.045 m², svarende til omkring 22 %, af ejendomsporteføljens facadeelementer som døre, vinduer, porte, glasfacader, fuger og solafskærmning er slidte og har et behov for enten udskiftning eller genoprettende vedligehold. Dette ses på figur 6 på bilag side 10.

Da en stor del bygningsmassens vinduer er af ældre dato, er de udskiftningsparate eller mangler udbedrende vedligehold. Dette ses ved nedenstående bygninger.

• Brovst Administrationsbygning
• Plejecenter Solbakken
• Øland Medborgerhus
• Skovsgaard Skole
• Aabybro tidl. Tandpleje
• Gl. Hjortdal Børnehave
• Skolecenter Jetsmark – Afd. Kaas (Specialafd.)
• SOSU Nord
• Jammerbugt Sundhedshus

I 2026 og 2027 er planlagt udskiftning af vinduer på Gl. Halvrimmen Skole og Nørhalne Skole. Sidstnævnte gøres ifm. med opførsel af ny tilbygning. Vinduerne udskiftes for at opnå krav fra Energieffektiviseringsdirektivet.

Balance mellem portefølje og budget

I byggebranchen findes der anerkendte brancheanbefalinger for vedligehold, som tager udgangspunkt i den ønskede kvalitet og bygningernes anvendelse. For Jammerbugt Kommune er målsætningen for vedligeholdelsesstanden er at følge branchens anbefalinger til lav vedligehold. Dette vil kræve et årligt budget til bygningsvedligehold på 26,72 mio. kr., hvor Ejendomscentret i dag har et budget på 22,59 mio. kr.

Ejendomscentrets budget på 22,59 mio. kr. i 2026 svarer til vedligeholdsudgifter på 100,92 kr. pr. m2, hvor branchens anbefalinger til lav vedligehold er 133,88 kr. pr. m².

Såfremt den nuværende tilstand på kommunens bygningsportefølje skal opretholdes, således tilstanden ikke forværres yderligere, er der to muligheder for at skabe balance mellem budget og portefølje.

Hvis der skal skabes balance mellem budget og portefølje vil det kræve et budget på 26,72 mio. kr. hvilket giver en restfinansiering på 4,13 mio. kr. pr. år i 2027 og overslagsårene.

Skal der skabes balance mellem portefølje og budget ved at tilpasse porteføljen er der behov for en reduktion af bygningsporteføljen med ca. 9 % svarende til 18.100 opvarmede m².

Af Planstrategi'23 – Handling 6, fælles frem mod 2035 fremgår, at "Vi vil optimere brugen og anvendelse af vores eksisterende bygningsportefølje, så vi kun har de bygninger, vi har brug for." Arbejdet med en reduktion af bygningsporteføljen bidrager derfor til realisering af målsætningen i Planstrategi'23.

Siden tilstandsvurderingen i 2024 blev præsenteret for Økonomiudvalget i april 2024 er der solgt 6.529 m². Af nedenstående diagram fremgår den aktuelle reduktion af Jammerbugt Kommunes ejendomsportefølje. Udover de solgte arealer, er Tandklinikken i Brovst blevet opført, hvorfor ejendomsporteføljens bygningsmasse er større i 2026 end i 2024. Af nedenstående diagram fremgår den aktuelle ejendomsportefølje.

Der er for nuværende identificeret 9.460 m² som salgbare, hvilke fremgår af tabel 3.

Såfremt ovenstående ejendomme sælges, mangler der fortsat en reduktion af ejendomsporteføljen på 8.500 m².

På udvalgsmødet vil Ejendomscentret gennemgå tilstandsvurderingen og give en orientering om Energieffektiviseringsdirektivet samt øvrige forventelige fremtidige krav til kommunale ejendomme.

Økonomiudvalget d. 20. maj 2026

Ved større vedligehold og genopretningsprojekter vil mulighederne for at opfylde kravene til Energieffektiviseringsdirektivet (EED) og lånefinansiering gennem energilån afdækkes.