Byrådet besluttede den 31. januar 2018, at den nye Sommerbæk Skole i Hørning skulle etableres på baggrund af udfordringer med den eksisterende Bakkeskoles kapacitet og behov for renovering. I takt med etableringen af Sommerbæk Skole sker en etapemæssig udflytning af elever fra Bakkeskolen, og i sommeren 2027 forventes overflytningen at være endelig.

Dermed ophører Bakkeskolegrunden som skolegrund og jf. beslutningen om håndtering af tiloversblevne bygninger, skal ejendommen sælges. Da Bakkeskolegrunden har en central placering i Hørning, er der en strategisk, byplanlægningsmæssig interesse i, hvad der skal ske med området fremover. Med det forestående salg af ejendommen kan kommunen påvirke den fremtidige udvikling. Med denne sag anmodes Økonomi- og Erhvervsudvalget om en stillingtagen til den fremtidige retning for området, som vil danne grundlag for en efterfølgende salgssag med stillingtagen til vilkår og pris mv.

Se et kort over Bakkeskolegrunden og en kort introduktion til området på bilag 1.

Kommuneplan 25

Som en del af Kommuneplan 25 er der arbejdet med strategisk midtbyplanlægning for kommunens seks største byer, heriblandt Hørning. For så vidt gælder Hørning bymidte peges der på, at udviklingen af Bakkeskoleområdet vil kunne understøtte og udvikle bylivet i Hørning bymidte og skabe større sammenhæng mellem den nuværende bymidte, stationen og byens nye boligområder syd for banesporene. Dette gennem bylivsskabende funktioner, byfortætning omkring Skanderborgvej og stationsområdet samt bedre muligheder for bløde trafikanter mellem stationen og centerområdet nord for Skanderborgvej.

Med udgangspunkt i kommuneplanens bystrategiske retning for Hørning bymidte og de tekniske forhold, der beskrives nedenfor, kan visionen for fremtidens Bakkeskolegrund blive et urbant-grønt område, hvor pejlemærkerne er 3-4 etagers bebyggelse, en blanding af boliger og liberalt erhverv, byfortætning, eventuel genanvendelse af dele af bygningsmassen, byforbindelser, forbedrede muligheder for bløde trafikanter, reduceret parkering og grønne fællesarealer.

Den angivne etagehøjde på 3-4 etager skyldes lovgivningsmæssige miljø- og afstandskrav som følge af aktiviteterne i autoværkstedet på den anden siden af Skanderborgvej.

15 minutters byen

Administrationen deltager med Hørning som case i Realdanias Plan 22+ forløb om 15 minutters byen. Hørning er i princippet allerede en 15 minutters by, hvor man til fods eller på cykel kan nå dagligdagens funktioner. Derudover kan man på kort tid tage tog eller bus til Skanderborg eller Aarhus. Der er en række forhold, hvor man generelt kan arbejde for at fremme, at flere vælger grønne transportvaner, og at der skabes et endnu bedre sammenhængende hverdagsliv i byen. En vigtig del af at få flere til at vælge offentlig transport og eksempelvis tage toget til og fra arbejde er, at stationen får funktion af et knudepunkt, hvor flere hverdagsfunktioner er koblet på området. Bakkeskolegrunden kan med sin placering i nær tilknytning til stationen være netop det link mellem byen nord for Skanderborgvej og togstationen.

Svømmesalen

I den sydligste del af Bakkeskolegrunden, ud til stationsområdet, ligger en svømmesal, der anvendes til svømmeundervisning for skoler, foreninger og af skolefritidsordninger. Da Byrådet den 31. januar 2018 tog beslutning om igangsætning af den nye Sommerbæk Skole, indgik i beslutningen, at der i "det videre analysearbejde forudsættes, at den nuværende svømme- og gymnastiksal på Bakkeskolen bevares". Siden har det vist sig, at der forventes væsentlige udgifter til renovering af svømmesalen, herunder sikring af overholdelse af krav til teknik m.v. Desuden er svømmehallen i Skanderborg blevet udvidet til Vandvirke. I lyset heraf, og på grund af behovet for beslutning om den overordnerede retning for salg af Bakkeskolegrunden, indstilles det, at stillingtagen til, om svømmesalen skal bevares eller ej, når Bakkeskolegrunden udvikles og sælges, sker i forbindelse med budgetforhandlingerne.

Selve svømmesalen er 243 m² og i bygningen ligger også tekniklokaler, omklædningsrum, en gymnastiksal med omklædningsrum og redskabsrum. Dertil hænger bygningen byggeteknisk sammen med et musiklokale, gangarealer og et 275 m² kælderrum, der anvendes til opbevaring. Byggeriet er samlet på 1.458 m².

I bilag 2 findes den byggetekniske vurdering af svømmesalsbygningen samt en vurdering af nødvendige udgifter til renovering af svømmesalen, udmatrikulering af ejendommen og sikring af bebyggelsen som selvstændig bebyggelse, såfremt den skal bevares. De samlede udgifter vil udgøre godt 15 mio. kr., angivet i 2026-kroner. Der er tale om et foreløbigt overslag, som er foretaget for 2½ år siden, og udgifterne kendes først endeligt, når der er foretaget en mere præcis vurdering af et eventuelt konkret projekt. Udgifterne kan derfor vise sig at være højere, idet det bemærkes, at der i det nævnte overslag ikke er afsat penge til bygherrerådgivning, og at det er tvivlsomt, om beløbet til uforudsete udgifter er stort nok. Forskellige endnu uafklarede forhold påvirker de fremtidige driftsudgifter, så en foreløbig vurdering viser, at den fremtidige driftsomkostning for svømmesalen bliver på mindst 2,0 mio. kr. årligt, hvor der i dag er afsat 900.000 kr.

Administrationen har lavet en indledende overslagsberegning på, hvad arealet med svømmesalen vil kunne sælges for. Hvis svømmesalen skal bevares, vil denne potentielle indtægt ikke kunne opnås. Arealet med svømmesal og tilknyttede bygninger er på ca. 1.500 m² og det vurderes, at den fremtidige bebyggelsesprocent bliver ca. 100. Den eksisterende bygningsmasse på ca. 1.500 m² står køber for at nedrive. Hvis arealet sælges til boligformål, er vurderingen, at kommunen vil kunne sælge arealet til ca. 5-7 mio. kr. Vurderingen indeholder en lang række faktorer, som bygger på forudsætninger, der endnu ikke er fuldt belyste. Samlet set vil de økonomiske omkostninger ved at bevare og renovere svømmesalen være mindst 20-25 mio. kr. plus løbende udgifter til drift.

Opmærksomheder og forudsætninger for området

Bevaring af bygninger: Bakkeskolegrunden består af mange forskellige bygninger, der er opført som knopskydning i perioden 1913-2017. Med til den fremtidige udvikling af Bakkeskolegrunden hører en overvejelse, om dele af bygningerne evt. kan/skal bevares, f.eks. på grund af bæredygtighed eller bygningernes historiske eller arkitektoniske værdi for Hørning by. I bilag 3 ses Plan- og Byudviklings vurdering af de eksisterende bygninger mhp. bevaring og genanvendelse, hvor det anbefales at bevare/transformere en del af de ældste skolebygninger. Hvis ingen eksisterende bygninger bevares på Bakkeskolegrunden, herunder også svømmesalen, vil det give de bydende udviklere nogle friere rammer for fremtidig bebyggelse, både hvad angår fremtidig arkitektur og disponering af området. På grund af et udpeget kulturmiljø omkring stationsområdet kan det dog ikke forventes, at der vil kunne bygges højere end de eksisterende 2 etager.

Administrationen anbefaler, at der ved salg af Bakkeskolegrunden ikke arbejdes med krav om bevaring af bygninger, men at det fastlægges, at bevaring/transformation af dele af de eksisterende bygninger kan tælle positivt i den samlede vurdering af et projekt.

Vejtrafikstøj: Støj fra Skanderborgvej betyder, at der ikke kan etableres parcelhusbebyggelse i området. Anvendelserne skal være etageboliger eller liberalt erhverv, der ikke udgør en gene for nærliggende boliger.

Støj fra jernbanen:  Administrationen arbejder på at få afklaret, hvordan støjforhold fra jernbanen skal varetages i forbindelse med den kommende planlægning for Bakkeskolegrunden.

Forbindelse over Skanderborgvej: Ved Bakkeskolegrunden findes en eksisterende gangbro, der sikrer gående - og særligt skolebørn - en sikker overgang over den trafikerede Skanderborgvej. Gangbroen er nedslidt og kan ikke sikre cyklende skolebørn en sikker skolevej.

Der vil også fremadrettet være behov for at sikre en god krydsningsforbindelse af Skanderborgvej, og der vil i den forbindelse kunne belyses forskellige løsningsmodeller, herunder renovering/erstatning af eksisterende gangbro, etablering af en tunnel eller stibro eller andre løsninger. Nogle løsninger vil kunne medføre behov for at inddrage arealer, der ikke i dag anvendes til vejformål.

Økonomiske vurderinger: Administrationen understreger, at alle beregninger i dette dagsordenspunkt indeholder en lang række faktorer, som bygger på forudsætninger, der endnu ikke er fuldt belyste. Der er på den baggrund foretaget et indledende overslag på markedsværdien.

Med udgangspunkt i dette vil den store matrikel 8a kunne sælges som den er til en salgspris på ca. 37 mio. kr.

Hvis svømmesalen skal bevares, vil salgsprisen for det tiloversblevne areal være ca. 30-32 mio. kr. Dertil vil man skulle tillægge en omkostning til renovering af svømmesalen på godt 15 mio. kr. Samlet set vil man altså få en nettoindtægt på 15-17 mio. kr. i 2026-tal, hvis svømmesalen bevares.

Videre proces

På baggrund af dette dagsordenspunkt vil administrationen kunne gå videre med de tiltag, der forbereder salget af Bakkeskolegrunden.

Administrationen anbefaler, at næste skridt er at udarbejde et kommuneplantillæg og en rammelokalplan for området. Med en rummelig rammelokalplan vil man få konkret afklaring om mulighederne for fremtidige anvendelser (bolig, liberalt erhverv mv.), afklaring omkring støj fra vej og jernbane, disponering af området overordnet. Dertil vil det give bydere på grunden en større sikkerhed for de fremtidige anvendelsesmuligheder, hvilket vurderes at højne markedsværdien for området.

En rammelokalplan vil kunne igangsættes i midten af 2027, og forventeligt være færdig i midten af 2028, hvorefter udbuddet vil kunne finde sted. Købet må forventes at være betinget af en endeligt vedtaget, byggeretsgivende lokalplan. Når der er valgt en køber, vil den byggeretsgivende lokalplan kunne udarbejdes. Processen herfor vil forventeligt være kortere end normalt, da rammelokalplanen allerede har sikret netop rammerne. En endelig overdragelse af arealet til køber vil ske, når den byggeretsgivende lokalplan er endeligt vedtaget. Det må forventes at kunne ske i løbet af 2029. Hvis denne proces skal fremskyndes, vil det kræve, at rammelokalplan igangsættes tidligere, på bekostning af andre lokalplaner.

På baggrund af rammelokalplanen kan der foretages en markedsvurdering af området, som vil ligge til grund for Økonomi- og Erhvervsudvalgets stillingtagen til igangsætning af udbud af ejendommen.

Herefter kan området sættes i udbud. Administrationen anbefaler et projektudbud, hvor byderne melder tilbage med både købsbud og et projekt for, hvordan de ser området anvendt og disponeret. De indkomne købstilbud sendes til beslutning i Økonomi- og Erhvervsudvalget og Byrådet.

Efter salget skal der udarbejdes en byggeretsgivende lokalplan for det konkrete, fremtidige projekt for Bakkeskolegrunden.

Administrationens samlede anbefalinger

Administrationen har vurderet de forskellige emner, der er gennemgået i dette dagsordenspunkt og kommer herunder med en række anbefalinger:

• At fremtiden for Bakkeskolegrunden skal være et urbant-grønt område, hvor pejlemærkerne er 3-4 etagers bebyggelse, en blanding af boliger og liberalt erhverv, byfortætning og eventuel genanvendelse af bygninger eller dele af bygningsmassen, byforbindelser, gode muligheder for bløde trafikanter, reduceret parkering og grønne fællesarealer (hvis forudsætningerne omkring autoværkstedet ændres, kan højderne på byggeriet ændre sig).
• At der ved salg af Bakkeskolegrunden ikke arbejdes med krav om bevaring af bygninger, men at det fastlægges, at bevaring/transformation af dele af de eksisterende bygninger tæller positivt i den samlede vurdering af et projekt.
• At der arbejdes videre med at sikre en god forbindelse over Skanderborgvej, og at fremtidige løsningsmodeller belyses nærmere.
• At der igangsættes udarbejdelse af kommuneplantillæg og rammelokalplan for Bakkeskolegrunden med høj prioritet jf. Plan og Byudviklings prioriteringsinddeling af lokalplaner med henblik på at mindske tomgang for de kommunale bygninger.
• At der arbejdes videre med udgangspunkt i, at et udbud af grunden foretages som et projektudbud, hvor købstilbuddet vægter højest, men hvor andre kriterier som f.eks. genanvendelse af eksisterende bygninger m.v. og projektets bidrag til Hørnings udvikling jf. Kommuneplan 2025 også prioriteres.