Indstillingerne anbefales.

De fremviste plancher vedhæftes protokollen.

Silkeborg Kommune har modtaget en ansøgning fra Sweco Arkitekter og Nodo Arkitekter, på vegne af henholdsvis Eriksborg I/S og Kalmarvej Nord ApS, om lokalplanlægning for ny boligbebyggelse inden for kommuneplanramme 13-B-36 i Eriksborg.

Lokalplanen skal gøre det muligt at opføre ca. 228 boliger, fordelt på ca. 118 tæt-lav-boliger, 69 åben-lav boliger i form af parcelhusgrunde og 41 åben-lav boliger i form af kompaktgrunde. Planlægningen skal derudover muliggøre nye veje, stier og grønne arealer. Lokalplanområdet vil få vejadgang fra Nebelgårdsvej, som også planlægges udvidet som en forudsætning for lokalplanlægningen og senere ibrugtagning.

Figur 1: Oversigtskort med markering af projektområde samt berørte matrikler.

Figur 2: Forslag til samlet bebyggelsesplan. Lokalplanafgrænsningen er vist med sort stiplet streg. Sweco Arkitekter har udarbejdet den nordlige del og Nodo Arkitekter den sydlige del af bebyggelsesplanen.

Planområde

Lokalplanområdet er beliggende i Eriksborg – Silkeborgs nye bydel mellem Gødvad og Grauballe – og udgør et areal på ca. 24,7 ha. Arealet er beliggende i landzone og omfatter følgende matrikler:

• Matrikel nummer 2ø samt dele af 5c, 5d, 5e og vejlitra 7000e, Nørreskov, Gødvad.
• Matrikel 3n, vejlitra 7000d samt dele af 3b, Nebel, Svostrup.

Lokalplanområdet består primært af dyrket landbrugsjord og tidligere juletræsplantage uden bebyggelse samt en lille skov med et §3-beskyttet vandhul. Området er præget af et kuperet og småbakket terræn med bløde landskabsformer, der falder naturligt mod Nebelgårdsvej mod nord og mod Nebel Bæk mod øst.

Det omkringliggende område består i dag primært af landbrugsarealer og enkelte beskyttede naturområder, men området er i forandring. Vest for lokalplanområdet er der planlagt for ny boligbebyggelse samt en supercykelsti (lokalplan 13-031) og nord for lokalplanområdet er der planlagt for bydelscenter, boligbebyggelse og naturområder (lokalplan 16-001). Mod øst og mod syd er der planlagt for sammenhængende naturområder med stisystemer (lokalplan 16-001 og 13-033).

Umiddelbart syd for lokalplanområdet, i området kaldt Hundredemeterskoven, er der en gastransmissionsledning ejet af Energinet, hvilket giver begrænsninger på placering af bebyggelse og beplantning.

Dele af området er omfattet af en skovbyggelinje. Bebyggelsen holder over 30 meters afstand til skovbryn som kaster skovbyggelinje, jf. gældende administrationspraksis.

Se startredegørelse for yderligere beskrivelse samt fotos.

Indhold

Bebyggelsesplanen er udarbejdet af både Sweco Arkitekter og Nodo Arkitekter, som arbejder på hver sin del af planen. Bebyggelsesplanen er disponeret med udgangspunkt i det eksisterende landskab, hvilket betyder, at bebyggelse, veje, stier og regnvandsanlæg er placeret med respekt for det eksisterende terræn. Terrænet bruges dermed aktivt til afledning, forsinkelse og opsamling af regnvand.

Området udlægges til en blanding mellem tæt-lav-bebyggelse i form af klyngehuse, dobbelthuse og rækkehuse og åben-lav-bebyggelse i form af parcelhuse og kompakthuse i maks. 2 etager.

Tæt-lav-bebyggelserne organiseres i samlende klynger med et mere urbant præg, hvor åben-lav-bebyggelserne organiseres i klynger omkring fælles boligveje og bidrager med et mere åbent, fritstående og landskabsnært udtryk. Boligklyngerne adskilles af markante grønne kiler, som fungerer som rekreative fællesarealer og bidrager til at binde området sammen med det omkringliggende landskab.

Området har vejadgang fra Nebelgårdsvej via en ny stamvej, som de enkelte boligveje kobles på. Boligvejene udformes ikke alene som trafikarealer, men som fælles opholds- og færdselsområder. Stisystemet tager udgangspunkt i den eksisterende markvej, som videreføres og opgraderes til hovedsti gennem området. Herfra etableres nye stiforbindelser, der forgrener sig ud til de enkelte boligklynger. Lokalplanområdet kobles samtidig op på den nye supercykelsti, som udgør en central cykelforbindelse gennem den kommende bydel.

Se startredegørelse for yderligere beskrivelse.

Gældende kommune- og lokalplanlægning

Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanrammerne for området, men ikke i overensstemmelse med retningslinjerne ”Økologiske forbindelser”, ”Mulige naturområder” og ”Grønt Danmarkskort”. Der skal derfor sideløbende med lokalplanen udarbejdes forslag til tillæg nr. 69 til Kommuneplan 2020-2032. Kommuneplantillægget skal reducere den del af udpegningerne ”Økologiske forbindelser”, ”Mulige naturområder” og ”Grønt Danmarkskort”, som ligger indenfor lokalplanafgrænsningen. Det vil sige, at retningslinjeudpegningerne tilpasses til kommuneplanramme 13-B-36.

Figur 3: Kortet viser kommuneplanrammer og retningslinjeudpegningerne ”Økologisk forbindelse”, ”Mulige naturområder” og ”Grønt Danmarkskort”. Den sorte skravering omkring Hundredemeterskoven viser uoverensstemmelserne mellem rammerne og retningslinjerne. Den røde markering udgør afgrænsningen af lokalplan 13-035.

Som illustrationen ovenover viser, er uoverensstemmelserne mellem kommuneplanramme 13-B-36 og de tre retningslinjeudpegninger ikke er et enestående tilfælde. Der er også uoverensstemmelser mellem de øvrige rammer i Eriksborg omkring Hundredemeterskoven: 13-B-31, 13-B-32, 13-B-33 og 13-B-35. Denne uoverensstemmelse anbefales at blive bragt i orden i forbindelse med kommuneplantillæg nr. 69 således, at retningslinjeudpegningerne for denne del reduceres.

Området er i dag omfattet af lokalplan 13-024 og 16-001.

• Lokalplan 13-024 er en rammelokalplan for Eriksborg Etape 1 og definerer de overordnede principper for placering af bebyggelse, grønne strukturer, veje, stier mv. Rammelokalplanen er ikke byggeretsgivende for området omfattet af lokalplan 13-035. Projektet er i overensstemmelse med principperne i rammelokalplanen, dog med nogle mindre justeringer i forhold til placering af stamvej, stier og regnvandsanlæg.
• Lokalplan 16-001 omfatter et bydelscenter, Nebelgårdsvej samt rekreative områder i Eriksborg Etape 1. Projektet er i overensstemmelse med lokalplanen, men for at kunne planlægge for den nødvendige udvidelse af Nebelgårdsvej, som er adgangsvej for det nye boligområde, skal dele af Nebelgårdsvej tages med i nærværende lokalplan 13-035.

Ved endelig vedtagelse af lokalplan 13-035 aflyses lokalplan 13-024 og 16-001 for det område, som er omfattet af lokalplan 13-035.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøafdelingen forventer, at lokalplanen og kommuneplantillægget skal miljøvurderes jf. Miljøvurderingslovens §8 stk. 1. En miljøvurdering skal bidrage til at belyse væsentlige emner i forhold til forventede miljøpåvirkninger og bidrage til integration af miljøhensyn på et tidligt stadie i planlægningsprocessen.

Der skal foretages en afgrænsning af miljørapportens indhold, men en indledende vurdering peger på følgende væsentlige emner:

• Økologiske forbindelser/Mulige naturområder/Grønt Danmarkskort
• Regnvandshåndtering
• Landskabs- og naturpåvirkning
• Skovbyggelinje

Miljørapporten vil indgå i den politiske behandling af planforslagene.

Teknik- og Miljøafdelingens vurdering

Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, at planlægningen understøtter udviklingen i Eriksborg og bidrager til at fuldføre Etape 1 af den nye bydel. Det konkrete projekt tager udgangspunkt i det eksisterende landskab og indarbejder nogle store grønne kiler på tværs af lokalplanområdet, hvilket giver plads til ophold, beplantning, stisystemer og regnvandshåndtering. De grønne kiler bidrager til at binde området sammen med det omkringliggende landskab og sikrer, at alle boliger har let adgang til rekreative områder. Projektet arbejder også med en god variation af bygningstypologier som organiseres i mindre boligklynger for at understøtte de nære naboskaber.

Projektet er vurderet at være i overensstemmelse med tidligere strategier og visioner for Eriksborg. Teknik- og Miljøafdelingen anbefaler dog, at projektet skal tilpasses i forhold til følgende emner:

• Den nord-syd-gående grønne kile omkring stamvejen skal gøres bredere indenfor matrikel 2ø. Se figur 4 (markering A). Dette for at sikre en tydelig visuel og fysisk forbindelse mod Hundredemeterskoven og et fælles landskabsrum på tværs af den nordlige og sydlige del af lokalplanområdet. Det vil også forbedre friarealet i nærheden til tæt-lav-bebyggelsen, samt give mindre behov for terrænregulering. Denne ændring vil have betydning for antallet af boliger og/eller grundstørrelser indenfor matrikel 2ø.
• Regnvandsanlæg skal udformes, så de indpasses mest muligt i forhold til det eksisterende landskab. De skal holdes udenfor det værdifulde landskab mod øst – det vil sige indenfor lokalplanafgrænsningen. Det betyder, at det sydøstligste bassin skal rykkes mod vest, hvilket kan påvirke disponeringen af arealet. Se figur 4 – markering B. Bassinernes udformning skal detaljeres og der skal sikres, at de sydøstligste bassiner ikke beskadiger den eksisterende fredskov øst for lokalplanområdet.
• Bebyggelsen skal holde en respektafstand til eksisterende beplantning - herunder mindre skovbeplantning mod nordvest ved Nebelgårdsvej (indenfor lokalplanområdet) samt trærækker og mindre skovbeplantning på Silkeborg Kommunes areal (nord og øst for lokalplanområdet). Se figur 2. Skovbeplantningen kaster ikke skovbyggelinje, men på grund af planlægningshensyn er det Teknik- og Miljøafdelingens anbefaling, at afstanden til skovbeplantningen skal være min. 5 meter til private haver og min. 10-15 meter til bebyggelse. Dette for at sikre bedre plads til træernes rodnet, tage hensyn til skovbryn og sikre at træerne ikke er til gener for de kommende beboere (skygge, nedfaldne grene, løv mv). Det betyder, at tæt-lav-bebyggelsen i den nordøstlige del af planen skal rykkes, hvilket kan påvirke disponeringen af arealet. Se figur 4 – markering C. I nuværende tegning er bebyggelsen placeret ca. 5 meter fra skovbeplantningen.
• Bebyggelse og udstykninger til private haver skal holde en respektafstand til matrikelskellet mellem den nordlige og sydlige del af lokalplanområdet (mellem matrikel 2ø og 5c+5e, Nørreskov, Gødvad). Afstanden skal være min. 4 meter på sydsiden og 5 meter på nordsiden af matrikelskellet. Dette for at tydeliggøre princippet om de forskellige boligklynger, minimere behovet for terrænregulering, fastholde eksisterende marksti syd for matrikelskellet og for at sikre plads til eksisterende strømningsveje for regnvand. Det betyder, at tæt-lav-bebyggelsen i den sydvestlige del af planen (inden for matrikel 2ø) skal rykkes mod syd. Se figur 4 – markering D. Dette kan have betydning for disponeringen af arealet og grundstørrelserne indenfor matrikel 2ø.
• Der skal indtænkes beplantning langs stamvejen, hvilket bidrager til visuel kvalitet i området.

Figur 4: Markering af Teknik- og Miljøafdelingens anbefalinger i forhold til rettelser til planen.

Der skal derudover arbejdes videre med bl.a. stiforbindelser, fri- og opholdsarealer, regnvandshåndtering og indretning af boligveje. Se startredegørelse for yderligere beskrivelser.

Der vil skulle meddeles dispensation fra skovbyggelinjen i forbindelse med realiseringen af den østlige del af projektet. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, at der kan gives den nødvendige dispensation efter naturbeskyttelseslovens § 17. Dette fordi bebyggelsen holder en afstand på minimum 30 meter til skoven som afkaster skovbyggelinje, jf. gældende administrationspraksis, og projektet forventes ikke at påvirke skovbrynet landskabeligt eller økologisk. Alternativt kan Silkeborg Kommune ansøge Miljøstyrelsen om reduktion af skovbyggelinjen.

I forhold til retningslinjeudpegningerne ”Økologiske forbindelser”, ”Mulige naturområder” og ”Grønt Danmarkskort”, er det Teknik- og Miljøafdelingens anbefaling, at kommuneplantillægget reducerer udpegningerne for kommuneplanrammerne 13-B-31, 13-B-32, 13-B-33, 13-B-35 og 13-B-36. Konsekvensen af en indsnævring er, at den økologiske forbindelse og dens funktion vil reduceres. Den fremtidige funktion af forbindelsen vil, udover bredden, afhænge af beplantning og drift af området, samt i et vist omfang også hvorledes grænsen mod haver og bebyggelse anlægges. Grunden til at Teknik- og Miljøafdelingen anbefaler en reduktion, er for at sikre en overensstemmelse mellem rammer og retningslinjer i Eriksborg. Rammelokalplan 13-024 for hele Eriksborg Etape 1 har i 2021 udlagt boligrammer oveni retningslinjeudpegningerne. Det samme er sket i de nyere byggeretsgivende lokalplaner 13-033 fra 2024 og 13-031 fra 2025. Det betyder, at der allerede er bygget indenfor retningslinjeudpegningerne i området omkring Hundredemeterskoven.

Særligt for udpegningen af økologiske forbindelser gælder, at der ved reduktion af retningslinjens udbredelse i videst muligt omfang skal udpeges nye arealer, som muliggør opretholdelse af den økologiske funktionalitet i det udpegede område. Teknik- og Miljøafdelingen vurderer, at det ikke giver mening at udlægge mere økologisk forbindelse et andet sted.

Udvidelse af Nebelgårdsvej

Udvidelse af Nebelgårdsvej medfører ikke kommunale investeringer. Efter udførelse vil der komme en øget afledt drift på ca. 45.000 kr. pr. løbende kilometer pr. år. Udvidelsen af Nebelgårdsvej forventes at være ca. 300 meter for lokalplanområdet. Afledt drift er ikke indeholdt i budgettet. Der skal derfor afsættes ca. 13.500 kr. pr. år.