Formålet med sagen er at igangsætte lokalplan 496 for Posthusgrunden. Bygherre, Domusnova Living, ønsker at igangsætte en lokalplan der muliggør boliger og en transformation af den tidligere posthusbygning og en ny bygning mod Søndre Jernbanevej. Lokalplanområdet måler 6.554 m2 og omfatter hele matr.nr. 59c, Hillerød Markjorder, beliggende på adressen Søndre Jernbanevej 28. Lokalplanområdet er i byzone. Bygherre, rådgiver og arkitekt deltager på mødet for Plan og Byudviklingsudvalget, inden de behandler sagen.

Se lokalplanens startredegørelse på Hillerød Kommunes Lokalplanportal

Der er udarbejdet en startredegørelse for lokalplanen. Startredegørelsen er digital og kan ses på Hillerød Kommunes Lokalplanportal.

https://hillerod.viewer.dkplan.niras.dk/DKplan/DKplan.aspx?LokalplanId=406 

En PDF af startredegørelsen er også vedlagt som bilag, men vi anbefaler at læse den digitale version, da links ikke virker i PDF'en.

Projektet

Projektet omfatter en delvis bevaring og overbygning af den eksisterende posthusbygning (længe A og B), som forhøjes til fem etager med små boliger (se situationsplaner i startredegørelsen, afsnittet ”Præsentation af projektet”, ”Hovedgreb”). Mellem bygningerne etableres en terrasseret og begrønnet plint, der både indeholder parkering i konstruktion og fungerer som et centralt fælles opholdsareal. Plinten udgør samtidig hovedankomsten til bebyggelsen fra sydøst og skaber en fysisk og funktionel forbindelse mellem posthusbygningen, bygning C og det omkringliggende bymiljø ved Hammersholtvej. Kælderen indrettes med cykelparkering, værkstedsfunktioner og depotfaciliteter, og der etableres niveaufri adgang via ramper og elevatorer. Herudover suppleres der med cykelparkering på terræn langs den nordlige facade af længe A. Den nye bygning C opføres som en femetagers vinkelbygning orienteret mod nordøst og Søndre Jernbanevej. Den arkitektoniske disponering understøtter en klar sammenhæng mellem gårdrummet, landskabet og nabobebyggelsen, Marie Mørk Skole.

Arkitektur

Projektets hovedstruktur består af to L-formede bygningskroppe (posthuset og bygning C), der samlet danner et klart og veldefineret gårdrum. Posthusbygningens funktionalistiske udtryk bevares i den nederste del, mens de nye øvre etager markeres med en tilbagetrækning samt en vandret not (tilbagetrækning) i facaden (se skitse i afsnittet ”Præsentation af projektet”, ”Arkitektur”). De nye volumener brydes af tagterrasser, der bidrager til variation og nedskalering af bygningsvolumenet. Bygning C udføres overvejende i tegl med reliefvirkning og moderne mansardtag i metal, og indgangspartiet mod Søndre Jernbanevej fremhæves med en tilbagetrækning af stueetagen. Det er forvaltningens vurdering at projektet skaber en helhedsorienteret struktur, hvor bevaring og nybyggeri bindes sammen i et tydeligt arkitektonisk hovedgreb.

Trafik, adgang og parkering

Projektet foreligger i to udgaver – én med en lille plint (35 parkeringspladser) og én med en stor plint (85 parkeringspladser). Bygherre ønsker at arbejde videre med projektudgaven med den lille plint, hvilket indebærer et behov for større reduktion af kommuneplanens parkeringsnorm, imens udgaven med den store plint forudsætter, at der arbejdes med delebilsreduktion som i LP 465 Favrhøj, der reducerer kravet fra 97 pladser til 85. Den primære ankomst til området sker fra Søndre Jernbanevej. Bygning C trækkes tilbage i hjørnet for forbedrede oversigtsforhold og for at skabe en tydelig ankomst til bebyggelsen. Ankomstområdet fungerer som fordelingspunkt for gående, cyklister og biler, og er koblet direkte til parkeringskælderen, opholdsarealerne og de interne stiforbindelser.

Den lille plint (med 35 P-pladser), skaber en terrasseret, landskabelig og begrønnet parkeringsløsning, der giver mulighed for nye stiforbindelser mellem Hammersholtvej, Søndre Jernbanevej, Hillerød Station og Marie Mørk Skole. Der skabes med denne løsning mulighed for et LAR-bassin, der fungerer som boldbane. Løsningen med den store plint (85 P-pladser) er en stor, teknisk præget dækflade, med markant visuel tyngde og stor barriere effekt. Løsningen reducerer stiforløb og afskærer muligheden for passage fra Hammersholtvej. Den store plint vil kræve fjernelse af eksisterende beplantning langs Hammersholtvej, og der kan opnås en markant lavere biofaktor.

Forvaltningen vurderer, at projektets stationsnære placering i kombination med små boliger giver en særlig mulighed for at prioritere grøn mobilitet og dermed reducere behovet for traditionelle parkeringsløsninger. Projektområdet ligger ved Hillerød Station, hvor tog- og busforbindelser er let tilgængelige, og hvor mobilitetsprincipperne netop peger på, at stationsnære områder skal udnyttes til at fremme kollektiv transport, gang- og cykeltrafik frem for bilkørsel. Denne placering understøtter derfor en mere fleksibel tilgang til parkering end i de øvrige bydele.

Kommuneplanens parkeringsnorm forholder sig til boliger i al almindelighed, og der findes ikke en parkeringsnorm, der specifikt forholder sig til små boliger eller boliger der henvender sig til unge mennesker og studerende. Forvaltningen har været i dialog med Lejerbo, der administrerer 148 små boliger, med 181 beboere. Der hører 35 parkeringspladser til projektet. Administratoren mener, at der er etableret for få parkeringspladser med projektet, men at der i dag ikke er problemer og klager, da beboere der i dag ikke kan få pladser ved boligerne, parkerer ved Teglgårdssøens parkering.

Bygherre har udarbejdet et notat (bilag 3) der redegør for, at 35 parkeringspladser er tilstrækkeligt. Forvaltningen vurderer samtidig, at den eksisterende parkeringskapacitet ved Teglgårdsøen kan supplere projektets behov, ved spidsbelastning. Der er allerede offentlig adgang til parkeringsarealerne ved Teglgårdssøen, som har ledig kapacitet både morgen og aftenen, hvor behovet for beboerparkering kan være størst. Den 9. april er der foretaget tællinger af parkeringspladserne ved Teglgårdssøen. Tællingerne viser at belægningsgraden på de 355 P-pladser var under 50 %, efter kl. 15. og under 30 % efter kl. 17, imens den var 87 % mellem kl. 9-10 om morgenen. En fleksibel udnyttelse af nærområdets parkering er i tråd med mobilitetsplanens principper og kan øge lysten til at færdes i det nye byrum og fremme effektive, klimavenlige og sunde mobilitetsvaner for områdets beboere, hvor cyklen skal være den mest attraktive transportform i hverdagen.

Valget mellem lille og stor plint bliver en afvejning af hensyn til parkeringspladser overfor hensyn til et grønt og sammenhængende bymiljø. Det er vanskeligt, at få plads til det hele i det skitserede projekt.

Planforhold

Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanrammen SB.C.44 - Slotsbyen, posthus. Den generelle anvendelse er centerområde og den specifikke anvendelse er angivet til boligområde, kontor- og serviceerhverv, butikker, område til offentlige formål og daginstitutioner. Den maksimale bebyggelsesprocent er 155% af den enkelte ejendom, med et maksimalt etageantal på 5.

Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanrammen hvad angår anvendelsen, zonestatus og retningslinjerne for opholdsarealer for begge projektudgaver, imens bebyggelsens omfang kun er overholdt i projektudgaven med den lille plint. Bebyggelsesprocenten for den stor plint er på 172,6 %.

Kommuneplantillæg

Der skal udarbejdes et kommuneplantillæg, uanset hvilken udgave af projektet der arbejdes videre med. Projektet med den store plint overskrider bebyggelsesprocenten og begge udgaver lever ikke op til rammen for parkering og etageantal. Parkeringskravet er 97 p-pladser jf. kommuneplanen, mens der med projektudgaven for den lille plint foreslås 35 pladser. Den store plint har 85 pladser, da der som nævnt arbejdes med delebilsreduktion, hvor 3 af p-pladserne udgør det for 12 p-pladser. Kommuneplanen har en ramme på 5 etager, men projektet har 6 etager mod gårdrummet. Den hævede Plint sikrer dog at projektet i høj grad opleves som 5 etager mod gårdrummet. De store terrænspring på grunden medvirker til at, 5 etager mod gaden, på denne grund altid vil være 6 etager mod gården jf. beregningsreglerne. Retningslinjerne for tage med hældning er ikke indarbejdet i transformationen af posthuset, da det ikke vurderes at være i tråd med den oprindelige arkitektur. Kravet om at 15 % af boligerne skal være over 100 m2 er heller ikke foreneligt med projektet (se bilag 4, notat vedr. boligstørrelser).

Forvaltningens og arkitekturrådets vurdering af projektet

Arkitekturrådet har bidraget med en række bemærkninger, der er afspejlet i forvaltningens anbefalinger til det videre arbejde. Rådet anbefaler blandt andet at bygning C trækkes tilbage for at skabe en aktiv kantzone mod Søndre Jernbanevej. Forvaltningen anbefaler, at der skal ske en større bearbejdning af de nye øvre etager på posthusbygningen, så funktionen til boliger afspejles i facadens materialitet og den eksisterende arkitektur styrkes ved at der indarbejdes dybde og reliefvirkning i den nye øvre facade, så der skabes slægtskab med de oprindelige etagers facader.

Samlet set anbefaler forvaltningen og arkitekturrådet, at der udarbejdes et lokalplanforslag på baggrund af det fremlagte projekt med den lille plint, da det sikrer gode byrumskvaliteter, et grønt udtryk, færre barrierevirkninger og bedst understøtter en mobilitetsstruktur i tråd med kommunens vedtagne mobilitetsprincipper. Dette skal dog ske under forudsætning af en indarbejdelse af opmærksomhedspunkterne, oplistet i startredegørelsens afsnit ”forvaltningens vurdering og anbefalinger”. Kun med disse justeringer vurderes projektet at kunne indgå som en helhedsorienteret og bæredygtig del af den eksisterende bystruktur. Hvis projektet med den store plint vælges, for at overholde parkeringsnormen, skal det bearbejdes i en grad der vil medføre en væsentlig reduktion i antal boligkvadratmeter.

Borgerinddragelse og videre proces

Forud for udarbejdelse af forslag til lokalplan vil der blive holdt et borgermøde den 4. juni, på grundlag af startredegørelsen. Derefter vil forslag til lokalplanen blive behandlet af Kommunalbestyrelsen og sendt i offentlig høring i 8 uger, hvor der bliver holdt endnu et borgermøde. Først efter høringen behandler Kommunalbestyrelsen borgernes høringssvar og beslutter om lokalplanen kan vedtages endeligt.