Fredensborg Boligselskab har henvendt sig til kommunen med ansøgning om fritagelse for dispositionsfondens dækning af tab ved fraflytninger og lejeledighed. Fritagelsen skal gælde for 2 afdelinger: Niverød III og Niverød IV, som er de absolut største afdelinger blandt boligselskabets i alt 5 afdelinger.

Fredensborg Boligselskab har tidligere af 2 omgange fået en fritagelse for dispositionsfondens dækning af tab ved fraflytninger. Byrådet gav således i 2014 en fritagelse for regnskabsår 2014/2015 og de følgende 4 regnskabsår. I 2019 gav Byrådet fritagelse for regnskabsår 2019/2020 og de følgende 2 regnskabsår.

I maj 2022 indsendte Fredensborg Boligselskab en ansøgning om fortsat fritagelse. Kommunen bad om yderligere oplysninger, men boligselskabet vendte aldrig tilbage med disse, hvorfor ansøgningen ”gik i sig selv”.

Dispositionsfonden er en økonomisk buffer, der kan træde til, hvis en boligorganisation eller en eller flere af dens afdelinger oplever økonomiske problemer, som truer driften. Det kan fx være økonomiske tab, som skyldes problemer med at få udlejet boligerne. Fonden kan ligeledes yde støtte til forbedringer eller moderniseringer i boligafdelingerne. Støtten kan gives i form af tilskud, lån, løbende tilskud eller en kombination af disse.

Et boligselskabs dispositionsfondsmidler tilvejebringes ved et fast bidrag pr. lejemålsenhed pr. år pt. 672 kr. Dispositionsfonden tilskrives også renter af indestående i fonden samt 1/3 af de likvide midler, der fremkommer ved udamortisering af prioritetslån. De resterende 2/3 tilgår landsdispositionsfonden.

Det faste bidrag pr. lejemålsenhed ophører, når dispositionsfonden har nået en størrelse på p.t. 6.714 kr. pr. lejemålsenhed. Der sker dog stadig tilskrivning af renter og udamortiserede lån. Fredensborg Boligselskab har i alt 617 lejemål, hvilket indikerer, at boligselskabet bør tilstræbe en saldo på dispositionsfonden på (mindst) 4.142.538 kr. (617 x 6.714)

Ved seneste regnskabsafslutning pr. 30.6.25 for regnskabsåret 2024/2025 er saldoen for boligselskabets dispositionsfond 2.586 kr. pr. lejemålsenhed. Benchmark for tilsvarende boligorganisationer er 7.239 kr. pr. lejemålsenhed. Fredensborg Boligselskab ligger således på dette tidspunkt betydeligt under benchmark. Der kan derfor være behov for at stille dækningen af fraflytningstab og lejeledighed fra dispositionsfonden i bero.

Dispositionsfondens dækning af tab ved lejeledighed og (visse) tab ved fraflytninger er fastsat i almenboliglovens § 20, stk. 2, 1. pkt.:

” En afdelings udgifter til tab som følge af lejeledighed og uforholdsmæssigt store tab som følge af fraflyttede lejeres manglende huslejebetaling eller manglende opfyldelse af istandsættelsesforpligtelsen dækkes af dispositionsfonden.”

Begrebet ”uforholdsmæssige store tab” dækker tab over p.t. 386 kr. pr. lejemålsenhed.

I sidste punktum af stk. 2 er det nævnt, at: Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde godkende, at de nævnte udgifter ikke, eller kun delvis, dækkes af dispositionsfonden, hvis boligorganisationens økonomiske situation gør dette nødvendigt. Det er dette Fredensborg Boligselskab har ansøgt om.

Fredensborg Boligselskab har foranlediget af administrationen fremlagt en række uddybende oplysninger primært af økonomisk karakter:

Udvikling i tab ved lejeledighed og fraflytninger:

Boligselskabet har i ansøgningen om fritagelse anført, at afdelingerne har opsparede henlæggelser til at dække disse tab.

Boligselskabet har uddybet dette:

Der ses således, at der er og vil blive henlagt i afdelingerne til dækning af disse tab. Det ses af kolonnen ”Forventet saldo 30.6.2029”, at afdelingernes henlæggelser forventes at kunne dække tabene i de kommende 3 regnskabsår startende fra 2026/2027.

Fredensborg Boligselskab har beregnet, at ved en fritagelse for dispositionsfondens dækning af lejeledighed og fraflytningstab, vil den forventede udvikling i dispositionsfondens saldo indebære, at den disponible saldo stiger fra 1.595.801 kr. ved afslutning af regnskabsår 2024/2025 til 6.153.905 kr. ved afslutning af regnskabsår 2028/2029 (og alternativt 7.726.092 kr. efter 2029/2030)

Baggrunden for Fredensborg Boligselskabs ansøgning om fritagelse skal primært findes i de store renoveringsbehov de 2 afdelinger Niverød III og Niverød IV står overfor i årene der kommer. Fredensborg Boligselskab er i dialog med Landsbyggefonden om, hvordan de 2 afdelinger skal renovere deres rørinstallationer (der løber under boligerne i krybekældre o.l.).

Der arbejdes med forskellige scenarier, som kræver forskellige forundersøgelser, før der kan opnås en endelig afklaring om renoveringsprojekterne, herunder i hvilket omfang Landsbyggefonden kan yde støtte. Boligselskabet forventer, at der skal bruges 1-2 mio. kr. i hver af de 2 afdelinger til forundersøgelser over de næste par år.

Boligselskabet oplyser, at disse beløb i vid udstrækning skal gives som risikovillige udlæg fra selskabet – finansieret af dispositionsfonden – hvilken er årsagen til ansøgning om fritagelse.

En fritagelse for dispositionsfondens dækning af tab ved lejeledighed og fraflytning i afdelingerne Niverød III og IV, vil i sagens natur medfører øgede udgifter i disse 2 afdelinger – udgifter der dog er henlagt midler til at imødegå. På den anden side, vil opbygningen af saldoen – særligt med de nævnte renoveringsprojekter – også komme de 2 afdelinger til gode. Dette samtidig med, at dispositionsfonden også bringes i stand til at dække andre behov og forhold, herunder i de øvrige afdelinger.

En fritagelse vil være en fravigelse fra lovens hovedregel, men dog en fravigelse, der er muliggjort i loven, jf. den citerede § 20, stk. 2, sidste punktum.

Det er administrationens vurdering, at boligorganisationens økonomiske situation – nu og på lidt længere sigt – er kendetegnet ved, at en fritagelse kan karakteriseres som nødvendig.

Det er i forlængelse heraf tillige administrationens vurdering, at en fritagelse dels skal være tidsbegrænset og dels skal kombineres med et krav til boligorganisationen om, at der laves en handleplan for at nedsætte tab ved fraflytninger.

Administrationen vil tillige – bl.a. i forbindelse med de årlige styringsdialogmøder – intensivere fokus på konsolideringen af dispositionsfonden i Fredensborg Boligselskab.

Sagen har ikke bevillingsmæssige konsekvenser.

Almenboliglovens § 20.

Byrådet.