Ansøgte nye enfamiliehus er i 3 etager svarende til den eksisterende bygning, der planlægges nedrevet og nyt enfamiliehus vil få et etageareal på ca. 290 m². Det nye beboelseshus bliver delvist sammenbygget med boligen Taarbæk Strandvej 56, der ligger på samme ejendom(matrikel). Ejendommen har et grundareal på 464 m² og det samlede etageareal for de to boliger bliver ca. 405 m² (290 m² for Taarbæk Strandvej 54 og 115 m² Taarbæk Strandvej 56) (bilag). 

Ejendommen er omfattet af lokalplan 290 for den centrale del af Taarbæk. Lokalplanens § 6.1.1 fastsætter et maksimalt etageareal på 200 m² for grunde med en grundstørrelse fra 400 – 499 m² og § 6.1.2 fastsætter at ny bebyggelse, kun kan opføres i én etage med udnyttet tagetage, 1½ etage. 

Det nye enfamiliehus afviger fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelse i maksimalt 1½ etage og maksimalt etageareal.

Lokalplanen giver mulighed for at eksisterende bebyggelse kan erstattes af ny bebyggelse med samme placering, højde, omfang og udformning. Bestemmelsen har til formål at muliggøre, at en ejer kan genopføre en bygning, der ikke overholder lokalplanens bestemmelser, såfremt at forudsætningerne nøje overholdes. Bestemmelsen er med til at sikre, at naboer ikke får øgede gener ved ændret/genopført bebyggelse. Det nye enfamiliehus falder ikke under denne undtagelse.

Bygningen på Taarbæk Strandvej 54 har tidligere indeholdt det gamle vaskeri/renseri i Taarbæk, og på den baggrund er der jordforurening på ejendommen, som skal håndteres i forbindelse med både nedrivning og opførelse af nyt byggeri.

Historik og omgivelser
Bygningen på Taarbæk Strandvej 54 er oprindeligt opført i 3 etager med facade mod øst som brandmur uden vinduer, idet matrikelskellet på daværende tidspunkt lå direkte op ad facaden. Efterfølgende matrikelændringer har medført, at skellet nu er placeret mod Sommervej 4, cirka fem meter fra facaden mod øst. Bygningen er godkendt med erhverv i stueetagen og lejligheder på 1 og 2. sal. I 2020 blev der ansøgt om dispensation fra lokalplanen til nedlæggelse af erhvervsenhed i stueetagen og nedlæggelse af bolig så beboelsesbygningen fremadrettet kun ville indeholde én bolig. Ansøgningen blev behandlet af byplanudvalget 21. oktober 2020. Dispensation fra lokalplanen og nedlæggelse af bolig blev meddelt 23.oktober 2020. Dispensationen fra lokalplanen er bortfaldet.

I 2023 blev der i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse, søgt dispensation fra lokalplanen til etablering af vinduer i den eksisterende bygnings facade mod øst og vest. Hertil besluttede udvalget 9. februar 2023 at meddele afslag på vinduer i 1. og 2. sals højde mod øst (mod Øresund). 

Der ansøges om opførelse af et nyt enfamiliehus i tre etager med et samlet etageareal på 290 m², svarende til den bygning, der nedrives. Ansøger oplyser, at bygningshøjderne langs Taarbæk Strandvej varierer, og at den ansøgte bygning vil blive opført i samme højde som naboejendommen nr. 52, dog med en tilbagetrukket placering fra vejen. Facaden mod vest vil bestå af vinduer på første sal og kviste på anden sal, svarende til det eksisterende hus.

På facaden mod øst etableres vinduer på første sal med enten frosted folie eller frosted glas for at begrænse indkig og udsyn mellem naboejendommene. Vinduerne på anden sal placeres i kviste med samme dimensioner som vinduerne på første sal. Der opsættes værn foran vinduerne på begge etager, hvilket medvirker til at skjule forskelle i gennemsigtighed, så vinduerne fremstår ens på begge sider af bygningen.

Ansøger oplyser endvidere, at målet med projektet er at skabe en bygning, der tager afsæt i de udtryk og den historie, som kendetegner de omkringliggende bygninger. Samtidig tilstræbes det, at den nye bygning fremstår tidssvarende og respektfuld over for sin kontekst. Bygningen ønskes placeret på en smuk lokation med hensyn til by, vand og den særlige stemning i området (bilag).

For vinduer mod øst bemærkes, at der vil være mulighed for indblik til de omkringliggende boliger. For at mindske indblik mest muligt, etableres vinduer på første sal, hvor indblikket er størst, med frosted glas eller tilsvarende, svarende til en brystningshøjde på 110 cm over gulv. Det samme gælder for vinduerne på anden sal. 

I henhold til lokalplanen, vil vinduer i facaden i første sals højde, hvis disse blev placeret i tagfladen på et hus i 1½ etage anses som normalt. Kviste og vinduer i anden sals højde optager en samlet længde af facaden svarende til ca. 50%, hvilket ligeledes ville blive vurderet som normalt omfang, hvis de var placeret i taget på et 1½ plans hus. De ansøgte vinduer og kviste på første og anden sal mod øst ligger således ud over hvad lokalplanen giver mulighed for.

Det ansøgte har været sendt i høring hos omkringliggende ejendomme placeret øst og vest for ejendommen samt Taarbæk Borgerforening. De indkomne bemærkninger viser overvejende modstand mod dispensation fra Lokalplan 290. Flere fremhæver, at projektets tre etager og øgede volumen vil forringe privatliv, udsigt, lys og luft for naboerne samt dominere gadebilledet. Taarbæk Borgerforening understreger vigtigheden af at bevare områdets særlige karakter og skala samt at forureningssagen håndteres. Enkelt høringssvar er positivt, men hovedparten anbefaler afslag på dispensation og fastholdelse af lokalplanens bestemmelser. Naboorienteringen har været afgrænset, men der er modtaget og medtaget bemærkninger fra flere naboer.

Området omkring Taarbæk Strandvej har karakter af en varieret bebyggelse bestående af enfamiliehuse, tofamiliehuse og enkelte etageboliger. Nærmeste nabo langs Taarbæk Strandvej er etageboliger, mens størstedelen af ejendommene øst for den pågældende ejendom udgøres af enfamiliehuse, tofamiliehuse og dobbelthuse. Området fremstår således med en blandet bebyggelsesstruktur i halvanden til tre etager.

Forvaltningens vurdering

Det er forvaltningens vurdering, at opførelsen af et enfamiliehus i tre etager vil medføre betydelige ændringer for de omkringliggende ejendomme og udgøre en væsentlig afvigelse fra lokalplanens intentioner. Samtidig vil de ansægte vinduer og kviste mod øst være en markant ændring i forhold til nuværende byggeri, og vil medføre væsentlige indbliksgener for omkringliggende ejendomme. Forvaltningen anbefaler derfor, at der arbejdes videre med et enfamiliehus i 1½ etage, hvor bygningens højde indpassen mellem naboejendommene Taarbæk Strandvej 52 og 56. Herved opnås en mere harmonisk overgang i bygningshøjderne, hvilket vil bidrage til bedre lysindfald mellem bygningerne fra vest mod øst og samtidig muliggøre opførelse af et enfamiliehus af passende størrelse. Samtidig vil der være mulighed for at placere bygningen mere fri på grunden.

Af Kommuneplanens rammebestemmelse 7.1.80 Taarbæk, øst fremgår, at områdets helhedspræg skal sikres. 

Lokalplan 290.

Såfremt udvalget beslutter at give afslag, vil forvaltningen meddele dette til ansøger i henhold til lokalplan 290.

Hvis udvalget i stedet beslutter at meddele dispensation fra lokalplanen, vil forvaltningen vurdere om der skal gennemføres partshøring (og gennemføre denne) inden meddelelse af dispensationen til ansøger. Herefter skal ansøger indgive ansøgning om byggetilladelse til både nedrivning af den eksisterende bygning og opførelse af et nyt enfamiliehus. Inden byggetilladelse kan gives, skal der – på grund af væsentlig jordforurening på grunden – først søges og opnås tilladelse efter jordforureningsloven. Byggetilladelse til nedrivning og opførelse af nyt hus kan således først gives, når tilladelse efter jordforureningsloven er givet.