Struer Kommune modtog 21. marts 2024 en ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en carport på 30 m². Det blev i den indledende sagsbehandling konstateret, at projektet ville medføre en overskridelse af lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent samt afstand til skel. Ansøger indsendte herefter et revideret projekt, som overholdt afstandskravet, men som fortsat forudsatte dispensation fra lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent.

Under behandlingen blev det afdækket, at ejendommen allerede overskrider lokalplanens bestemmelse om maksimalt 30 m² til garage/carport og udhuse. Der er registreret 36 m² udhuse, som er opført før lokalplanens vedtagelse og derfor er lovlige, men som indebærer, at grænsen allerede er overskredet. Der kan derfor ikke bebygges yderligere på grunden. Samtidig fremgår det af en korrespondance med ansøger, at disse arealer anvendes til beboelse, hvilket ikke er i overensstemmelse med den på tidspunktet for boligens opførelse gældende deklaration og den nugældende lokalplans bestemmelser om, at beboelse kun må etableres i én etage uden kælder til beboelse.

På den baggrund meddelte planafdelingen afslag på dispensation, idet det ansøgte ville være i strid med lokalplanens principper, herunder bestemmelser om bebyggelsesprocent og etageantal. Byggesagsafdelingen meddelte herefter afslag på ansøgningen om carport.

Ansøger rettede i oktober 2025 på ny henvendelse til kommunen med ønske om dialog om mulighederne i sagen for at kunne få lovliggjort kælderen til beboelse. I den efterfølgende dialog og på et møde i december 2025 blev det oplyst af ansøger, at ansøger ved købet af ejendommen havde en forventning om, at kælderarealerne lovligt kunne anvendes til beboelse. Det blev samtidig af ansøger oplyst, at ejendommen i ansøgers øjne fremstod som en helårsbolig, og at det modtagne materiale fra ejendomsmægler, som Struer Kommune har set, understøttede denne opfattelse.

Kommunen redegjorde på mødet for, at det ikke er muligt at dispensere fra lokalplanens bestemmelser om én etage uden beboelse i kælder, da det er en del af lokalplanens principper (Lokalplanens formål i § 1). Det blev samtidig præciseret, at et ulovligt forhold følger ejendommen, og at det påhviler ejeren at sikre lovliggørelse. Der henvises til bilag 1 for en nærmere gennemgang af sagens forløb.

Efterfølgende er kommunen blevet gjort opmærksom på, at ejendommen i den verserende sag er sat til salg, og at det nuværende markedsføringsmateriale heller ikke denne gang er i overensstemmelse med de registrerede forhold, idet kælderen fremstår som beboelse(stueetage) og stueetagen (1.sal) på plantegningen hvorved boligen beskrives som værende i to etager. Det fremgår desuden tydeligt af de offentligt tilgængelige billeder på ejendomsmæglerens hjemmeside, at mindst ét af rummene i kælderetagen er indrettet som soveværelse. Ligeledes følger grundens indretning ikke de tegninger, som kommunen i sin tid godkendte, hvilket fremgår af vedlagte bilag 2.

Planafdelingen har genoptaget vurderingen af sagen. Det fastholdes fortsat af planafdelingen, at der ikke lovligt kan meddeles dispensation fra lokalplanens principper jf. Planlovens § 19. Den eneste mulighed for, at beboelse i kælderen kan retligt lovliggøres er på baggrund af indrettelseshensyn.

Indrettelseshensyn foreligger, når en borger gennem længere tid har indrettet sig i tillid til, at en planstridig disposition ikke vil blive krævet lovliggjort af kommunalbestyrelsen ved retlig eller fysisk lovliggørelse. Et krav om lovliggørelse vil derfor forekomme urimeligt overfor borgeren, uanset at kommunen ikke havde kendskab til den planstridige disposition og derfor ikke har udvist myndighedspassivitet ved ikke at gribe ind overfor dispositionen.

Kommunens afgørelse af, hvorvidt et planstridigt forhold skal bringes i orden, beror på en vurdering og en afvejning af omstændighederne i den konkrete sag. Kommunen er i beslutningsprocessen forpligtede til blandt andet at inddrage proportionalitets- og værdispildsbetragtninger samt tage hensyn til borgernes berettigede forventninger og kommunens egen retshåndhævelsesinteresse.

Planafdelingen vurderer, at ansøgeren har købt, anvendt og indrettet huset i god tro. Dette omfatter, at ansøgeren har indrettet sig i tillid til, at det materiale han har modtaget fra ejendomsmægleren i forbindelse med købet af ejendommen var korrekt. Det gælder desuden, at berettigede forventninger kan opstå, hvis et byggearbejde er opført for meget lang tid siden. Ejendommen har eksisteret i mere end 16 år og byggeriet har ikke givet anledning til naboklager eller gener i øvrigt i perioden.

I det materiale ansøgeren modtog fra ejendomsmægleren i forbindelse med huskøbet fremgår det, at huset er inddelt i hhv. en stueetage og en 1. sal. Af dette materiale fremgik, at stueetagen (kælderen) kunne anvendes til beboelsesrum. Der findes tillige toilet i kælderetagen.

Det er en kendsgerning, at et påbud om fysisk lovliggørelse potentielt vil medføre ansøger et stort værditab af ejendommen, da der samlet vil være et mindre areal, som kan anvendes til beboelse.

Sagen beror således på en konkret, politisk afvejning mellem hensynet til retshåndhævelse, herunder i relation til præcedensdannelse for de øvrige sommerhuse indenfor lokalplanområdet og hensynet til proportionalitet og ansøgerens berettigede forventninger. Ved retlig lovliggørelse vil der dannes præcedens for andre, der har haft beboelse i kælderen inden for området tilsvarende de på sagen fremlagte forhold. Der dannes ikke præcedens i forhold til, at nybyggeri fremadrettet får mulighed for bolig i kælderen.   

Sagen forelægges derfor teknik-, miljø- og klimaudvalget med en indstilling om fysisk lovliggørelse. Det indebærer, at boligejerne påbydes, at kælderen ikke må anvendes til beboelse samt at der skal ske jordpåfyldning rundt om huset i overensstemmelse med den oprindeligt indsendte byggeansøgning. Samtidigt gør forvaltningen opmærksom på, at udvalget har mulighed for at vælge en retlig lovliggørelse på baggrund af indrettelseshensyn, hvor det eksisterende forhold kan accepteres uden yderligere påbud. 

Der henvises til bilag 2 for billeder af de på sagen omtalte forhold og de af kommunen oprindeligt godkendte tegninger.