Rudersdal

Havestien 18, H/F Birkerød - Dispensation til højde på kolonihavehus

00.22.00-P35-502674 -

Prompt resultater

Relevans v1

Relevans

Nej

Bilag

First-agenda Sagsfremstilling

Resume

Ejer søger om retlig lovliggørelse af højden på det eksisterende kolonihavehus.

Lovliggørelse forudsætter dispensation fra Lokalplan 291 for HF Birkerød til, jf. § 6.8 til en højde på 4 m.

Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning.

Sagsfremstilling

Ejer af kolonihavehuset på Havestien 18 i Haveforeningen Birkerød ansøger om dispensation til højden på kolonihavehus, da høringssvar med ønske om en bygningshøjde på 4 m ikke blev imødekommet i forbindelse med vedtagelse af Lokalplan 291.

Ansøger oplyser,

at bygningen er opført før vedtagelse af lokalplanen og i overensstemmelse med haveforeningens vedtægter, der foreskriver en maksimal bygningshøjde på 4 m,

at der foreligger en skriftlig godkendelse fra haveforeningens bestyrelse til opførelse af kolonihavehuset i denne højde, dateret den 3. oktober 2019, og

at der er handlet i god tro, da kolonihavehuset blev opført.

Ansøger oplyser desuden, at placeringen af kolonihavehuset er valgt med hensyn til områdets karakter, så det syner lavere set fra stien, idet grunden skråner, og der er foretaget en terrænregulering på -0,5 m. Ansøger oplyser endvidere, at kolonihavehuset er placeret parallelt med stien og i god afstand til omgivelserne, nemlig 4 m fra naboskel og 6 m fra stien.

Plangrundlag

H/F Birkerød er omfattet af Lokalplan 291 for haveforeningen Birkerød. Lokalplanen blev vedtaget i 2023.

I henhold til § 6.8, “må kolonihavehuset opføres i maksimalt èn etage. Kolonihavehusets højde må ikke overstige 3 m målt fra naturligt terræn til tagryg/tagflade”.

Den ansøgte bygningshøjde på 4 m kræver derfor dispensation fra § 6.8.

Inden lokalplanen blev vedtaget var området reguleret af en servitut, servitutten af 8. juli 1985, som, jf. § 3, fastsætter “at ingen bygning, herunder skure, drivhuse med videre må være højere end 3 m fra terræn til bygningens højeste punkt”.

Servituttens § 5, fastsætter, at Birkerød Byråd (nuværende Rudersdal Kommune) er påtaleberettiget. Desuden giver bestemmelsen mulighed for mindre væsentlige lempelser.

Haveforeningen vedtog den 3. oktober 2017 vedtægter, som strider mod servitutten, idet vedtægterne fastsætter den maksimale bygningshøjde til 4 m, mens servitutten kræver, at bygningshøjden ikke overstiger 3 m.

Haveforeningens bestyrelse godkendte den 3. oktober 2019, at kolonihavehuset kunne opføres med en maksimal højde på 4 m.

Forslag til Lokalplan 291 var i offentlig høring i perioden fra den 6. marts 2023 til den 1. maj 2023. I høringsfasen fremsatte ansøger indsigelse mod bygningshøjden og foreslog, at bygningshøjden fastsættes til maks. 4 m.

Rudersdal Kommune ønskede ikke at imødekomme indsigelsen med henvisning til, at lokalplanforslaget tager udgangspunkt i gældende regulering af området (servitutten). Kommunalbestyrelsen vedtog lokalplanen den 23. oktober 2023, link.

Kolonihavehuset blev opført før lokalplanens vedtagelse. Planer regulerer alene fremadrettet. Det vil sige, at lovligt eksisterende forhold vedbliver at være lovligt eksisterende uagtet efterfølgende planvedtagelser.

Kolonihuset er imidlertid ikke lovligt eksisterende, da det er opført i strid med servitutten, og uden at Rudersdal Kommune har meddelt tilladelse til den konkrete højde. Huset skal derfor nu tillige overholde lokalplanens bestemmelser. Det skal bemærkes, at det er kommunen, og ikke haveforeningens bestyrelse, der er påtaleberettiget i henhold til servitutten. Det er således alene kommunen, der kan meddele tilladelser i henhold til servitutten.

Det eksisterende kolonihavehus overholder ikke den maksimale bygningshøjde på 3 m, som fastsat i lokalplanen, og det skal derfor lovliggøres.

En lovliggørelse kan ske enten fysisk eller retligt. Der ansøges om en retlig lovliggørelse.

Høring

Der er foretaget naboorientering fra den 14. til den 28. april 2026. Der er ikke indkommet høringssvar.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at kolonihavehusets placering på den skrånende grund samt afstanden på ca. 4 m til naboskel og 6 m til stien medfører, at bebyggelsen fremstår velindpasset i områdets karakter og de nære omgivelser. På denne baggrund vurderes det, at det henset til den konkrete terrænmæssige beliggenhed og afstanden til naboer ikke er proportionalt at stille krav om fysisk lovliggørelse.

Forvaltningen har desuden lagt vægt på, at ejer har handlet i god tro, idet kolonihavens bestyrelse er blevet ansøgt og har godkendt kolonihavehuset.

Derfor vurderes det, at der bør meddeles lovliggørende dispensation fra § 6.8 i Lokalplan 291 til en bygningshøjde på 4 m.

Indstilling

Direktionen foreslår, at forvaltningen bemyndiges til at meddele dispensation fra § 6.8 i Lokalplan 291 til en bygningshøjde på 4 m.

Beslutning

ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag.

Er du enig eller uenig?

22 items

Lydfiler null
Ressourcer null
Felter 1 items
1. 6 items
  - Navn ""
  - Html "<div><div id='sagsfremstillingContainer'> <div><h3>Resume</h3> <span class='resume'><div><div><span>Ejer søger om retlig lovliggørelse af højden på det eksisterende kolonihavehus. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Lovliggørelse forudsætter dispensation fra Lokalplan 291 for HF Birkerød til, jf. § 6.8</span><span> til en højde på </span><span>4 m</span><span>.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Sagen forelægges Arkitektur- og Byplanudvalget til beslutning. </span><span> </span></div><div> </div></div></span> </div> <h3>Sagsfremstilling</h3> <span><div><div><div><span>Ejer af kolonihavehuset på Havestien 18 i Haveforeningen Birkerød ansøger om dispensation til højden på kolonihavehus, da høringssvar med ønske om en bygningshøjde på 4 m ikke blev imødekommet i forbindelse med vedtagelse af Lokalplan 291.</span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Ansøger oplyser, </span><span> </span></div></div><div><ul><li><div><span>at bygningen er opført før vedtagelse af lokalplanen og i overensstemmelse med haveforeningens vedtægter, der foreskriver en maksimal bygningshøjde på 4 m,</span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>at der foreligger en skriftlig godkendelse fra haveforeningens bestyrelse til opførelse af kolonihavehuset i denne højde, dateret den 3. oktober 2019, og </span><span> </span></div></li></ul></div><div><ul><li><div><span>at der er handlet i god tro, da kolonihavehuset blev opført. </span><span> </span></div></li></ul></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Ansøger oplyser desuden, at placeringen af kolonihavehuset er valgt med hensyn til områdets karakter, så det syner lavere set fra stien, idet grunden skråner, og der er foretaget en terrænregulering på -0,5 m. Ansøger oplyser endvidere, at kolonihavehuset er placeret parallelt med stien og i god afstand til omgivelserne, nemlig 4 m fra naboskel og 6 m fra stien. </span><span> </span></div></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><em><span>Plangrundlag</span><span> </span></em></div></div><div><div><span>H/F Birkerød er omfattet af Lokalplan 291 for haveforeningen Birkerød. Lokalplanen blev vedtaget i 2023. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>I henhold til § 6.8, <em>“</em></span><em><span>må kolonihavehuset opføres i maksimalt èn etage. Kolonihavehusets højde må ikke overstige 3 m målt fra naturligt terræn til tagryg/tagflade”.</span></em><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Den ansøgte bygningshøjde på 4 m kræver derfor dispensation fra § 6.8. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Inden lokalplanen blev vedtaget var området reguleret af en servitut, servitutten af 8. juli 1985, som, jf. § 3, fastsætter </span><em><span>“at ingen bygning, herunder skure, drivhuse med videre må være højere end 3 m fra terræn til bygningens højeste punkt”.</span><span> </span><span> </span></em></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Servituttens § 5, fastsætter, at Birkerød Byråd (nuværende Rudersdal Kommune) er påtaleberettiget. Desuden giver bestemmelsen mulighed for mindre væsentlige lempelser. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Haveforeningen vedtog den 3. oktober 2017 vedtægter, som strider mod servitutten, idet vedtægterne fastsætter den maksimale bygningshøjde til 4 m, mens servitutten kræver, at bygningshøjden ikke overstiger 3 m.</span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Haveforeningens bestyrelse godkendte den 3. oktober 2019, </span><span> </span><span>at kolonihavehuset kunne opføres med en maksimal højde på 4 m. </span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Forslag til Lokalplan 291 var i offentlig høring i perioden fra den 6. marts 2023 til den 1. maj 2023. I høringsfasen fremsatte ansøger indsigelse mod bygningshøjden og foreslog, at bygningshøjden fastsættes til maks. 4 m. </span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Rudersdal Kommune ønskede ikke at imødekomme indsigelsen med henvisning til, at lokalplanforslaget tager udgangspunkt i gældende regulering af området (servitutten). Kommunalbestyrelsen vedtog lokalplanen den 23. oktober 2023, </span><a href="https://dagsordener.rudersdal.dk/vis?id=e219cd67-4b1d-41da-a184-252a14ced02c&punktid=7e0f57e4-8c5e-4a90-b8c2-4126a5938789" target="_blank"><span><span>link</span></span></a><span>.</span></div></div><div><div> </div><div><span>Kolonihavehuset blev opført før lokalplanens vedtagelse. Planer regulerer alene fremadrettet. Det vil sige, at lovligt eksisterende forhold vedbliver at være lovligt eksisterende uagtet efterfølgende planvedtagelser.</span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Kolonihuset er imidlertid ikke lovligt eksisterende, da det er opført i strid med servitutten, og uden at Rudersdal Kommune har meddelt tilladelse til den konkrete højde. </span><span>Huset skal derfor nu tillige overholde lokalplanens bestemmelser.</span> <span>Det skal bemærkes, at det er kommunen, og ikke haveforeningens bestyrelse, der er påtaleberettiget i henhold til servitutten. Det er således alene kommunen, der kan meddele tilladelser i henhold til servitutten.</span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><span>Det eksisterende kolonihavehus overholder ikke den maksimale bygningshøjde på 3 m, som fastsat i lokalplanen, og det skal derfor lovliggøres. </span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>En lovliggørelse kan ske enten fysisk eller retligt. Der ansøges om en retlig lovliggørelse.</span><span> </span></div><div> </div><div><div><em><span>Høring</span><span> </span><span> </span></em></div></div><div><div><span>Der er foretaget naboorientering fra den 14. til den 28. april 2026. Der er ikke indkommet høringssvar. </span><span> </span></div></div><div><div> </div><div><em><span>Forvaltningens vurdering</span><span> </span><span> </span></em></div></div><div><div>Forvaltningen vurderer, at kolonihavehusets placering på den skrånende grund samt afstanden på ca. 4 m til naboskel og 6 m til stien medfører, at bebyggelsen fremstår velindpasset i områdets karakter og de nære omgivelser. På denne baggrund vurderes det, at det henset til den konkrete terrænmæssige beliggenhed og afstanden til naboer ikke er proportionalt at stille krav om fysisk lovliggørelse.</div><div> </div></div><div><div><span>Forvaltningen har desuden lagt vægt på, at ejer har handlet i god tro, idet kolonihavens bestyrelse er blevet ansøgt og har godkendt kolonihavehuset.</span><span> </span></div></div><div><div><span> </span></div></div><div><div><span>Derfor vurderes det, at der bør meddeles</span><span> lovliggørende</span><span> dispensation fra § 6.8 i Lokalplan 291 til en bygningshøjde på 4 m. </span><span> </span></div><div> </div></div></div></span> <div><h3>Indstilling</h3> <span class='indstilling'><div><span>Direktionen foreslår, at forvaltningen bemyndiges til at meddele dispensation fra § 6.8 i Lokalplan 291 til en bygningshøjde på 4 m. </span><span> </span></div><div> </div></span> <h3>Beslutning</h3> <span><div><span>ARKITEKTUR- OG BYPLANUDVALGET tiltræder Direktionens forslag.</span></div><div> </div></span> </div> </div></div>"
  - Tekst null
  - Id "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
  - Link "https://dagsordener.rudersdal.dk/Vis/Pdf/bilag/feddf5ce-a15e-483a-b22c-58e96ea2c17f"
  - DocumentId "feddf5ce-a15e-483a-b22c-58e96ea2c17f"
Presentations null
ItemDecision null
SagsNummer "00.22.00-P35-502674"
Navn "Havestien 18, H/F Birkerød - Dispensation til højde på kolonihavehus"
Punktnummer "5"
Bilag 4 items
1. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Ansøgning om dispensation"
  - Id "76dd7089-170e-4ab9-a937-3771009695ce"
2. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Birkerød Haveforening - Vedtægter"
  - Id "f11abf89-02b7-4dfe-bec3-4a747e565246"
3. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Beliggenhed i terræn og i forhold til naboer"
  - Id "9e656b4b-93a8-46fa-a938-0ee8ca697b1b"
4. 4 items
  - HarPdfVersion "true"
  - Order 0
  - Navn "Godkendt tegning og placering på grunden"
  - Id "2cee2065-2d69-4740-bce1-2a6868210f1f"
Documents null
Id "1c3d862d-3065-4e19-b953-33045d00eb4e"
IntegrationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
CorporationUid "00000000-0000-0000-0000-000000000000"
AgendaUid "b28668cc-6b26-4c8b-a2c1-b993b322183c"
Number "5"
Sorting 5
IsOpen true
CaseNumber "00.22.00-P35-502674"
SourceId "1530b602-e3f8-4a86-bf39-030f199bdc6c"
Caption "Havestien 18, H/F Birkerød - Dispensation til højde på kolonihavehus"
CasePresentationUid null
ExternalAgendaItemAttendees 0 items