Kommunalbestyrelsen bekræftede på sit møde d. 2. december 2024 (dagsordenspunkt 292), at et nyt plejehjem med 140 plejeboliger skal etableres på grunden Nyelandsvej/Emil Chr. Hansens Vej, hvor plejehjemmet Søndervang p.t. ligger. Kommunalbestyrelsen blev den 17. juni 2024 (dagsordenspunkt 180) orienteret om forvaltningens undersøgelser i forhold til at bevare de eksisterende bygninger, og om vurderingen fra kommunens rådgiver, Sweco, af at de eksisterende bygninger i forhold til bæredygtighed, økonomi og fysisk egnethed hverken kan renoveres eller transformeres til tidssvarende plejeboliger.

Kommunens bygherrerådgiver Artelia og AART Architects DK EAST har på baggrund af en proces med input fra kommende brugere udarbejdet et visions- og funktionsprogram, som skal danne baggrund for en totalrådgiverkonkurrence, og som med denne sag forelægges til politisk godkendelse. Bygherrerådgiver udarbejder endvidere det samlede udbudsmateriale.

Udbudsformen med totalrådgiverkonkurrence med karakter af arkitektkonkurrence blev besluttet af Kommunalbestyrelsen den 17. juni 2024, jf. ovenfor. Frederiksberg Kommune vil herefter indgå kontrakt med den rådgivergruppe, der fremkommer med den bedste idé som Totalrådgiver for udarbejdelse af Dispositionsforslag. 

Dispositionsforslaget er et motiveret forslag til opgavens løsning på grundlag af det vundne idéprojekt. I dispositionsforslaget disponeres etageplanerne i samarbejde med bygherre og brugerrepræsentanter, herunder krav til arbejdsgange, funktionelle og fysiske krav samt krav til indeklima og materialer. På baggrund af et godkendt dispositionsforslag udarbejdes byggeprogram til udbud i Totalentreprisekonkurrence (TE-konkurrence). 

Med denne strategi sikres Frederiksberg Kommune en øget indflydelse på projektet, hvor TE-konkurrencen udbydes på baggrund af et ensartet og præcist grundlag med det formål at minimere uklarhed og deraf følgende uforudsete udgifter. Udbuds- og entrepriseformen anbefales for at understøtte fokus på kvalitet, budgetsikkerhed, samt for at sikre indflydelse på udformningen af projektet.

Vision- og funktionsprogram
Visions- og funktionsprogrammet "Mit hjem - mit liv" beskriver, hvilke funktioner det nye plejehjem skal rumme, både som beboernes hjem og som personalets arbejdsplads. Derudover indeholder visions- og funktionsprogrammet tekniske og bygningsmæssige krav. Udvalgte elementer fra visions- og funktionsprogrammet er sammenfattet i bilag 1, mens selve programmet findes i bilag 2. Det bemærkes, at visions- og funktionsprogrammet kan blive tilrettet frem til offentliggørelsen af udbuddet.   

Det nye plejehjem skal rumme 135–140 plejeboliger. Plejehjemmet etableres med produktionskøkken. I stueetagen indrettes lokaler til frisør, fodterapeut samt træningslokale. Fællesrummene i stueetagen indrettes fleksibelt, så de kan anvendes både til større sammenkomster for plejehjemmets beboere og pårørende, som møde- og undervisningslokaler for personalet. Derudover skal adgangsforholdene til lokalerne etableres på en måde, så lokalerne kan anvendes af byens foreningsliv i de sene eftermiddagstimer og aftentimerne. Udearealerne kobles på naboplejehjemmet Fasanlundens udearealer, så der skabes et uderum, der også bidrager til kvarteret.

Visionen for byggeriet tager udgangspunkt i, at plejehjemmet er beboernes hjem. Byggeriet skal understøtte værdighed, tryghed og trivsel gennem hjemlighed og fleksibel indretning. Visionen kobles direkte til kommunens ambition om Generationernes By, hvor nye plejehjem aktivt bidrager til byliv, fællesskab og møder på tværs af generationer.

Kommunalbestyrelsen afsatte med budget 2026 5 mio.kr. til et Generationernes By projekt i forbindelse med det ny plejehjem, med henblik på at byggeriet kommer til at supplere lokalområdet og give noget tilbage til byen. Stueetagen på det ny plejehjem foreslås indrettet, så fælleslokalerne kan bruges af byens foreningsliv. Ligeledes skal udearealerne give mulighed for, at de kan benyttes af naboerne i området.

Frem til evaluering af tilbud til Totalrådgiverkonkurrencen planlægges der dialog med områdets centrale aktører, herunder de forskellige institutioner i området, samt naboerne i områdets beboelsesejendomme og repræsentanter for de kommende brugere af stueetagen.

Evalueringskomite
Evalueringskomitéen består af i alt fem medlemmer, der er udpeget af kommunalbestyrelsen. Borgmesteren er formand, og relevante fagudvalg, det vil sige Ældre- og Sundhedsudvalget og Klima-, Plan- og Boligudvalget, skal udpege hver to medlemmer.

Evalueringskomitéen understøttes af forvaltningen, bygherrerådgiver Artelia og AART Architects DK EAST samt repræsentanter fra Seniorrådet, der alle fungerer som rådgivere for evalueringskomitéen. 

Tildelingskriterier
Ved udbud i Frederiksberg Kommune anvendes der som standard ’bedste forhold mellem pris og kvalitet’. Vægtningen mellem økonomi og kvalitet er i Frederiksberg Kommune fastlagt som en standard, hvor økonomi vægter 60 % og kvalitet 40 %. Afvigelse fra denne vægtning af prisen kan jævnfør ’Tildelingsmodeller og tildelingskriterier’ som hovedregel kun ske på baggrund af konkret beslutning i Magistraten. 

Det er afgørende, at Frederiksberg Kommune har de bedste muligheder for at vælge den bedst mulige samarbejdspartner i form af en totalrådgiver, der matcher de kvalitative parametre, der passer til dette projekt. Det bemærkes, at omkostningen til totalrådgiver repræsenterer en meget lille andel af den samlede projektsum svarende til ca. 1.3 % af den samlede projektsum, mens det giver en større sikkerhed for kvalitet og positivt samarbejde at lægge vægten her.

Tidsplan
Der vil blive afholdt en fælles temadrøftelse mandag d. 20. april 2026 for Ældre- og Sundhedsudvalget og Klima-, Plan- og Boligudvalget, hvor kommunens bygherrerådgiver vil præsentere visions- og funktionsprogrammet. 

Udbuddet af totalrådgiverkonkurrencen med karakter af arkitektkonkurrence planlægges offentliggjort efter den politiske behandling af sagen. Kontrahering med det vindende team forventes afsluttet medio marts 2027.

Med baggrund i prækvalificering inviteres fire teams til at komme med forslag til udformning af det ønskede projekt, dvs. en overordnet idé for disponering af et plejehjem, der med sin struktur og disponering rummeligt og arkitektonisk inddrager og forstærker lokalområdets kvaliteter. Teamet bag det bedste forslag vil blive inviteret til at udarbejde dispositionsforslag og udbudsgrundlag for udbud i efterfølgende Totalentreprise. 

Forvaltningen anbefaler, at udvalgene hver udpeger to medlemmer med et medlem fra hver af valggrupperne AØBF og CVI til evalueringen af indkomne forslag til totalrådgiverkonkurrence med karakter af arkitektkonkurrence.

Forvaltningen anbefaler endvidere, at udvalgene indstiller visions - og funktionsprogrammet "Mit hjem - mit liv" for nyt plejehjem ved Nyelands Plads til kommunalbestyrelsens godkendelse.

Endelig anbefales det, at udvalgene indstiller til magistraten, at der godkendes følgende vægtning af tildelingskriterierne:

• 50 % - Ideskitse (situationsplan nærområdet, planskitser, flowdiagrammer, rumlige illustrationer)
• 25 % - Organisation og opgavebeskrivelse
• 25% - Pris for rådgiverydelse 

Det bemærkes, at da der er tale om en arkitektkonkurrence, er det vigtigt, at bedømmelsen kan ske ud fra vurderingen af den bedste ide frem for prisen på rådgiverydelsen. Det er erfaringen fra igangværende- og tidligere projekter, at udbud af såvel totalentrepriser som rådgiverudbud med primær vægtning på pris, ofte medfører dårligt samarbejdsklima, løbende krav om ydelser, som entreprenøren eller rådgiveren ikke mener er indeholdt i aftalen, og ikke mindst i forringelse af kvalitet. Det vurderes, at den foreslåede vægtning vil være en investering, der formodes at have en positiv effekt på projektets samlede økonomi, fordi man herved vægter at finde en totalrådgiver, der har de kvalifikationer, der er påkrævet for at sikre en effektiv styring af kommunens ønsker til såvel tid, økonomi og kvalitet. Der forventes derfor i udgangspunktet ikke en merudgift i forhold til den samlede anlægsbevilling, som følge af den ændrede vægtning mellem pris og kvalitet i udbuddet af totalentreprise.

Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser. 

Nej

Klima-, Plan- og Boligudvalget

Ældre- og Sundhedsudvalget

Magistraten

Kommunalbestyrelsen