På vegne af ejeren af Julebækhus, er der ansøgt om etablering af to boliger i den eksisterende, stråtækte bygning, der oprindeligt er opført som restaurant i 1963. Anvendelsen som restaurant er ophørt for mere end tre år siden, og hermed er der opstået kontinuitetsbrud, hvilket betyder at enhver anvendelse af ejendommen forudsætter landzonetilladelse og byggetilladelse.

Ejendommen har tilhørt Naturstyrelsen, der har afhændet ejendommen, som derfor på nuværende tidspunkt er i privat eje.

Den eksisterende bygning har et udhus på 80 m2, stueplan på 400 m² og 141 m² tagetage, i alt 621 m2 etageareal. Der søges om nedrivning af udhuset på 80 m2, 99 m2 nyt boligareal på tagetagen, hvorved det samlede boligareal øges med i alt 19 m2.

Ansøgningen begrundes med, at det ikke har været muligt at finde økonomisk grundlag for fortsat restaurantdrift eller andre almene og publikumsrettede formål.

Genanvendelse til boligformål vurderes at være en nænsom løsning med et begrænset brugstryk, hvis det sker i respekt for bygningens arkitektoniske kvaliteter og de landskabelige omgivelser.

Tilladelsen sker med inddragelse af følgende bærende hensyn:

• Planlovens § 56, der indebærer at retten til at anvende bygninger og arealer på given måde bortfalder ved kontinuitetsbrud, som opstår, når anvendelsen ikke har fundet sted i 3 år.

I den aktuelle sag foreligger kontinuitetsbrud, da her ikke har været drevet restaurant i ca. 10 år. Enhver anvendelse forudsætter dermed tilladelse.

• Planlovens § 37 stk. 2, der indebærer, at tiloversblevne bygninger uden landzonetilladelse kan tages i brug til én bolig eller visse former for erhverv, på ejendomme uden for kystnærhedszonen. Nordre Strandvej 87 ligger i kystnærhedszone og de ansøgte boliger forudsætter derfor landzonetilladelse.
• Ejendommen er omfattet af Naturbeskyttelseslovens § 17 stk. 1, og er beliggende inden for skovbeskyttelseslinjen, hvor eventuelle ydre ændringer skal vurderes.

Krav om dispensation fra skovbeskyttelseslinjen bortfalder ifølge Naturbeskyttelseslovens § 17 stk. 2 nr. 5, når og hvis projekter opnår landzonetilladelse jf. regelforenkling fra 2017.

• Etablering af kviste anses ifølge praksis for byggeri, når de medfører øget beboelsesareal.
• Habitat- og planhabitatbekendtgørelserne, der indebærer at afgørelser efter planlovens landzonebestemmelser og naturbeskyttelsesloven, skal indeholde vurdering af, om projekter skader dyre- og planteliv i habitatområder. Desuden om projekter påvirker sårbare og truede arter, der står opført på Bilag IV til Habitatdirektivet.

1. Tilladelsen gives på følgende vilkår

1. De to boliger skal opføres og indrettes i den eksisterende bygning uden ændring af den udvendige bygningsvolumen, bortset fra etableringen og udskiftning af i alt 10 kviste.

2. Der kan ikke opføres yderligere bebyggelse på ejendommen. Med yderligere bebyggelse forstås foruden småbygninger også overdækkede terrasser, pergolaer og andre faste installationer.

3. Udendørs belysning må ikke være blændende og skal være nedadrettet med en lyskildehøjde på maksimalt 180 cm over terræn.

4. Eksisterende stensætning skal opretholdes og må have en højde på maksimalt 50 cm over terræn.

5. Overkørsel til Nordre Strandvej skal etableres efter vejmyndighedernes godkendelse.

6. Der skal etableres og opretholdes parkering for i alt 4 biler til de to boliger.

7. Ejendommens udearealer skal opdeles i to driftszoner:

• Zone 1 udlægges til nærrekreativt opholdsareal, hvor der kan etableres én befæstet terrasse på maksimalt 40 m2 til hver bolig. Inden for den fastlagte del af zone 1 kan der hverken varigt eller midlertidigt etableres elementer med en højde på over 1,80 m fra terræn, herunder beplantning, parasoller, flagstænger eller lignende.
• Zone 2 skal udføres som græsklædt areal, og kan ikke befæstes eller tilplantes med træer, buske eller hække, men skal opretholdes i naturtilstand gennem høslæt.

8. De fastlagte brugsgrænser på ejendommen skal opretholdes ved regulering af hegn i grænsen jævnfør hegnslovens og landbrugslovens almindelige bestemmelser.

9. Huller i bygningerne skal lukkes/tætnes, så flagermus ikke kan kolonisere bygningen inden renoveringen igangsættes.

Vilkår nr. 1–8 sikres ved tinglysning af servitut på ejendommen. Helsingør Kommune er påtaleberettiget for vilkårene.

2. Kommunens vurdering i hovedtræk

Kommunen vurderer at der er varetaget tilstrækkelig med hensyn, så projektet kan gennemføres uden væsentlig påvirkning af landskabs-, natur- og naboforhold.

Kommunen har i sin vurdering lagt vægt på, at:

• Bygningens bevaringsværdi fortsat vil være bestående,
• Projektet ikke øger bygningens volumen væsentligt,
• der ikke sker nogen terrænændringer eller etableres yderligere bebyggelse,
• anvendelse medfører et mindre brugstryk end tidligere restaurantdrift,
• ansøgte kviste og vinduer indpasses og udformes i respekt for bygningens arkitektur,
• projektet vil ikke medføre sporadisk byspredning, idet antallet af boliger er begrænset til to,
• det endelige projekt vil ikke medføre væsentlig negativ påvirkning af landskabs-, natur- og naboforhold.

Der er gennemført høring ad to omgange.

Første høring blev iværksat i medfør af udvalgets beslutning af den 9. august 2025. Høringen havde karakter af indledende nabohøring med udgangspunkt i forvaltningslovens principper om at sagen er fuldt oplyst. Høringen startede den 26. november 2025 og omfattede de umiddelbart tilliggende ejendomme til Nordre Strandvej 87A.

I partshøringen fremkom bemærkninger vedrørende manglende projektmateriale, herunder efterspørgsel på plantegninger og visualisering af kviste, hvor det blev påpeget at kvist/vindue ind mod nabogrunden ville skabe indkigsgener. På den baggrund blev projektet revideret af ejer og rådgiver og fremsendt i opdateret form til de hørte parter, ligesom kommunen afholdt et orienterende møde med henblik på dialog om det tilrettede projekt.

Derudover blev der rejst spørgsmål om afgrænsningen mellem ejendommene 87A og 87B, hvilket efterfølgende blev bekræftet og tydeliggjort i projektmaterialet og i udkast til servitut, og er dertil reguleret gennem vilkår om opretholdelse af brugsgrænser i overensstemmelse med gældende lovgivning. Samlet set tilkendegav naboerne en positiv holdning til projektet.

Anden høring blev iværksat efter planlovens bestemmelser ift. Landzonetilladelse, og startede den 18. februar 2026. Høringen omfattede de umiddelbart tilliggende ejendomme til Nordre Strandvej 87A samt Danmarks Naturfredningsforening og Nordsjællands Friluftsråd.

Danmarks Naturfredningsforening (DN) har i høringen rejst bemærkninger vedrørende projektets planmæssige grundlag, herunder omdannelse til to boliger, placeringen i et naturområde samt hensyn til flagermus, lysforhold og bygningsudtryk. DN har desuden foreslået en alternativ anvendelse af ejendommen til offentligt formål.

Høringssvar fra DN vedr. Nordre Strandvej 87A (anden høringsrunde) og Kommunens respons på høringssvar vedr. Nordre Strandvej 87A)

Kommunen bemærker, at afgørelser om landzonetilladelse beror på en konkret vurdering efter planlovens bestemmelser, og at der ikke er faste regler for omfanget af det tilladte. Det ansøgte vurderes at kunne tillades efter en samlet afvejning.

Kommunen meddeler ansøger, at en forudgående screening skal gennemføres før en tilladelse, kan gives. Den 5. marts gennemførte Dansk Miljørådgivning (DMR) en forudgående screening for Julebækhus Aps, dokumenteret i en rapport. På baggrund af DMRs rapport vurderes projektet ikke at påvirke flagermus, og der er nu fastsat vilkår om, at huller i bygningen skal lukkes så flagermus ikke kan kolonisere bygningen inden en igangsættelse af renoveringen, hvormed overholdelse af artsbeskyttelsen sikres.

Kommunen meddeler at der er tale om genanvendelse af eksisterende bebyggelse med begrænset udvidelse, og skærpende vilkår er sat for at sikre bevaring af landskabs- og naturinteresser. Projektet vil således ikke forårsage merpåvirkning ikke i forhold til den tidligere restaurantdrift eller tilsvarende publikumsrettet anvendelse.

DN’s forslag om alternativ anvendelse til offentligt formål er taget til efterretning, men der er ikke hjemmelsgrundlag til at dette forslag kan indgå i den konkrete ansøgning, da bygningen er privatejet og der kan ikke støttes ret på at ejendommen eksproprieres til dette formål.