Kort om den almene boligsektor:

Almene boliger er ejet af en boligorganisation, drives non-profit og boligerne er fordelt mellem flere afdelinger. 

Huslejen er omkostningsbestemt og skal dække de årlige budgetterede driftsomkostninger (balanceleje). Afdelingerne skal som udgangspunkt hverken lave over- eller underskud. Hvis det forekommer, skal sådanne afvikles over budget i efterfølgende regnskabsår. 

Det kommunale tilsyn med den almene boligsektor:

Hjørring Kommune skal som tilsynsmyndighed afholde et årligt styringsdialogmøde (SDM) med hver af de fire almene boligorganisationer (bilag 3). Styringsdialogmøderne er gennemført på administrativt niveau i efteråret 2025 med udgangspunkt i det seneste reviderede årsregnskab (2024).

I marts 2026 er det årlige visions- og strategimødemøde mellem boligorganisationerne og borgmestergruppen afholdt.

Revisors påtegning:

Årsregnskabet 2024 er aflagt med udgangspunkt i fem boligafdelinger (377 boliger) og et erhvervslejemål. Under forudsætning af bestyrelsens godkendelse, havde revisoren givet regnskaberne for henholdsvis boligorganisationen og afdelingerne; en påtegning uden forbehold og fremhævelse af forhold i regnskaberne, eller vedrørende revisionen.

Revisor har påset, at der ikke sås at være tvivl om uomtvistelig sikkerhed for afdelingernes henlagte midler. For et par afdelinger henledte revisor organisationsbestyrelsen på enkelte økonomiske opmærksomhedspunkter. 

Økonomi på organisationsniveau:   

Årets resultat var et lille underskud på 13.000 kr. der er dækket af arbejdskapitalen. 

Udvikling nøgletal:

• Egenkapital: Saldo reduceret med ca. 1,000 mio. kr. Nu 6.432 kr. pr. lejemålsenhed mod 8.967 kr. LME i 2023. 
• Arbejdskapital: Mindre stigning, ca. 45 % af benchmark. 
• Dispositionsfond disponibel del: Saldo reduceret med ca. 1,600 mio. kr. Nu 3.690 kr. pr. lejemålsenhed mod 7.766 kr. LME i 2023.Reduktionen følger af, af fonden bl.a. har dækket afdelingernes lejetab og at afdelingerne ikke har haft pligt til at indbetale til fonden i 2024. Begge forhold har gavnet afdelingernes økonomi.  
• Administrationsbidrag: Mindre fald ift. 2024 men fortsat til den høje side, vurderet ift. benchmark og sammenlignet med de tre andre boligorganisationer i Hjørring Kommune. 

I 2025 har afdelingerne genoptaget indbetalingen til dispositionsfonden. Ud fra den seneste 10-års prognose, er der opmærksomhed på fondens disponible saldo.    

Økonomi på afdelingsniveau og ledighed:

Alle fem boligafdelinger havde merindtægter jf. budget på op til 6 %. I lighed med flere afdelinger i andre boligorganisationer, er årsagen primært højere renteindtægter. Omvendt havde fire afdelinger et merforbrug fra 1 til 9 % ift. budget. 

Fire boligafdelinger (afd. 1212 Brogården undtaget) er, med udgangspunkt i 2024 regnskabet, udfordret på op til flere konti.

• To af afdelingerne havde i året et negativt driftsresultat.
• Tre afdelinger havde på statustidspunktet et opsamlet underskud. Af de tre forøgede afd. 1230, Bindslev, sit opsamlede underskud og niveauet er bekymrende. Det opsamlede underskud for de andre to afdelinger, blev henholdsvis reduceret med 0,500 mio. kr. / forblev uændret. 

Afdeling 1225. Margretheparken, og afd. 1226, Havudsigten, har fortsat relative høje tilgodehavender ved fraflyttere, men situationen er forbedret.   

Afdeling 1228, Lyngparken, er fortsat presset på beskedne henlæggelser til vedligeholdelse og af overforbrug til vedligeholdelse ift. budget.  

Bortset fra afd. 1212, Brogården, har tendensen for de fire øvrige afdelinger gennem flere år været, at de økonomiske forudsætninger svinger fra år til år. Det vanskeliggør en mere håndfast og langsigtet vurdering af afdelingernes økonomiske retning. Den aktuelle situation med god udlejning, bør alt andet lige bidrage til økonomisk konsolidering. 

For det netop afsluttede regnskabsår 2025, forventes der væsentlige reducerede udgifter til lejetab. Og fra november 2025 til første kvartal 2026 har Domea Hirtshals kun haft en enkelt ledig bolig; afd. 1230 i Bindslev. Afdeling 1225, Margretheparken, har både stillet ledige boliger til rådighed for BoVendia til genhusning ifm. renovering og til ukrainere. Til sidstnævnte formål bidrages med ca. 25 boliger og samarbejdet med Domea Hirtshals om opgaven, er velfungerende. 

Øvrige opmærksomhedspunkter:

Byrådet og Landsbyggefonden har tidligere godkendt ansøgning fra Domea Hirtshals om frasalg af 10 familieboliger i Bindslev, men Boligstyrelsen har derimod meddelt afslag. Det videre forløb afventer vedtagelse af nyt boligforlig på Christiansborg.  

Et moderniseringsprojekt af primært teknisk karakter for afd. 1226, Havudsigten, med støtte fra Landsbyggefonden, er i proces, men tidspunkt for skema A er ukendt. 

Som omtalt havde afd. 1225, Margretheparken, et positivt driftsresultat i 2024 på 0,265 mio. kr. og tillige en god udlejning i 2025. Det er dog fortsat nødvendigt med et kritisk blik på afdelingen og Domea Hirtshals har varslet en risiko for stigende ledighed i 2026. Hvis situationen med langvarig ledighed genopstår, skal Domea Hirtshals og Hjørring Kommune m.fl. være klar til at reagere - og eventuelt aktivere etape to for nedrivning, der omfatter 24 familieboliger.      

Domea Hirtshals er fortsat i dialog med Domea Hjørring, Domea Åbybro og Skagen Ældreboligselskab, om en eventuel fusion. Tidsperspektivet er ukendt og de beboerdemokratiske handlinger, er ikke gennemført. Fusion mellem boligorganisationer forudsætter ikke kommunal godkendelse.