Dagsordenpunktet til Miljø-, Infrastruktur- og Naturudvalgets møde den 23. marts 2026, punkt 51:

Resume

Forvaltningen har den 7. januar 2026 modtaget ansøgning om opførelse af en tilbygning til et ældre enfamiliehus beliggende Nørre Allé 31, Herning.

Det ansøgte er ikke omfattet af lokalplan og fraviger gældende byggelovgivning på flere punkter, og derfor er der udarbejdet en helhedsvurdering, som har været sendt i partshøring hos nærmeste naboer. 

Der er indkommet 3 indsigelser mod det ansøgte, og ansøger har oplyst, at de ikke er indstillet på at foretage yderligere ændringer, der imødekommer naboernes indsigelser.

Forvaltningen anbefalede, at den ansøgte tilbygning godkendes, såfremt den del af projektet, der går ud over naboejendommens gavl, respekterer byggerettens krav om en afstand på 2,5 m til skel og samtidig overholder det skrå højdegrænseplan. Derudover anbefalede forvaltningen, at en bebyggelsesprocent, der ligger inden for 42 %, kan godkendes med henvisning til helhedsvurderingen.

Sagsfremstilling

Det ansøgte omhandler opførelse af en 77 m² tilbygning med en 23 m² tagterrasse i tilknytning til et eksisterende, ældre enfamiliehus beliggende Nørre Allé 31, 7400 Herning.

Tilbygningen opføres i én etage med fladt tag med tagpap og sternkanter af zink, samt facader i røde teglsten som den eksisterende bebyggelse. Ved tilbygningen tilføjes boligen en ny entre, større stue og en særskilt afdeling til soveværelse med bad og depot til opbevaring.

Tilbygningen opføres nærmere skel end 2,5 m og i en højde på 3,56 m og er derfor i strid med BR18 § 177, der omfatter byggeretten vedrørende afstand til skel og højde for fritliggende enfamiliehuse. Ifølge BR18 § 177, der omfatter byggeretten, må boligbebyggelse ikke opføres nærmere end 2,5 m fra skel til nabo og sti, og må maksimalt opføres i en højde svarende til 1,4 x afstanden til skel.

Ejendommens nuværende bebyggelse har en bebyggelsesprocent på 25 %, som ved tilbygningen vil øges til 42 %, som tilsvarende er i strid med BR18 § 170. Ifølge BR18 § 170, der omfatter byggeretten, må bebyggelsesprocenten for enfamiliehuse i dag højst udgøre 30 % af ejendommens areal.

Tagterrassen er placeret minimum 2,5 m fra alle skel og er derfor ikke i strid med BR18s bestemmelser jf. § 179 vedrørende hævede opholdsarealer over 0,3 m i højden. Ifølge BR18s bestemmelser jf. § 179 skal hævede opholdsarealer over 0,3 m i højden placeres minimum 2,5 m fra skel til nabo, vej og sti.

Der har forud for ansøgningen været afholdt forhåndsdialog med forvaltningen og ejeren om mulighederne for at renovere og udvide boligen. Ejeren har på den baggrund senest tilrettet det oprindelige projekt i forhold til nogle dele af byggerettens bestemmelser og blandt andet reduceret byggeriets længde i skel til 12 m, og altanens omfang og placering til nabobebyggelse med en afstand på 2,5 m.

På den tilrettede baggrund har forvaltningen efterfølgende udarbejdet en positiv helhedsvurdering, idet helhedsvurderingen konkluderer, at det ansøgte ikke afviger væsentligt fra tilsvarende bebyggelse i nærområdet. 

Oversigtskort over sagsparter: Røde mærker angiver naboer med indsigelse mod projektet - Blå er uden indsigelse. Rød stiplet markering angiver vejledende omrids af tilbygningen.

Skråfoto som viser nærmeste ejendomme

Helhedsvurderingen har været i partshøring i perioden fra den 4. februar 2026 til og med den 25. februar 2026. Der er indkommet indsigelser fra 3 naboejendomme mod det ansøgte.

Indsigelser omhandler væsentligt:

1. Ejendommens bevaringsværdi og kulturhistoriske betydning i forhold til tilbygningens placering i/tæt på skel.
2. Ændring af kulturmiljøet og områdets karakter ved tæt opførelse af tilbygningen.
3. Afstandskrav til skel.
4. Indbliksgener fra tagterrasse.

Forvaltningen har vurderet indsigelserne og samtidig forholdt sig til helhedsvurderingen. 

ad 1. Der er ikke større bevaringshensyn i forhold til de nærmeste bygninger omkring ejendommen. Nørre Allé 31 har en bevaringsværdi på 5 og er ikke omfattet af særlige bevaringsinteresser, som i henhold til Herning Byråd er ejendomme med en bevaringsværdi på 1 - 4.

ad 2. Tilbygningen sker i havearealet bagtil og får ikke større arkitektoniske konsekvenser for gadebilledets helhedsudtryk. Det vurderes, at tilbygningen stadig giver et passende friareal, og at det kan sidestilles med tilsvarende friarealer i nærområdet.

ad 3. Naboejendommen Nørre Allé 33 er tilsvarende en ældre eksisterende ejendom i 2 etager, som har en vinduesfri gavl placeret i skel mod det ansøgte. Der er således tale om fortilfælde for placering af bolig placeret i skel fra den nærmeste nabo. På den baggrund bør det ansøgte kunne imødekommes tilsvarende for den del, der er beliggende i gavlens udstrækning, mens den del af det ansøgte, som er beliggende fra gavlen og langs skel bør holde en afstand på 2,5 m og overholde det skrå højdegrænseplan for en boligudnyttelse. Det kan medgives ansøgeren, at der forefindes eksempler på tilsvarende i nærområdet, men det kan ikke udelukkes, at naboejendommens nærmeste udearealer mod skel vil kunne blive påført skygge. 

ad 4. Den ansøgte del på 1. salen, som udgøres af en tagterrasse, er i forhåndsdialogen blevet reduceret til en beliggenhed og udstrækning inden for byggeretten, og der eksisterer tilsvarende tagterrasser i området. Det vurderes ikke, at indbliksmuligheder afviger væsentligt fra, hvad der ellers vil være acceptabelt i tilsvarende byområder.

På ovenstående baggrund og den udarbejdede helhedsvurdering anbefaler forvaltningen, at den ansøgte tilbygning godkendes, såfremt den del af projektet, der går ud over naboejendommens gavl, respekterer byggerettens krav om en afstand på 2,5 m og samtidig overholder det skrå højdegrænseplan.

Derudover at en bebyggelsesprocent på indtil 42 % kan godkendes, hvis det ønskes, og at den ansøgte tagterrasse godkendes i omfang og placering inden for bestemmelserne i BR18, der omhandler byggeretten.